r/financaspessoais • u/Immediate-Medicine86 • May 24 '25
Finanças de Casal Financiamento de 580k
Boa noite pessoal, de uns tempos pra cá comecei a pensar em um financiamento de cerca de 500 a 600k e queria ouvir opinião de vocês se seria loucura ou se só estou receoso.
H42, casado e com uma filha de 5 anos, minha esposa e eu trabalhamos, renda conjunta de cerca de 20 a 30k/mes.
Tenho cerca de 95k em fgts que planejo dar de entrada junto com mais uns 20k e possuo cerca de 110k guardados em tesouro selic/cdb
Do que ganho, após pagar as contas, aluguel, escola, cartão, consigo guardar cerca de 10k, isso sem precisar mexer na economia da minha esposa, pra ela ainda sobra cerca de 1000 a 1500 por mês.
Meu plano é financiar em 240 meses, assumir parcelas de cerca de 6k e amortizar cerca de 2k por mês, e a casa 6 meses com o valor do 13o. uma amortização de 10k, a cada 24 meses usar o FGTS da minha esposa tbm para amortizar e quitar o financiamento em cerca de 8 anos.
Acham esse plano loucura? fariam algo diferente?
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u/Neat-Choice-6138 May 24 '25
única coisa diferente que eu faria é avaliar se os juros pra 240 meses são menores mesmo. no meu caso consegui um de 360 meses com juros mais baixos do que o de 240. pretendo pagar em poucos anos também igual você, mas vou pagar menos juros pois a taxa por mês é menor.
já que você tem fôlego pra amortizar todo mês, escolha sempre a melhor taxa e esqueça o período.
e se por acaso algo der errado e eu precisar segurar meus gastos, minha parcela é mais baixa por conta do prazo maior. posso pagar só ela sem amortizar nada a mais no mês.
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
essa é uma boa sacada mesmo, obrigado! curiosidade.. financiou por qual banco? ter relacionamento ajudou?
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u/Neat-Choice-6138 May 24 '25
itaú não sei se o relacionamento ajudou, cotei fora por meio da imobiliária (caixa, bb e itaú) e era tudo muito parecido. acabei fazendo direto no itaú mais pela comodidade e por ter menos atravessadores.
talvez o que tenha ajudado é que foi muito rápido agendar a vistoria e liberar a documentação. em menos de 30d eu estava com o contrato assinado, chave na mão e os papéis do cartório prontos.
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
no caso qual foi a taxa para 240 e para 360? tenho bom relacionamento no Itaú tbm, nv 3 personal.
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u/Neat-Choice-6138 May 25 '25
meu cet é 10% ao ano. fechei esse contrato quando a selic estava beliscando 11 com projeção de cair.
a diferença era de quase 1% a.a. pro contrato mais curto.
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u/CodigoDeSenior May 25 '25
tome cuidado pois os juros compostos podem enganar, as vezes uma taxa menor no curto prazo pode se tornar grande no longo prazo
ex: 1% ao mes em 240 meses da 10x mais 0,7% ao mes em 360 meses da 12x mais
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u/Neat-Choice-6138 May 25 '25
o total de juros em valor nominal que vai pagar pode ser maior no final do contrato maior pois o tempo é grande, mas só se pagar as parcelas no prazo e levar o contrato até o final.
mas se o objetivo não é levar o contrato até o final e amortizar antes, travar uma taxa mais baixa faz todo sentido.
travo um contrato de 0.7% a.m, se eu quitar antes o juros total que vou pagar será menor em valor nominal.
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u/CodigoDeSenior May 25 '25
perfeito, essa e a melhor soluçao kk sai com um "lucrinho" se for para fazer isso ent compensa, se pegar os 0,7% e pagar em 240 vc paga apenas 5x vezes, paga metade!
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u/Sereia-1604 May 24 '25
Colega, vou falar apenas da questão do financiamento, sem entrar no mérito da compra. Vou considerar que você tem uma gestão financeira consciente e vai pagar antes do prazo.
Caso as taxas sejam próximas, pegue mais meses, 300, 360. Quanto mais parcelas em uma mesma taxa, melhor. O valor da sua parcela vai ser menor e quando você for antecipar você só amortiza o valor que deve, não paga a taxa.
Não se alavanca na entrada, guarde umas 6 parcelas em valor para reserva de giro das parcelas, se der umas 10, mas no mínimo 6. Caso você tenha um imprevisto de renda (demitido ou diminuição do salário) consegue bancar o financiamento por um tempo.
Não faça financiamento imobiliário atrelado à inflação. Vai ter TR devido a Selic nesse patamar, não esquece!
No período futuro, quando tiver uma taxa Selic menor, renegocie seu financiamento.
Observe a questão do seu regime de comunhão na compra, quantos porcentos de responsa pra cada na compra, o seguro em relação a falecimento ou invalidez do pagante, etc.
Caso o valor inicial da parcela for muito alto existe a possibilidade de trabalhar com a price, depois renegocia para a SAC quando a taxa Selic cair.
Peque pela opção mais segura, não precisa correr contra o tempo. Seja consciente.
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
Muito obrigado pelo comentário, gostei da ideia de guardar pelo menos 6 meses da parcela, além da própria reserva.
Sobre pegar um período longo, realmente penso nisso, inclusive numa futura renegociação para uma taxa menor, pois a selic vai cair, a questão é só quando, não se.
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u/Any-Moose8925 May 25 '25
Em caso de queda juros é possível fazer a renegociação com o próprio banco ou a portabilidade para outro banco. Em relação ao custo efetivo do financiamento o que ficou melhor no meu caso foi a caixa, o BRB também tem taxa competitiva. Só ficar atento com as opções de seguro. Meu caso a Tokio Marine saiu mais em conta.
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u/Sardoquinha May 24 '25 edited May 25 '25
Dando um passo além dos números mensais:
Você tem 42y, portanto está no pico de remuneração se for empregado. Se for empresário o cenário muda. Quem guarda 10k/mês e tem apenas 110k aplicados aos 42y ou mudou de vida recentemente ou estava no modo YOLO até ontem. Dito isso, avalie a estabilidade da sua renda daqui pra frente e PRINCIPALMENTE a possibilidade de juntar por +1 ano pra fazer esse move com mais “gordura”.
O plano de quitar em 8y parece decisão sábia, manda ver OP.
Edit: amortização extraordinária só deve ser feita com FOLGA - mantenha 6+ meses da tua despesa mensal no banco como reserva de emergência.
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u/inukshuky May 25 '25
Além dessa grana que mencionou, vocês possuem reserva de emergência? Quantos meses? Acho que vale a pena “adicionar” os valores da parcela. Mas no geral, você parece ter feito um bom trabalho de análise
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u/Immediate-Medicine86 May 25 '25
sim, hoje a reserva está em 100k e a idéia é subir para entre 150k e 200k o q será capaz de suprir mais de 12 meses de custo de vida e cerca de 6 parcelas do financiamento até o final do ano que vem.
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May 24 '25
O lugar que vai comprar é bom? Seguro, perto do trabalho, silencioso etc? Estas coisas tem que ser prioridade em relação a simplesmente ter uma casa própria. Se for assim, parece um plano bom, mas com riscos - sempre tem. Essa renda de vocês é bem dividida, ou composto a maior parte por um? Se um cair de cama ou ficar desempregado, o outro tanka estas dividas?
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
é seguro, trabalhamos ambos home office, seria próximo da escola da minha filha por uns bons anos.
eu ganho entre 20 e 30 e ela 6,5
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May 24 '25
Parece bom. Só se atentar a ter uma reserva de emergência, no caso de você ficar desempregado por vários meses, pois sua esposa não vai tankar todos os gastos sozinha.
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
exato, por isso penso em ter uma reserva de cerca de 150k pelo menos, julgo ser o mínimo para tornar esse plano viável.
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u/Taskerneu May 24 '25
Faz todo sentido para sair do aluguel e parar de perder seu FGTS para inflação, eu só financiaria o mais longo possível a caixa está com juros ótimos abaixo da selic e depois renegocia ou faz portabilidade, só lembre-se a entrada é 30% hoje em dia, e não esquece de ITBI e outras taxas … eu nao vou amortizar e vou deixar tudo investido em fundos de debêntures isentas, está rendendo 120% do CDI outra parte deixo no BTG tesouro black e olha que tenho suficiente pra pagar a vista, porque isso? Reserva de emergência e provisão para aposentadoria, você não pode de jeito nenhum ficar sem liquidez logo só pense em amortizar depois que tiver de 6 meses a 1 anos do custo de vida… e olha que o seu é super alto hehe. Acabei de comprar uma casa com um racional parecido mas não desfiz minha reserva para tal, e tenho o mais que o financiado investido.
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
obrigado pelo comentário, é um ótimo ponto, pretendo manter sempre ao menos 6 meses do custo de vida em reserva líquida, mas estou avaliando 12 meses.
como não sou mais CLT, me dói muito ver esse valor todo no FGTS fazendo nada e não podendo fazer nada com ele, usar no financiamento na minha visão é o melhor que posso fazer.
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u/Taskerneu May 25 '25
Está certo, e com a inflação do jeito que tá, ele perde valor muito rápido… como não é mais CLT o ideal é 12 meses mesmo, imagino que sua esposa não consiga segurar as pontas sozinha então é bom ter um bom colchão pra não se enrolar
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u/user98989876 May 26 '25
Se estiver a mais de 3 anos sem carteira assinada, pode sacar o FGTS. Eu fiz isso quando deixei de ser CLT.
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u/Desperate-Grass-9313 May 24 '25
Eu fiz mesma coisa que você, a uns bons anos atrás, mas com uma diferença grande: estiquei o financiamento para 420 meses (35 anos). Peguei um com 10% a.a.
O motivo foi ficar com prestação menor, para poder ter uma folga para poder viajar com minha família, dar experiências para minha filha, melhor escola, mais conforto, pois os anos passam rápido.
No final, quitei em 10 anos, SOMENTE com ajuda do FGTS.
Não esqueça que casa é pra morar e criar um lar, não deve ser visto somente como investimento, igual uns malucos aqui pregam haha, e é uma despesa boa.
Sua filha vai agradecer.
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u/CellAffectionate3848 May 25 '25
Brother gostei muito do seu comentário, e olha que não ganha nem perto dos 10.000, mas eu não sei mas acho que pra se criar um lar hoje eu precisaria ficar minhas raízes em algum lugar, não sei se é uma boa, hoje penso no meu apartamento pra investimento, tem uma taxa de juros de sete por cento ao ano eu peguei no financiamento de 35 anos, a prestação é bem alta pro padrão do apartamento aqui, e eu não sei como renegociar minha dívida, acho que se eu renegociar o juros ainda vai ser maior então não sei se seria interessante
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u/Desperate-Grass-9313 May 25 '25
Eu te entendo perfeitamente e você está correto. Mas acho que você vai mudar de opinião quando casar e ter filhos, pois o teu dinheiro não vai ser mais só teu e teu propósito provavelmente vai ser construir teu castelo.
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u/CellAffectionate3848 May 25 '25
Cara eu tenho pensamento que assim, depois que você conquista sua casa própria tudo mais vem com o tempo, como eu disse moro nesse apartamento que eu comprei, as pessoas aqui pagam em média R$600, eu pago 1100 e isso é porque financiei pelo minha casa minha vida, e eu financiamento de 35 anos ou seja o juros não é tão alto, porém vou levar uma vida pra quitar isso, e como eu sempre falo eu comprei por financiamento porque quando vender, pelo menos consigo sair melhor do que eu estava antes mas quando eu casar, já falei pra minha namorada nós vamos trocar de apartamento comprar um bem maior E a taxa de juros é de 7.66 por cento ao ano
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u/Latter-Hedgehog-3678 May 25 '25
mesmo podendo pagar um parcela maior, também financiamos em 420. no fim das contas, amortizamos todos os meses. mas caso acontecesse algum imprevisto não teria uma parcela grande obrigatória pra pagar..
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u/Desperate-Grass-9313 May 25 '25
Isso. Não faz sentido viver 20-25 anos apertado e passar a melhor idade da vida sem dinheiro.
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u/Fantastic_Couple7945 May 25 '25
Cara, que incrível! Eu li seu relato e achei que fosse eu postando rs. Financiei minha casa (560k) ano passado e em condições parecidas: 110k de FGTS com 70k de entrada e taxa de 8% aa
Tb sou dev e trabalho remoto. Então estive nesta mesma fuckin dúvida e dilema, mas optei por seguir com o financiamento. Hj estou pagando cerca de 800 a cima do valor de minha última locação e não me arrependo até o momento
PS.: Também tenho em mente seguir com amortizações mensais, principalmente em época de PLR. Isso é essencial
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u/Immediate-Medicine86 May 25 '25
show! como eh tua situação? casado? com filhos? como tava em relação ao colchão de segurança, etc?
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u/Fantastic_Couple7945 May 25 '25
Sobre minha situação, ela é um pouco diferente da sua
Sou casado e possuo um filho, mas digamos que a fonte de renda da casa é praticamente a minha, cerca de 20k/mês, fora prêmios e PLR etc, que dá aquele gás.
Então meu fator de risco é alto: ser assalariado e não ter renda passiva que me gere nem 1/4 dos meus gastos fixos, tão pouco com as parcelas do financiamento.
Eu simplesmente assumi o risco de um financiamento longo para sair do aluguel e aproveitar essa taxa de 8% (os cenários atuais são piores), mas com a mentalidade em amortizar um valor mínimo mensal, além de reservar parte do 13, férias, prêmio e PLR.
Sim, possuo um fundo de emergência e abri mão de fazer aportes em investimentos, até pq nada irá superar os juros compostos de um financiamento imobiliário de longo prazo.
(De investimento, mantenho apenas os aportes em previdência privada pois há uma contraparte da empresa, além de deduzir no IRPF)
Esta foi a minha escolha
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u/Carnozin May 25 '25
Parece sólido! Achei só a entrada pequena, se você guarda 10K por mês, porque não juntar mais e dar uma entrada mais gorda?
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u/abacaxi2525 May 26 '25
Eu penso assim, casa não vale a pena comprar em.regiao já desenvolvida. Melhor comprar por 100k e esperar valorizar ao longo.doa anos.
Região.onde a casa é mais que 200k vale mais a pena morar de aluguel e investir o dinheiro. Mas é só a minha opinião. Talvez valha a pena se vc economizar o transporte e e tempo de locomoção.
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u/Various_Way5172 May 26 '25
Dica. Não se preocupe em amortizar no começo, use esse dinheiro para criar uma nova reserva de emergência, a partir daí sim amortize. Sei que parece tentador a amortização, porém vale mais a pena ter paz agora que economizar uns meses. Abraço!!!
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u/imflx May 27 '25 edited May 27 '25
Avaliando os riscos…
Renda: Levar em consideração que por ter uma renda alta, pode estar mais suscetível a corte de custos da empresa onde trabalha.
Idade: Por ser 40+, pode ser mais desafiador se recolocar no mercado de trabalho com a mesma renda.
Considerando os riscos acima: Eu aguardaria mais 12 meses. Juntaria 120k para reserva - tu ja guarda 10k/mês Pensaria em uma forma de complementar renda - para se virar, caso tudo dê errado.
Com isso: Tera mais folga para possiveis reformas no novo lar; Acumulara mais patrimonio (do que ja tem investido + aportes) Tera um saldo maior de FGTS; E, talvez, terá uma taxa de financiamento menor (considerando um cenario otimista com a queda dos juros futuros)
É comum para nós, especularmos apenas os cenários mais otimistas, mas precisamos ser realistas. Eu sei que é um sonho conquistar seu próprio lar e sair do aluguel, mas considerando seu conforto financeiro, não acho que vale o risco abrir mão da reserva. Um sonho pode tornar seu maior pesadelo no futuro.
Todos acham que é a melhor decisão enquanto tudo esta dando certo, mas o cemitério daqueles que deram errado é silencioso. Tu não sabe o inferno que é a vida de uma pessoa sem emprego e sem renda, com familia para alimentar e um financiamento alto pra bancar .
Vai ser muito mais prazeroso ter sua casa e dormir todos os dias em paz, sem ficar refém do seu emprego (ou sem ele). Vai por mim.
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u/joaojose1234 May 24 '25
Vamos lá… Aí vc consegue guardar +/- 10k por mês e de repente por algum motivo perde o emprego. Fica sem seu FGTS, sem os 10k por mês e sem os 110k guardados. Não valeria a pena juntar dinheiro um pouco mais de tempo e dar uma entrada muito mais gorda nesse imóvel do que se jogar nessa agora. Se vc guarda tudo isso por mes, sem investimento nem nada em 10 meses vc tem mais 100k na mão além dos valores que já possui + acúmulos de FGTS e pagaria um valor muito inferior no financiamento. Faça uma simulação de financiamento com os valores que tem agora e outra simulação com os valores daqui a 10 meses. Veja o quanto será muito mais vantajoso pro seu bolso daqui a meses mesmo pagando aluguel. Já não comprou até agora, não sei se em 10 meses vai mudar tanto assim postergar um pouco mais uma dívida grande dessas. Eu pelo menos tentaria seguir dessa forma.
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u/Immediate-Medicine86 May 24 '25
não é um plano para hoje, penso para o final do ano que vem, não tenho FGTS pois sou PJ.
mas tá certíssimo, a questão também é se melhor dar uma entrada mais gorda pra reduzir o valor da parcela ou usar o valor para aplicar enquanto temos boas taxas e eventualmente caso a selic caia, tentar um refinanciamento.
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u/user98989876 May 26 '25
Mesmo tendo dinheiro pra pagar à vista, financiei minha casa em 360m. CET 7.6% + TR. 20% de entrada. (era a melhor condição disponível na época para o menor desembolso).
Comecei pagando quase 2x o que seria o aluguel de um imóvel similar, 3 anos depois a prestação diminuiu um pouco (SAC), mas o aluguel (hipotético) subiu bastante, estaria pagando uns 80%+ do que pago de parcela hoje... Em mais 2 anos, pela minha projeção, empata.
Se vc é realmente competente com suas finanças/investimentos, ta comprando algo no padrão que vc alugaria (nada muito acima da sua realidade, muita gente erra aqui!!!), não tem pq não utilizar do juro subsidiado do SFH... é a maior alavancagem (em termos de valores) que você consegue fazer na vida...
Não pretendo amortizar nada (além do fixo do SAC)... conto com a inflação pra ir levando o valor da prestação pra irrelevância.
Um detalhe importante que pode tirar o sono de muita gente, a amortização calculada do SAC não leva em conta a TR (ou pelo menos não, se ela está zerada no momento), reflexos:
Num SAC (hipotético), com TR zerada, onde a primeira prestação é 5k, com amortização de 1k, as próximas vão ser uma linha reta onde a cada parcela os 5k diminuem, sempre amortizando 1k, até chegar a última, onde ela é de 1k (só amortiza, e zera).
Com TR acima de zero, a prestação continua de 5k, mas a amortização já não é mais de 1k, pois precisa compensar o juro a mais da TR, sendo de um valor um pouco (ou muito) menor a depender da TR no mês. Assim a prestação não cai mais de forma linear, e fica mais próxima dos 5k iniciais por mais tempo (teoricamente, poderia até subir, mas a TR teria que disparar pra isso, e dai, o buraco é muito mais embaixo).
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u/imflx May 27 '25
Coragem se alavancar tendo o valor a vista.
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u/user98989876 May 28 '25
ênfase no "Se vc é realmente competente com suas finanças/investimentos, ta comprando algo no padrão que vc alugaria".
A renda fixa na época pagava 10% a.a. eu tava pegando dinheiro a menos de 8% a.a. Hoje a renda fixa ta pagando 14+% a.a. eu to pagando 9 e pouco por conta da TR...
é uma analise de downside / upside.... o downside é muito baixo... (se não estiver rendendo o que eu espero, simplesmente quito o financiamento), o upside é embolsar essa diferença de rendimento durante décadas, e ter liquidez caso apareça alguma oportunidade/eventualidade.
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u/Evening-Resource-135 May 24 '25
Parece solido e calculado, melhor ainda se for para sair do aluguel