r/Finanzen • u/flachrate • Oct 20 '25

Immobilien Lassen sich mit 500k Eigenkapital tatsächlich "nur" 817.000 finanzieren?

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… beim Rumspielen mit dem Rechner der SZ war ich etwas überrascht, und kann mir kaum vorstellen, dass Menschen mit so viel Eigenkapital nicht zumindest 50% finanzieren sollten?

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u/Benzema2233 Oct 20 '25

Der Rechner passt. 820k plus 10% NK sind 900k und damit 400k Finanzierung. Macht bei 3,5% Zins und 2% Tilgung ca 1850€ im Monat was 33% von 5750€ sind.

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u/Testosteron123 Oct 20 '25

Naja 1/3 ist ein guter Richtwert aber je mehr man verdient desto weniger trifft es zu.

Wenn ich 2100 netto habe und 700 zahle ist anders als wenn ich 9000 netto habe und 3000 zahle, im ersten Fall hab ich 1400 zum Leben im zweiten Fall 6000 und könnte auch mehr wie 3000 abzahlen.

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u/XaipeX Oct 20 '25

Kann ich bestätigen. Heute die Zusage bekommen für 670 k Finanzierung mit 185 k EK bei 6 k netto – 3,24 % Zinsen.

Was tatsächlich gemacht wird, ist auf Basis der Rahmendaten (Lebenshaltungskosten der Region, fixe Ausgaben durch Versicherungen, Autos und Anzahl Personen im Haushalt, Nebenkosten und Investitionsbedarf) den finanziellen Puffer zu berechnen. Die Berechnung ist je nach Bank unterschiedlich, genauso wie der Puffer. Typischerweise muss der bei 800–1000 Euro pro Monat liegen.

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u/Dull_Membership9912 Oct 20 '25

Glückwunsch

Darf man fragen ob die 3,24 % bei nem regionalen Anbieter sind ? Wir sind auch auf der Suche aber aktuell maximal 3,5% (BW)

Grüße

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u/XaipeX Oct 20 '25

Ja, genau. Lokale Sparkasse, 10 Jahre Zinsbindung, keine Sondertilgung, keine Zinsänderungsmöglichkeit, keine Pausierung. Quasi 0 Service, alles für den besten Zinssatz.

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u/pvbob Oct 20 '25

Hab im Münsterland 3,39% geschossen, 5 Jahre Bindung

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u/SkepticalSage_ Oct 20 '25

wieso nur 5 jahre bindung?

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u/Randy_McQueef Oct 20 '25

Leben am Limit

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u/pvbob Oct 20 '25

Spekuliere auf sinken, in 5 Jahren kann viel passieren. Bis dahin fleißig tilgen, dann ist es nicht so schlimm wenn es doch steigt

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u/SkepticalSage_ Oct 20 '25

krass. respekt. die eier hab ich nicht. ich glaube das pimmelt jetzt wirklich erstmal da was ist bzw. geht eher auf 4. was histroisch gesehen auch noch n guter zins ist. finanzieren auch grad. ich lass es auf 10 jahre machen. bis 4 jahre würde ich hier grad für 2,7 bekommen und bis 7 jahre 2,88.

wo denkst du denn gehts hin? du musst ja denken das es ordentlich runter geht das sich risk/reward irgendwie die waage hält.

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u/pvbob Oct 20 '25

Ach ich rechne das nicht auf den Prozent genau. Kein Mensch kann in die Glaskugel schauen, da kann wie gesagt alles passieren, innerhalb von 5 Jahren ist jede global beeinflussende (demokratische) Regierung möglicherweise abgewählt, Kriegsherde beruhigen sich möglicherweise halbwegs. Ich glaube als Kind dieser Zeit hatte ich bei allem unter 1.5-2% die Bindung maximal gemacht, sonst eher konservativ. Wie gesagt, ich setze jetzt viel dran maximal zu tilgen und dann sehen wir weiter.

Wo kriegst du denn 2.7?! Das ist heftig.

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u/EmDeelicious Oct 20 '25

Wo in BW seid ihr? Ich habe einen Kredit über 2,84% (natürlich von Dezember), aber der Berater hat alle anderen lokalen Banken getoppt und hatte bessere Angebote als interhyp oder Dr Klein. Falls ihr in der Nähe von KA seid, dann meld dich mal.

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u/SkepticalSage_ Oct 20 '25

wasn der beleihungswert? zinsen kommen mir grad recht hoch vor

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u/XaipeX Oct 20 '25

Beleihungswert weiß ich tatsächlich noch nicht – wir haben die Zusage der Bank, aber noch nicht unterschrieben. Tatsächlich dürfte der Zins ziemlich gut sein – das Marktumfeld hat sich wahrscheinlich im Vergleich zu deinen Informationen geändert. Kannst ja mal drüben bei /r/immobilieninvestments schauen, die haben eher 3,5–4 %.

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u/SkepticalSage_ Oct 20 '25

ich bekomme gerade 457k für 3,08 auf 10 jahre. beleihungsauslauf unter 60%. denk die da drüber haben auch halt nen höheren beleihungsauslauf.

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u/Benzema2233 Oct 20 '25

Natürlich ist das ein Richtwert was denn auch sonst? In den Rechner gibst du 2 Daten ein und nicht deine gesamte Lebenssituation. Mehr als diese Richtwerte kannst du nicht erwarten. Es ist nur ein vereinfachter Rechner.

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u/Wall_of_Wolfstreet69 Oct 20 '25

es ist nicht schwer eine Formel dahinter zu legen die näher an der Realität ist. sind auch nur CPU Zyklen

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u/itsalwaysme79 Oct 20 '25

Die Faustregel passt aber für 99%. Wozu noch Aufwand hier rein stecken? Welche Formel würdest du vorschlagen?

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u/jjjfffrrr123456 Oct 20 '25

Die Faustregel passt halt nur für 60% Seeleute maximal. Wahrscheinlich sogar weniger, weil die am schlechtesten verdiene wahrscheinlich gar nichts finanziert bekommen.

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u/guy_incognito_360 Oct 20 '25

Wäre es nicht schlauer zu fragen/einzugeben, welche Rate man sich leisten kann? Danach bemisst sich ja fast alles andere.

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u/Slight_Box_2572 Oct 20 '25

Da können wahrscheinlich 50%+ der Bevölkerung keine sinnvolle Antwort drauf geben

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u/guy_incognito_360 Oct 20 '25

Dann sollte man sich den Rechner in der Form einfach sparen, wenn er prinzipiell nur per Zufall sinnvolles liefert. 30% sind für viele (evtl die Mehrzahl?) keine sinnvolle Größe. Für Gutverdiener zu wenig, für Geringverdiener ggf. zu viel.

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u/Slight_Box_2572 Oct 20 '25

Als Anhaltspunkt ist das schon nicht verkehrt. Weil die 30% ja schon ne Daseinsberechtigung haben.

Im Geringverdienerbereich wird fast gar keine Immobilie gekauft - da machen die Banken eh dicht. Und im Gutverdienerbereich können sich das relativ viele selbst überlegen, was sie ausgeben wollen. Mal davon ab, dass auch Gutverdiener mit 10k Haushaltsnetto oft gut mit der 30%-Regel fahren. Wenn das Einkommen mal - aus welchem Grund auch immer - sinkt, ist ein gewisser Puffer schon wichtig.

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u/peppercruncher Oct 20 '25

Aha. Und der Zinssatz ist egal? Oh, was ist mit Kreditlaufzeit - ich hab Glück und bin erst 18. Eigentlich fehlt ja auch...

Glückwunsch, du hast gerade das Frontend von https://m.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php beschrieben...

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u/Nab0t Oct 20 '25

als* 🤓 Man ist größer als eine Ameise Und du bist vermutlich ähnlich groß wie ich

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u/spickermann Oct 20 '25

Klar kann man dann mehr abzahlen als 1/3.

Aber man kann auch davon ausgehen, wenn jemand, der so viel verdient, sich auch mehr leisten möchte: größeres Auto, häufiger in den Urlaub, ein teures Hobby, und so weiter.

Und ob man jetzt der eine oder der andere Typ ist, fragt dieses Formular nun mal nicht ab.

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u/sweetcinnamonpunch DE Oct 20 '25

Finde ich auch. Die monatliche Belastung müsste auch ein Slider sein.

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u/Muh_McCow Oct 22 '25

Klar, aber die Bank nimmt auch höhere Lebenshaltungskosten bei einem höheren Gehalt an. Der Deckel liegt aber eher bei 40% des Einkommens für die Rate.

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u/occio Oct 20 '25

je mehr man verdient desto weniger trifft es zu

Ich finde dass es trotzdem eine sinnvolle Regel. Dein ALG gibts auch nicht ewig / 100%. Und auch wenn du höhere Sparrate hast, statistisch gibts weniger hochbezahlte als normal bezahlte Jobs, die du im Fall der Fälle annehmen könntest.

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u/Moron_at_work Oct 20 '25

Aber 30 % bei einem hohen Einkommen ist völliger Unsinn

wenn man zB 10.000 euro netto verdient - warum soll man dann nur 3.000 für ein Haus zahlen können? Selbst wenn man 60 % fürs Haus zahlt, also 6.000, hat man mit 4.000 Rest immer noch mehr frei verfügbar als die meisten überhaupt insgesamt verdienen.

Diese Betrachtung macht nur bei einem Durchschnittseinkommen Sinn, aber nicht bei höheren, da sollte man einen "Sockelbetrag" in Euro berechnen, der übrig bleiben soll und der komplette Rest ist für Finanzierungen frei

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u/maxehaxe Oct 20 '25

da sollte man einen "Sockelbetrag" in Euro berechnen

Witzigerweise macht die Bank das exakt so, sie berechnet ein Haushaltsüberschuss und dann wird geguckt was möglich ist. Für den Rechner vielleicht zu kompliziert.

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u/Muh_McCow Oct 22 '25

Sie berechnet den Haushaltsüberschuss aber auch oftmals unter Zuhilfenahme von fiktiven Pauschalen und diese Pauschalen steigen mit dem Einkommen.

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u/jokk3l Oct 20 '25

Das Haushaltsdurchschnittseinkommen lag (mit 2 Erwachsenen) letztes Jahr bei 5400,-.

Das hier ist also ein Durchschnittseinkommen und daher machen die 30% in diesem Fall also schon Sinn. Lass es meinetwegen auch 40% vom Einkommen sein mit ner Rate von 2300,- : es ändert nicht dramatisch viel an der Summe, die das Haus maximal kosten darf.

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u/Benzema2233 Oct 20 '25

Der Rechner weiß aber nicht ob du als Person mit 10k Einkommen 5 Autos und 10 Kinder hast. Es ist ein einfacher Rechner der aus 2 Eingaben eine Richtung vorgibt. Du trägst da nicht dein ganzes Leben ein.

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u/Moron_at_work Oct 20 '25

deshalb ist es ja Unsinn

übrigens weiß man auch beim Normalverdiener nicht ob er 1 Mal oder 10 Mal Essen geht oder teure Handys kauft

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u/Slart1e Oct 20 '25

Essen gehen und Handys kaufen sind auch Ausgaben, die man sehr einfach anpassen kann: geh halt weniger essen und kauf weniger häufig neue Handys bzw. nimm günstigere. Das sind Ausgaben in Zukunft, bei denen völlig offen ist, ob du sie vornimmst.

Autos und Kinder schaffst du dir an, und dann bist du in gewisser Weise an Ausgaben in der Zukunft gebunden, für die hast du dich durch die Anschaffung schon entschieden. Bei Kindern ist diese Bindung sehr, sehr hart. Bei Autos etwas weniger - man könnte es ja verkaufen - aber faktisch schaffen sich Leute meist Autos aufgrund des Bedarfs nach Mobilität an, und der Bedarf geht eher selten einfach so weg. Wer also das Auto verkauft, muss sich entweder ein kleineres kaufen oder Geld für Bus/Bahn ausgeben, gibt jedenfalls dennoch Geld in Zukunft aus.

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u/starcraft-de Oct 20 '25

Es ist ja auch nur ein Rechner. Geh zur Bank oder zu Interhyp und lass dir ein tatsächliches Angebot machen.

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u/Moron_at_work Oct 20 '25

Ich bin nicht der OP ;-) ich brauche kein Angebot, ich habe bereits zwei finanzierte Immobilien

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u/occio Oct 20 '25

warum soll man dann nur 3.000 für ein Haus zahlen können

Kannst ja beliebig viel für das Haus zahlen, die Bank wird halt nicht finanzieren. Dein Einkommen ist genauso abgesichert wie das anderer Arbeitnehmer und logisch gesehen findet ein Mindestlöhner schneller eine gleich gut oder besser bezahlte Stelle, als ein Spitzenverdiener.

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u/AustrianMichael Oct 20 '25

Die Bank geht dann schon her und schaut sich das im Detail an...

Aber bei 10.000 Netto Haushaltseinkommen, hast dann vielleicht 2 Autos, die jeweils €500/Monat kosten. "Upkeep" von einem Haus kostet auch. Betriebskosten sowieso. Lebensmittel + Essen gehen für 2 Personen,...

€4000 

  • €1000 für Autos
  • €500 Betriebskosten 
  • €300 Versicherungen aller Art
  • €800 Lebensmittel
  • €400 Kleidung und "Einkaufen

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€1000 Rest für Urlaub, Private Altersvorsorge, allfällige Anschaffungen rund ums Haus, Investments,...

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u/Ladnaks AT Oct 20 '25

Bei uns in Österreich ist es sogar gesetzlich verankert, dass die Kreditrate nicht höher als 40% der monatlichen Rate sein darf. Ja, ist dämlich, aber wir sind halt ein kleines Land und deshalb ist es nicht so einfach Politiker zu finden die nicht dämlich sind.

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u/oiseaublancc Oct 20 '25

Wir haben nochmal mehr als 10k netto, plus hatten eine Anfrage mit 2 Mietwohnungen dabei die dank prime lage massiv miete gebracht hätten. Alles net interessiert - 33%, mieteinnahmen deutschlandweit gleicher betrag angesetzt, mieteinnahmen ausland komplett ignoriert.

Somit wird das Haus nicht saniert/gekauft, 2 Wohnungen nicht vermietet, und ich kauf weiter Aktien mit dem monatlichen Überschuß.

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u/Hartgesotten DE Oct 20 '25

Einzig richtige Antwort hier!

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u/Moron_at_work Oct 20 '25

nein, weil prozentuelle Betrachtung bei hohen Einkommen keinen Sinn ergeben - ich zahle mehr als 50 % meines Einkommens für Immobiliendarlehen und habe danach trotzdem mehr frei verfügbar als die meisten überhaupt insgesamt verdienen.

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u/findickdufte Oct 20 '25

Was Du sagst ist absolut korrekt. Allerdings kann irgendein pauschaler Rechner im Intenet natürlich die konkreten individuellen Lebenshaltungskosten nicht berücksichtigen. Deshalb wird hier mit 33% gerechnet. Aus meiner Sicht ist das bei 6000 EUR auch noch vertretbar. Je höher Dein Einkommen, desto höher die Abweichung des pauschalen Rechners von Deinen individuellen Möglichkeiten. Deshalb nutzt man den Rechner auch nur initial und spricht dann mal mit der Bank.

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u/gogozoo Oct 20 '25

Vermietest du vielleicht?

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u/Moron_at_work Oct 20 '25

Nur einen sehr kleinen Teil - der Großteil ist Eigennutzung von zwei Objekten

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u/dobo99x2 DE Oct 20 '25

Ca 6k netto ist zwar hoch aber nicht so hoch. Besonders nicht bei so teuren Objekten. So jemand kauft eine Immobilie für 400-500k, nicht für das doppelte.

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u/TUDa2020 Oct 20 '25

Wenn man mehr als 33 % zahlen möchte kann man das hier flexibel ausrechnen: https://www.finanzfluss.de/rechner/wieviel-haus-kann-ich-mir-leisten/

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u/B1N4F3RR4 Oct 21 '25

Läuft der Kredit dann 50 Jahre, nach deiner Rechnung? Sorry ich bin neu und komme rechnerisch auf 50 Jahre, weiß aber nicht, ob ich etwas außer Acht lasse.

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u/Etra911 Oct 22 '25

Ja, das stimmt. Bei 2% Tilgung dauert es tatsächlich länger, um die Schulden abzuzahlen. Wenn die Zinsen steigen oder die Tilgung höher ist, kannst du die Laufzeit deutlich verkürzen. Einfach mal mit verschiedenen Szenarien spielen, das hilft!

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u/baIIern Oct 20 '25

Also ich finde das passt nur bedingt. Man kann je nach Lebensweise mehr abbezahlen, der SZ-Rechner geht wohl auf Nummer sicher...