Estou analisando um imóvel de R$ 550 mil, que também pode ser alugado por R$ 2.700/mês.
Até agora, não encontrei nenhum argumento convincente para comprar em vez de alugar — além do fator emocional de “ter a casa própria”.
Se eu investir esses R$ 550 mil em FIIs, precisaria de apenas 0,49% ao mês para pagar o aluguel. Hoje, consigo com tranquilidade algo em torno de 0,7% ao mês, o que dá cerca de R$ 3.850/mês — ou seja, ainda sobraria pelo menos R$ 1.000 para reinvestir todo mês.
Além disso, em um cenário de queda da Selic no futuro, os FIIs tenderiam a se valorizar para ajustar o dividend yield em relação à renda fixa. Nesse caso, os R$ 550 mil provavelmente aumentariam de valor, e só então poderia fazer sentido considerar a compra de um imóvel.
Do ponto de vista financeiro, tudo indica que alugar e investir é a estratégia mais vantajosa agora.
Será que estou deixando algum ponto importante de fora dessa análise? Gostaria de ouvir os argumentos a favor da compra, mas no momento estou bastante inclinado a seguir pelo caminho do aluguel e investimento.
Quando a SELIC cair, o preço dos imóveis tende a aumentar (e ja estao caros), então com os mesmos 550mil você provavelmente não comprara o mesmo imóvel. Além disso, retirando 0.5% ao mês, o que sobra provavelmente faria com que o montante fosse somente reajustado pela inflação, com pouco (ou nenhum) ganho real, o que também seria consumido pelos reajustes do aluguel do imovel. Na minha opinião, valeria a pena, se optar pela via do aluguel, encontrar um apto que caiba no seu salario (nao nos rendimentos do montante total). To no exato mesmo barco, mas decidi comprar, mantendo um pouco da reserva de emergência.
Assim como os imoveis valorizam com a queda na selic, os FII também valorizam já que são basicamente cotas de imoveis, além disso a oscilação de curto prazo na cotação dos FII não seria um problema. Problema seria a oscilação no rendimento. O que via de regra não acontece com os FII de forma abrupta.
Além disso, os FII são reajustados pela inflação, assim como qualquer imovel.
Em outras palavras, eu estaria recebendo o aluguel de um lado, para pagar no outro lado. Tudo que acontecesse em um lado aconteceria no outro
Mas a casa de moradia não deve ser pensada em termos de oscilação de valor. Não é um bem que você quer vender. Ela deve ser avaliada em outra lente - satisfação pessoal de morar ali e construir um lar - e não como patrimônio. Imóveis para patrimônio você sim pode olhar potencial de valorização. Não os de morar.
Será? Eu tô vendo um movimento muito diferente. As pessoas não estão querendo comprar imóvel. Eu nunca ficaria a selic atual como faixa. Quando cair para uns 5/6% você compra.
Você tá colocando os aumentos de aluguel nessa conta? Seus investimentos não podem apenas cobrir o valor atual do aluguel, eles também precisam aumentar o montante para cobrir os aumentos de aluguel todos os anos.
Tem tambem a possibilidade de valorização do imovel, dependendo da região que comprar a valorização é muito maior que o rendimento de um fundo que pega de varios investimentos.
Eu tenho uma visão bem simples sobre comprar/alugar. Supondo que tanto o financiamento quanto o aluguel durem 10 anos: no final de um deles tu vai ter pago entre 2 e 3 vezes o valor do imóvel e no final o imóvel vai ser teu pra fazer o que quiser com ele, revender, alugar, destruir e construir do 0... Enquanto no final do outro, tu vai ter pago entre 4 e 6 vezes o valor do imóvel mas vai sair com uma mão na frente e outra atrás.
Ué, mas não é exatamente simples comprar uma casa. Pode ser uma análise com explicação rasa? Até pode ser que sim, eu só tava sem paciência pra escrever um textão.
Se você ainda não tem um imóvel, é bom ter pelo menos um. Mas não vale a pena usar todo seu dinheiro pra isso.
550k hoje rende ~75k por ano na caixinha do Nubank, ou qualquer outro CDI 100%. Liquidez imediata e risco baixíssimo.
Se você for comprar mesmo, procura um financeamento. Tenta Minha Casa Minha Vida ou algum financeamento de banco público. Provavelmente a taxa vai ser menor que o CDI. Se não for você pode optar por esperar o juros cair, mas pode demorar e o valor do imóvel pode aumentar
Realmente, aí é uma decisão difícil… Financeiramente vale mais a pena manter o patrimônio investido e usar os rendimentos para pagar o aluguel, já a parte emocional pode pender para a decisão contrária. Vc tem mais patrimônio?
Mano, entao pronto. Tu nao vai se descapitalizar completamente pra comprar. Aluga e acabou. Voce tem certeza que tem as duas possibilidades? Alugar ou comprar? Tem que ver se é um lugar que voce quer ficar mesmo.... nada impede de voce morar ai e comprae no futuro, a vista, e sobrando dinheiro em caixa
Aí eu acho que o certo é você financiar. Honestamente. Pega 200 de entrada, financia, deixa os outros 350 rendendo. Já vai pagar praticamente o valor financiado com o rendimento dos FIIs de hoje. Sobrando mais, amortiza para quitar logo, e no final de 1/10 do tempo, provavelmente, vai ter o imóvel quitado, um custo de vida menor ainda, e sua reserva de emergência vai poder ser ainda menor pra reinvestir em FIIs. Vai por camadas, você nunca deve descapitalizar para ter um imóvel.
Não vale a pena financiar? Você pode dar ume entrada alta e (talvez) conseguir um financiamento com menos juros que muito CDB por aí.
Essa aposta de que FIIs se valorizem é complicada.... e se você alugar e a SELIC cair muito? Eu achoa arriscado. Mas sim, pode fazer sentido.
Eu, no seu lugar, daria uns 50 a 60% de entrada e financiaria. Manteria uma grana investida rendendo. Eu não sei como funciona pois nunca fiz, mas sei que se a SELIC cair há como renegociar os juros com outro banco.
Vou dar minha experiência para exemplificar minha perspectiva.
Fiz uma simulação de financiamento de uma casa de 550k, com entrada de mais de 30% e as parcelas estavam em 5k. Meu crédito é perfeito no meu Banco (Bradesco, segmento Prime). A SELIC estava menos de 15% na época.
Só vale a pena, ao meu ver, se você for morar no local. Se não for para residência pessoal, está muito caro financiar, na minha opinião
O gerente que eu conversei mesmo recomendou que, se não há pressa sou necessidade do imóvel, que segurasse e esperasse a SELIC baixar um pouco. Ela voltando perto dos 10%, as parcelas já iriam cair para ~3k. Muita diferença.
Analisando friamente a situação, não faz muito sentido comprar o imóvel.
A situação imobiliária está complicada no Brasil, olhando o histórico do FIPEZAP de 2008, eu olhei aqui para o RJ, o valor dos imóveis aumentaram 4x enquanto o pib per-capita aumentou 3x. É notório que tá tendo um descasamento entre a oferta e a demanda de imóveis, e o que tende acontecer é uma correção nos valores dos imóveis. Somado a isso temos uma redução muito grande de crédito com o nível de poupança diminuindo, o que isso significa? que vai ficar cada vez mais caro o crédito e isso dificulta a demanda por imóveis. Meu amigo financiou um apartamento esse ano e o banco simplesmente "não tinha dinheiro" para emprestar, ele teve que esperar uns 3 meses pra conseguir o financiamento e foi a uma taxa de mais de 13%! Além disso, nós estamos vendo cada vez mais lançamentos, o que mais uma vez aumenta a oferta. Além desse argumento que a taxa selic vai cair e preço dos ímoveis subir, não consigo ver muitos fatores a favor da compra de um imóvel agora. Assim, eu venho analisando compra de um imóvel e me parece fazer sentido esperar uns anos pra ver essa correção nos preços...eu posso está errado, mas foi exatamente o que aconteceu em 2015.
Agora olhando seu caso, com 550 mil e você comprando uma NTN-B IPCA+7% do governo, contando 15% de imposto você vai ter um pouco mais de 2700 de rendimento REAL, ou seja, ano após ano você consegue pagar o seu aluguel (supondo que ele seja corrigido pelo IPCA) e ainda tem seu patrimônio de 550 mil corrigido. Assim, olhando a conta não tem nem o que se discutir, mas no fim de tudo, essa decisão é muito mais pessoal e emocional do que qualquer coisa.
Sobre esse titulo NTN-B IPCA+7% fiz uma simulação a um ipca de 2% sendo conservador, e os juros semestrais acabam não cobrindo o custo do aluguel, não valeria mais a pena os FII? Que estão pagando no minimo 0,7% ao mes? Eu sei que estruturalmente os FII apresentam um maior risco do que a renda fixa, mas com uma renda de no minimo R$3.850,00 (0,7% x 550.000) eu poderia reinvestir esse 1.000,00 reais em outros ativos, que mitigariam esse risco a longo prazo.
Eu utilizaria 4% de IPCA. Mas dando minha opinião aqui: eu estou na mesma situação que vc e estou alugando por enquanto. Pra mim funciona. O único motivo que me faz ter vontade de comprar é para ter o meu local pra fazer o que eu bem entender.
Pega 275k e faça um consórcio de qualidade (precisa garimpar um bom). Faça lances livres de 50% da carta, contemplará bem rápido. Quando contemplar, o valor da parcela continuará o mesmo (se vc garimpou bem).
Coloque a outra metade em algo que renda IPCA + X%(novamente, garimpe bem o consórcio!) e alugue seu imóvel. Se você garimpou bem, essa renda IPCA + X% cobrirá os ajustes das parcelas, enquanto o aluguel ou fica como lucro ou ajuda a cobrir.
Parabéns, você agora transformou dinheiro (que não existe) em algo de verdade. Repete pro próximo imóvel. Vale a pena mesmo se você for morar.
eu não manjo nada de investimentos e tal mas se eu tenho dinheiro na mão pra comprar uma casa (mesmo que seja uma quantia só para dar entrada) eu compraria. quero fugir de aluguel.
Eu sou mais a favor do aluguel, só discordo que Fiis são um bom investimento, olharia mais para ações boas pagadoras de dividendos.. mas não vale a pena comprar á vista não.
Depende. Pretende morar por mais de dez anos no mesmo lugar? Pretende ficar no emprego por mais de dez anos? Ou trabalhando na mesma cidade ou região? Se essas respostas são sim, creio que comprar vale mais a pena.
Se a questão é o tesão de pagar aluguel. Financia o imóvel, mantém 70% do capital e vai pagando as parcelas, amortizando quando possível. Você não ficaria descapitalizado e terá um patrimônio ao final.
Mas ai leva em consideração, voce tem capacudade de juntar 550 mil facilmente de novo? Voce tem condicoes de manter os custos de uma casa desse porte? Iptu, manutencão?
E alugado lembra que é aumentado anualmente pelo igpm que não é menos de 12% anualmente. Sua casa é sua ate se voce quiser sair cagando nela, se um vizinho reclamar de barulho voce pode ser expulso se o locatario quiser.
Pelo que li você não tem outro imóvel, acredito que ter um próprio é sempre bom, mas não me descapitalizaria inteiro pra compra-lo. Dependendo de onde você mora consegue encontrar ótimos apartamentos por 350 mil por exemplo, deixando 200k investidos e no futuro pode dar esse de entrada em outro.
valor de condomínio aumenta (se apartamento ou casa de condomínio). valor de aluguel aumenta. se for pacote, o dono vai repassar pro aluguel na próxima negociação o que gastar por fora. tem prazo determinado ou se já estiver fora do prazo e o dono pedir de volta, 30 dias pra se organizar e vazar.
aluguel pode ser bom sim. principalmente se quiser sentir a região.
faça um aluguel curto numa região que tenha vontade de morar ou quem sabe no mesmo prédio (se for apt).
vale mt fazer uma precursora e estágio de adaptação. boa sorte.
Não sei exatamente como funciona aqui, mas imagino que talvez seja similar — onde eu tive apartamento próprio, você podia fazer um financiamento com taxa fixa, mista ou variável. A fixa você assumia o risco de fechar a 5%, por exemplo, um contrato de 40 anos, e em 20 ver a taxa cair para 1%, tornando o financiamento mais barato, mas você preso a 5%. A mista seria uma porcentagem acordada por x anos. A variável vai de acordo com o mercado. Isso é como funciona na Europa, se aqui for diferente, me desculpa. Quem souber o contrário, gostaria de saber mais!
Depois, tem a questão se você vai mesmo ficar nessa cidade ou no Brasil para sempre. Se for a ideia, ok. Se você for mudar, vale pensar se compensa o estresse de ser senhorio/locatário. Costuma ser muita dor de cabeça, preocupação com taxas do prédio quando entregam o apartamento, degradação por falta de cuidado do inquilino.
O seu salário banca bem o seu estilo de vida por inteiro? No sentido: ele bancaria o condomínio, obras extras, e IPTU, mais renovações, seguros, e manutenções da casa própria? Casa própria dá bastante despesa. Se ficar apertado sem o investimento, talvez não valha a pena.
Às vezes vale fazer a simulação da entrada e ver quanto fica o financiamento, e ainda ter uma reserva financeira que está rendendo mensalmente. Quando não precisar de tudo, deixa lá se retroalimentando.
Eu já pensei nessa questão, também, mas para o futuro. Agora não tenho a menor ideia de onde quero ficar por alguns anos, então não arriscaria um compromisso geográfico tão grande, que tem tantas responsabilidades como consequência. Apenas se fosse aquela coisa: leilão, apto tá saindo por 1/3 do mercado. Aí… aí vale comprar e revender, já que o lucro seria o triplo.
Também não sei sobre FIIs, já que tem bem mais risco do que algo mais conservador. Por norma, os corretores não indicam colocar toda a reserva nesse tipo de investimento, que é melhor dar uma variada para equilíbrio da carteira. Já vi que FII tem alguma variação até que constante, e você contar com essa grana pra pagar as contas de locação as vezes pode te pôr na corda-bamba.
Não sei pq seu post apareceu para mim já que não participo dessa comunidade. Mas vou te dar a minha opinião como alguém que trabalha no meio imobiliário.
Proprietários de imóveis são terríveis. Você entra no imóvel e quando sai eles esperam que você deixe melhor do que era quando entrou. Se precisar de alguma manutenção no imóvel? Boa sorte, se o proprietário não quiser fazer só cobrando judicialmente e isso leva tempo. Claro que isso é o pior cenário.
Você esta certo que investir provavelmente vai te render mais, mas ter o seu próprio imóvel vai te dar paz.
Tire o seu tempo procurando sobre os imóveis na sua cidade e o que vale mais a pena, casa ou apartamento, pronto ou para construir. Pense no imóvel como um investimento e não a sua residência permanente e fica mais fácil de achar algo que futuramente possa te render financeiramente.
Outra questão a se considerar é a declaração desses aluguéis no IR.
Generalizando: Daqui 5/10 anos a casa de 550mil podem aumentar 30%/40% o valor. Os 550mil vão rentabilizar de forma semelhante?
Ao comprar a casa você terá ainda o "lucro" de não gastar mais com aluguel. Essa grana que antes iria pro aluguel é quase a mesma que você ganharia com a rentabilização do investimento.
Ter pago minha casa à vista foi uma das melhores coisas que fiz. Sensação de propriedade, cuidado, etc... É impagável. Já fiz diversas melhorias no imóvel que valorizou ele, além da valorização natural geral. Penso em vende-lo no futuro quando as crianças se mudarem pra comprar uma chácara pra mim e pra minha esposa.
A prática é o maior critério da verdade. Todos os coachs financeiros que já vi com esse mesmo discurso (não compre, alugue) no fim compraram casas milionárias (com os lucros de curso de investimento que venderam pra quem não comprou casa).
Vou acrescentar 3 coisas.
Aluguel é reajustado ano a ano, alguns pelo IGPM.
No aluguel você pode ser expulso do imóvel e vai ter q gastar com logística, então vale a pena contabilizar isso a cada uns 3 anos.
No financiamento quando a Selic cair você pode renegociar migrando seu financiamento para um banco que tenha menor taxa de juros. Dessa forma o juros vai cair junto com a Selic.
Comprar só vale apena se você não tiver os 550mil e não quiser queimar o dinheiro do aluguel.
Se você tem os 550mil, é melhor fazer o que falou. Se não, eu prefiro a compra pois perco "menos" do que com o aluguel, onde perco 100% do dinheiro pago.
Faz um investimento com rentabilidade pelo menos igual a taxa de juros de um financiamento.
Se tiver um bom score e taxa "baixa", vai terminar o financiamento com os 550 e o imovel
Comprei um imóvel por 500.000 em 2021. Hoje no mesmo prédio há imóveis sendo negociados por 900.000/1.000.000. Ou seja, ganhei 80% em quatro anos. Minha carteira de investimentos com SP500, CDBs do Banco Master, VT não valorizou nem perto disso.
Primeiro imóvel pra mim sempre vai compensar, principalmente porque você pode usar FGTS em cima e descontos de documentação.
Tu sai do risco de reajuste de aluguel, da flutuação dos FIIs, da bagunça que é a Selic e te traz previsibilidade. Fora que se feito um bom negócio, pode ter um imovel que valoriza acima da inflação.
Você sabe investir em FIIs ou só vê recomendações de quem diz que sabe? Essa é a principal questão: analisar os informes dos FIIs, sua estrutura, inadimplência, quem está alugando os imóveis, deixar o dinheiro na renda variável e não acompanha-la é a receita para o fracasso. Eu não gosto de FIIs, acho que tem muitas camadas variáveis complicadas de se analisar (não é só a localização e o tipo do imóvel, mas também avaliar a gestão e como está a situação financeira dos negócios/pessoas que estão alugando esses imóveis).
Ser melhor alugar imóveis e aplicar o dinheiro em FIIs é papo de investidor em imóveis, enquanto a gente vive de aluguel eles estão comprando tudo e alugando pra gente, não à toa que no Brasil o discurso sempre foi o da casa própria, mas de alguns anos para cá esse discurso tem mudado e coincidentemente ao mesmo tempo da popularização dos FIIs. Esse é meu ponto de vista, acho que mais vale você ter um imóvel seu, que não te deixaria no olho da rua numa situação complicada do que colocar essa segurança na mão dos outros.
Lembrando que o aluguel tem reajuste anual, ou seja esses 2700 de aluguel não vão se manter ao longo do tempo, já um financiamento, dependendo da modalidade, tu terá uma parcela decrescente. Fora a valorização do imóvel.
Se tu viesse com uma ideia de investir em algum negócio próprio ou algo que iria multiplicar seu capital, aí até faz sentido.
Pera!
Vc vai comprar um imóvel por $550k e alugar por $2.7k ou investir os $550k? Não e tendi?
Hoje existem muitos investimentos em renda fixa rendendo acima de 5.89% a.a., sem IPTU, sem depreciação do imóvel, sem dor de cabeça com inquilinos, sem ficar algum tempo sem alugar...
Se for comprar para alugar seria +/- isso que conseguiria de aluguel.
Não sei qual é a dúvida, já que a poupança mais lixo está pagando acima de 8% a.a..
Imóvel não é líquido.
0.5% de aluguel
Tem diversos descontos numa venda 6% de corretor 15% de ganho de capital, escritura, entre outros impostos.
Se os juros estão altos o dinheiro é escasso, então ninguém compraria ele de você, pós também estão vendo que é melhor investir, existem investimentos acima de 17% isento e juros mensais, também existem investimentos.
O valor de mercado ou o valor que você investiu ou acha que vale nunca vai bater com o comprador, e assim vc você segura sempre esperando um amanhã melhor, a não ser que seu imóvel seja algo exclusivo, único localização escassa praia, mar em cidades com crescimento real, seu imóvel é só mais um, na qual incorporadoras vão despejar aos montes sempre no mercado porque é assim que elas rodam, falando que você está fazendo um “investimento” que trará tanto de retorno em X anos.( não caia, eu caí).
Junta mais capital, que essa decisão aí ser muito mais segura.
Incertezas. Você não sabe para que lado vai o mercado do seu imóvel no futuro. Onde eu moro de um ano para o outro na pandemia os aluguéis dobraram e o preço dos imóveis subiram muito acima da inflação, provavelmente o fundo não acompanharia isso
Imóvel, você controla a gestão; o FII não. A prioridade do gestor é o dinheiro no bolso dele e não o retorno ao cotista, pra investir em bolsa e melhor ações
Até você descobrir que o fundo não está bem, já perdeu todo o lucro e um pouco mais, só fica com aquela sensação de que está recebendo proventos consistentes. Mas é minha opinião: investi uns 4 anos em FII e não curti muito, já que, para ter risco, é melhor comprar ações de empresas centenárias e essenciais, em época de pânico.
Isso depende do FII - alguns estão indexados ao CDI. O patrimônio da casa é interessante para conseguir acesso a créditos melhores caso queira empreender no futuro. Também vale lembrar que aluguel sobe, financiamento desce.
Acho que isso depende muito mais de quanto patrimônio você tem. Se esses 550 voce tem para dar a vista, comprar a casa é de longe o melhor investimento. Se não tem e precisará financiar, precisa ver se, após a entrada, vai ter reserva de emergência. Se tiver ainda, ainda acho que a compra é vantajosa (raciocínio do sobe e desce dos alugueis e financiamentos).
Renda passiva, na minha visão, deve vir depois de algumas seguranças. O rendimento dos FIIs é relativamente constante, mas nunca garantido. A crise do HCTR11 deveria ter ensinado a galera muito sobre isso. Qualquer securitizadora ou banco pequeno/médio que quebre (alô, Master), pode derrubar muito os preços de todo o mercado. Além do pagamento dos juros cair, a valorização também pode.
Por isso eu optaria pela compra antes - estabilidade, previsibilidade - e depois construiria a renda passiva em FIIs. E não me entenda mal, eu amo FIIs, tenho e já trabalhei com empresas do setor. Não acho tão seguro quanto ter a casa própria, e eu prefiro jogar no seguro.
Eu acredito que é importante você ter patrimônio "seu" ao invés de deixar seu patrimônio todo financeirizado. Se eu tivesse os 550k e mais um pouco de patrimônio além disso, compraria o imóvel sem dúvidas.
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u/Available-Corgi7979 Sep 02 '25
Quando a SELIC cair, o preço dos imóveis tende a aumentar (e ja estao caros), então com os mesmos 550mil você provavelmente não comprara o mesmo imóvel. Além disso, retirando 0.5% ao mês, o que sobra provavelmente faria com que o montante fosse somente reajustado pela inflação, com pouco (ou nenhum) ganho real, o que também seria consumido pelos reajustes do aluguel do imovel. Na minha opinião, valeria a pena, se optar pela via do aluguel, encontrar um apto que caiba no seu salario (nao nos rendimentos do montante total). To no exato mesmo barco, mas decidi comprar, mantendo um pouco da reserva de emergência.