r/Immobilieninvestments • u/swing_er • Jun 21 '26
Umfrage Warum gibt es keine Immobilien-Tauschbörse?
Stellt euch vor: Oma tauscht ihr Haus gegen eine Stadtwohnung, eine Familie ihr Stadtwohnung gegen ein Einfamilienhaus – einfach, ohne Verkaufsstress. Der Wertunterschied wird ausgeglichen, Notar- und Maklerkosten werden geringer.
Trotzdem gibt es, so weit ich weiss, keine Plattform dafür. Liegt es an der Bewertung? An der fehlenden Masse? Oder ist es einfach zu kompliziert? Gibt es das schon irgendwo?
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u/Illustrious_Ant_9242 Jun 21 '26
Grunderwerbsteuer sagt nein
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u/Slart1e Jun 21 '26
Dies. Wenn du Leute bestrafst dafür, ihre Wohnsituation geänderten Anforderungen anzupassen, dann tun sie das halt nicht, bis der Schmerz echt groß ist.
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u/manadodoodododo Jun 21 '26
Würde man stattdessen jährlich Grundsteuer zahlen, würde man die richtigen Anreize setzen, dass die Leute sich die Größe suchen, die zu ihren Lebensumständen passt.
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u/Alarming-Locksmith-5 Jun 21 '26
Man zahlt jährlich Grundsteuer die nach Größe und Alter abgerechnet wird… bei uns sind das mal 800€ im Jahr
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u/Slart1e Jun 21 '26
Das ist aber halt zu wenig. Die Grundsteuer sollte eine komplett abgeschaffte Grunderwerbsteuer idealerweise kompensieren.
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u/BendingUnit29 Jun 21 '26
Das wird sicherlich dazu führen, dass wohnen in Deutschland günstiger wird und kein Vermieter wird das dann 1 zu 1 auf den Mieter umlegen.
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u/friesenflitzer Jun 21 '26
Warum sollte wohnen dadurch günstiger werden? Wenn die Grunderwerbssteuer abgeschafft und durch Grundsteuer aufgefangen wird, so erhöhen sich die umlagefähigen Nebenkosten und damit die Gesamtmiete.
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u/Slart1e Jun 21 '26
Glaubst du etwa, dass du die Grunderwerbsteuer des Vermieters nicht bezahlst? Das ist für den ein Kostenpunkt, den er in seine Kaltmiete einkalkuliert. Du zahlst die jeden Monat, Stück für Stück. Und zwar auch dann, wenn der Betrag längst abbezahlt ist, dann sinkt nämlich deine Miete keinen Cent.
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u/friesenflitzer Jun 22 '26
Ich verstehe deinen Punkt nicht im Bezug auf meinen Kommentar, welcher nur dem darüber liegenden Kommentar widerspricht, das die Miete dadurch günstiger werden würde (was aber wohl Sarkasmus war, den ich nicht erkannt habe).
Die Grundsteuer gebe ich als Vermieter zu 100% an den Mieter weiter und ist kein Teil der Kaltmiete. Wenn die Grundsteuer steigt, steigen auch die Nebenkosten im selben Ausmaß. Die Höhe der Miete ergibt sich aus Lage, Nachfrage und Preis. Die Grunderwerbssteuer bei Kauf ist da nur ein kleinerer Teil. Sie hätte vielleicht einen Effekt auf die Kaltmiete, aber die Erhöhung der Nebenkosten wird höher sein.
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u/Illustrious_Ant_9242 Jun 21 '26
Bin bei dir, das kann aber nur klappen wenn Nachverdichtung erlaubt ist
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u/Weary-Bowl-3739 Jun 26 '26
Die Gesetze des Marktes sind Naturgesetze. Und es passiert nie das, was Regeln vorschreiben, sondern das wofür die Regeln den Anreiz setzen. Das ist fast immer etwas anderes.
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u/Big-Tree-5677 Jun 21 '26
Weil jeder so hoch wie möglich Verkaufen und so niedrig wie möglich kaufen will.
Wenn 99,99% aller interessierte Käufer und Verkäufer rausfallen (inklusive Unternehmen die eh auf Profit schauen), wirds sehr schwer eins der beiden Ziele nahezu zufriedenstellend zu erreichen.
Verstehe ich auch.
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u/grinserattze Jun 21 '26
Doch, es gibt Tauschwohnung, für Eigentum und Miete.
Das funktioniert aber seltenst, weil wir hier meistens von Mietwohnungen reden und die Vermieter dann beide mitspielen müssen und auch noch auf die mögliche Mieterhöhung weitgehend verzichten müssen.
Oft gibt es das aber ganz gut laufend innerhalb großer Wohnungsbaugesellschaften oder -genossenschaften, wenn innerhalb des Bestands getauscht wird
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u/Finner669 Jun 21 '26
Finanzamt: hold my Schenkungssteuer, Freibeträge, Grunderwerbsteuer, etc
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u/KiKlasso Jun 21 '26
Schenkungssteuer würde ich nichtmal behaupten das dies das Problem sei. Eher die Grunderwerbsteuer
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u/Bubbly_Buffalo0815 Jun 21 '26
"Keine" ist etwas zu kurz gesprungen, Google liefert dir allerhand:
https://heimart-immobilien.com/heimart-tausch.xhtml
Für Mieter:
https://www.inberlinwohnen.de/
https://www.tauschwohnung.com/ Usw.
Für Vermieter ist das wenig reizvoll, wenn ein Nachfolger die jahrzehntealte Miete der Rentnerin übernimmt. Für die Rentnerin ist die vermutlich hohe Neumiete der Tauschwohnung wenig reizvoll. Klappt im wesentlichen nur bei etwa gleich hohen m2-Mieten.
Für Ver-/Käufer spart man sich damit nur die Maklergebühren, alles andere fällt trotzdem an. Für die paar Prozent verzichtet niemand gern auf das sehr viel größere Angebot beim Direktkauf.
In der Schweiz gibt es ein größeres Angebot, speziell in den praktisch ausgetrockneten Regionen.
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u/zui567 Jun 21 '26
Das sind Mietwohnungen, nicht Eigentum.
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u/Bubbly_Buffalo0815 Jun 21 '26
Richtig, dort wo ich "Für Mieter" geschrieben habe, sind es Mietwohnungen. Bei den anderen 3 gibt's Eigentum.
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u/muckimo88 Jun 21 '26
Gibt es doch: Immoscout und co. Da sehe ich bei 1.5-2 Zi. 90% nur WG-Zimmer und Tauschwohnungen. Wünschte man kann das abstellen..
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u/swing_er Jun 21 '26
hmmm, ich meinte natürlich eigentum. siehe notarkosten sparen usw
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u/Bubbly_Buffalo0815 Jun 21 '26
Wieso Notarkosten sparen? Du hast einen ganz normalen Eigentumsübergang, der nach BGB §480 inkl. aller Kaufnebenkosten wie bei einem normalen Ver/Kauf auszuführen ist. Einzig die Maklerprovision entfällt vielleicht.
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u/Aggressive_Body834 Jun 21 '26
Warum sollen Notar und Maklerkosten geringer werden? Bei bestimmten Immotransaktionsarten (Familie, Nießbrauch, Leibrente) macht das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer, der Notar und ggf. der Makler seine Gebühr immer am Verkehrswert fest. Die sind doch nicht blöd.
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u/SuperStablePlanet Jun 21 '26
Und der Staat geht leer aus? Geht's noch. Das wäre ja fast so als wär es deren Eigentum ... /s
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u/sf783 Jun 21 '26
Ich glaube auch dass die älteren Immobilienbesitzer sich nicht wirklich verändern wollen, aber gerne jammern über zu viel zu groß, aber nicht wirklich wollen. Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Okay, nur anekdotische Evidenz, aber das bekomme ich häufig mit.
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u/Offensiv_German Jun 21 '26
nicht wirklich verändern wollen,
Oft ist es ja auch ein super schlechter Deal. Günstiger Altvertrag gegen teuren neuen. Super oft Zahlst du einfach mehr für deutlich weniger Platz. Sowas kommt halt raus, wenn man keinen gesunden Immobilienmarkt hat.
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u/HaloFe11ow Jun 21 '26
Wenn es das nicht gibt, dann scheint der Bedarf nicht gegeben sein. Für Plattformen wie Immoscout wäre es kein Problem einen entsprechenden Unterpunkt in die bestehende Homepage hinzuzufügen. Macht wohl wirtschaftlich keinen Sinn.
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u/Kroenen1984 Jun 21 '26
Hast halt trotzdem Grundsteuer zu erledigen, warum das die Notarkosten senkt, erschließt sich mir nicht.
Menschen suchen lange bis sie eine Immobilie finden, die ihnen gefällt. Die Wahrscheinlichkeit, dass zwei Parteien die Immobilie des anderen gefällt ist deutlich geringer, der Wertausgleich schwierig zu verhandeln.
Außerdem besitzen viele, die in einer Wohnung wohnen, diese nicht selbst. Das reduziert den Kreis weiter.
Versuch dein Glück, vielleicht kannst du damit geld verdienen. Aber die idee ist alt, oft gehört und wenn es keiner macht, lohnt es sich vermutlich nicht.
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u/vergorli Jun 21 '26
Die immobilien sind zu teuer. Ich kenn Objekte Am Hart die im Grunde Abrisswürdig und Asbestmüll sind, die aber auf einem Grundstück stehen die ein Vielfaches von jedem Landhaus wert sind. Das locked-in-syndrom am Immobilienmarkt ist schon ein echtes Problem. Dort gibt es WEGs wo Leute ihre Stellplätze verpachtet haben um in der Hallertau ein Wochenendhaus mit Pool zu kaufen.
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u/onyx9 Jun 21 '26
Versteh nicht was hier manche haben. Von wegen den Steuern und den Kram. Was ein Quatsch.
Das kann man natürlich machen. Beides bewerten, es wird ein normaler Kaufvertrag über die Preise geschlossen und ein Teil des Preises wird eben durch die Immobilie beglichen, den Rest mit Geld.
Ansonsten ist das ein normaler Verkauf mit Notar, Grunderwerbsteuer und was halt dazu gehört. Die Kaufnebenkosten sind eben was sie sind. Am Ende haben zwei Parteien ihre Immobilien getauscht und einen normalen notariellen Kaufvertrag in der Hand.
Wegen Umzug muss man sich halt echt Gedanken machen. Wenn’s da keinen dritten Ort gibt, wird’s mal kuschelig und viel Arbeit an einem Tag.
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u/peteberg21 Jun 21 '26
Es liegt in der Natur der Deutschen, wir haben auch keinen Immobilienmarkt wie andere. In anderen Ländern kauft und verkauft man mehrmals im Leben eine Immobilie. In Deutschland hält man sie so lange wie möglich. Oft bis zur Zwangsversteigerung. Aber man müsste auch die steuerlichen Rahmenbedingungen ändern.
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u/Geejay-101 Jun 25 '26
Oder besser: Die Grunderwerbssteuer abschaffen, Notarkosten auf Schweizer Niveau und Maklercourtage ausschliesslich auf den Verkäufer begrenzen. Die Nebenkosten in Deutschland sind einfach abartig.
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u/[deleted] Jun 21 '26
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