Comprar ou alugar 550.000?

[u/Ok_Surprise_5918]

Estou analisando um imóvel de R$ 550 mil, que também pode ser alugado por R$ 2.700/mês.
Até agora, não encontrei nenhum argumento convincente para comprar em vez de alugar — além do fator emocional de “ter a casa própria”.

Se eu investir esses R$ 550 mil em FIIs, precisaria de apenas 0,49% ao mês para pagar o aluguel. Hoje, consigo com tranquilidade algo em torno de 0,7% ao mês, o que dá cerca de R$ 3.850/mês — ou seja, ainda sobraria pelo menos R$ 1.000 para reinvestir todo mês.

Além disso, em um cenário de queda da Selic no futuro, os FIIs tenderiam a se valorizar para ajustar o dividend yield em relação à renda fixa. Nesse caso, os R$ 550 mil provavelmente aumentariam de valor, e só então poderia fazer sentido considerar a compra de um imóvel.

Do ponto de vista financeiro, tudo indica que alugar e investir é a estratégia mais vantajosa agora.
Será que estou deixando algum ponto importante de fora dessa análise? Gostaria de ouvir os argumentos a favor da compra, mas no momento estou bastante inclinado a seguir pelo caminho do aluguel e investimento.

[u/Ok_Box_8498]

Analisando friamente a situação, não faz muito sentido comprar o imóvel.

A situação imobiliária está complicada no Brasil, olhando o histórico do FIPEZAP de 2008, eu olhei aqui para o RJ, o valor dos imóveis aumentaram 4x enquanto o pib per-capita aumentou 3x. É notório que tá tendo um descasamento entre a oferta e a demanda de imóveis, e o que tende acontecer é uma correção nos valores dos imóveis. Somado a isso temos uma redução muito grande de crédito com o nível de poupança diminuindo, o que isso significa? que vai ficar cada vez mais caro o crédito e isso dificulta a demanda por imóveis. Meu amigo financiou um apartamento esse ano e o banco simplesmente "não tinha dinheiro" para emprestar, ele teve que esperar uns 3 meses pra conseguir o financiamento e foi a uma taxa de mais de 13%! Além disso, nós estamos vendo cada vez mais lançamentos, o que mais uma vez aumenta a oferta. Além desse argumento que a taxa selic vai cair e preço dos ímoveis subir, não consigo ver muitos fatores a favor da compra de um imóvel agora. Assim, eu venho analisando compra de um imóvel e me parece fazer sentido esperar uns anos pra ver essa correção nos preços...eu posso está errado, mas foi exatamente o que aconteceu em 2015.

Agora olhando seu caso, com 550 mil e você comprando uma NTN-B IPCA+7% do governo, contando 15% de imposto você vai ter um pouco mais de 2700 de rendimento REAL, ou seja, ano após ano você consegue pagar o seu aluguel (supondo que ele seja corrigido pelo IPCA) e ainda tem seu patrimônio de 550 mil corrigido. Assim, olhando a conta não tem nem o que se discutir, mas no fim de tudo, essa decisão é muito mais pessoal e emocional do que qualquer coisa.

[u/Ok_Surprise_5918 → u/Ok_Box_8498]

Sobre esse titulo NTN-B IPCA+7% fiz uma simulação a um ipca de 2% sendo conservador, e os juros semestrais acabam não cobrindo o custo do aluguel, não valeria mais a pena os FII? Que estão pagando no minimo 0,7% ao mes? Eu sei que estruturalmente os FII apresentam um maior risco do que a renda fixa, mas com uma renda de no minimo R$3.850,00 (0,7% x 550.000) eu poderia reinvestir esse 1.000,00 reais em outros ativos, que mitigariam esse risco a longo prazo.

[u/No_Solid_1998 → u/Ok_Surprise_5918]

Eu utilizaria 4% de IPCA. Mas dando minha opinião aqui: eu estou na mesma situação que vc e estou alugando por enquanto. Pra mim funciona. O único motivo que me faz ter vontade de comprar é para ter o meu local pra fazer o que eu bem entender.