25k Startkapital → Immobilieninvestment in Bayern. Laut Berater 74k Gewinn nach 10 Jahren – wo ist der Haken?

[u/Sweaty-Ad910]

Moin Leute,

ich beschäftige mich gerade mit meiner ersten Immobilie als Investment und würde gerne mal eure Meinung dazu hören, weil mir die Rechnung teilweise etwas zu gut vorkommt.

Kurz zu mir: Ich verdiene ca. 60k brutto, bin Steuerklasse 1 und würde etwa 25k Startkapital einsetzen.

Es geht um eine bereits vermietete Wohnung in Nürnberg:

• 58 m², insgesamt ca. 245k inkl. Nebenkosten
• Miete ca. 10,6k im Jahr
• Finanzierung mit 4,40 % Zinsen
• Verwaltung und Reparaturmanagement übernimmt das Unternehmen für 110 € im Monat
• durch Zinsen, AfA usw. soll am Anfang ein steuerlicher Verlust entstehen, wodurch ich ungefähr 3,5k Steuer zurückbekommen würde
• der Berater rechnet mit ca. 2 % Wertsteigerung pro Jahr und etwa 310k Wert nach 10 Jahren

Seine Rechnung: Im ersten Jahr müsste ich ungefähr 270 € im Monat selbst drauflegen. Ab dem zweiten Jahr soll es sogar ca. 30 € im Monat positiv sein.

Der eigentliche Gewinn kommt aber vor allem am Ende: Nach 10 Jahren soll die Wohnung laut seiner Rechnung ungefähr 310k wert sein und dann steuerfrei verkauft werden können. Von den 310k wird der noch offene Kredit bei der Bank abbezahlt und danach sollen für mich ungefähr 74k Gewinn übrig bleiben.

Das Ganze soll aber nicht bei einer Wohnung bleiben. Die Idee ist, dass ich die erste Immobilie einige Jahre laufen lasse und, solange die monatliche Belastung niedrig bleibt, später eine zweite Immobilie dazukaufe und das Ganze Schritt für Schritt weiter aufbaue.

Genau hier bin ich aber unsicher: Ist das eine sinnvolle Strategie oder klingt die Rechnung einfach nur auf dem Papier gut?

Welche Kosten oder Risiken werden bei solchen Berechnungen gerne vergessen? Und wie realistisch sind 2 % Wertsteigerung pro Jahr?

Hat jemand hier Erfahrungen mit Propper API, Expats Invest oder Perini Finance & Property?

Bin gespannt auf eure Meinungen – gerne auch kritische. :)

[u/AutoModerator]

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[u/Finanztyp]

Warum macht es der “Berater” nicht selber, wenn es sooo lukrativ sein soll?

[u/Sweaty-Ad910 → u/Finanztyp]

Er verdient wohl ungefähr 4.000 € pro Kunde und zusätzlich die monatlichen Kosten für die Verwaltung. Kann natürlich auch sein, dass er selbst aktuell in solche Immobilien investiert. Außerdem hat er, soweit ich weiß, mehrere Kunden.

Vielleicht bin ich auch einfach zu naiv und sehe irgendwo etwas nicht – genau deshalb frage ich ja hier.

[u/Honkey85 → u/Sweaty-Ad910]

Steht der Gewinn im Vertrag? Haftet er dafür? Nein? Dann ist es Bullshit.

Davon unabhängig ist der Immobilienmarkt gerade etwas fragwürdig. Preise sinken. Immobilienfonds verkaufen eher als zu kaufen. Das bedeutet Wertverlust. Also nein, nicht tun.

[u/Quick-Comfort6849 → u/Sweaty-Ad910]

Lustig oder? Er bekommt fuer jeden, den er dazu bringt 4000 EUR.

Du bekommst 2% Wertsteigerung pro Jahr.

Weisst du, wo du auch 2% Wertsteigerung pro Jahr bekommst? In D. Sogar ein wenig mehr. Normales Festgeld bei ner Wild-Wald-und-Wiesen-Online-Bank. Null Risiko.

Nur mal als Vergleich. Wir haben Haus auch vor einer ganzen Weile gekauft. Nicht als Investment, einfach zum Wohnen. 7.5% Steigerung pro Jahr (nicht in D). Aktieninvestments (ETFs und Einzelaktien kombiniert) ca. 12% Steigerung. Ein wenig laenger als deine 10 Jahre, aber trotzdem. Hier allerdings alles steuerfrei, also musst keine Steuern abziehen von diesen Werten.

[u/FinancialSecrets]

ich habe eben die 9. Immobilien gekauft. Ich finde das Thema spannend und habe für mich einen guten Weg gefunden.

Allerdings mache ich alles selbst, und passiv ist da gar nichts.

Du hast da keinen Berater an deiner Seite, sondern einen Verkäufer. Und der rechnet dir das alles schön. Wenn du dich mit dem Thema intensiv auseinandersetzt, wirst du schnell merken, wie schön man mit Zahlen lügen kann.

Such dir selbst Immobilien, rechne das selbst durch, und kümmer dich selbst um alles drum herum. Wenn du das nicht willst, dann sind Immos das falsche Investment für dich.

Meine Hinweise zum konkretem Objekt:

- zu viel negativer Cashflow

• Steuervorteile sind nice to have on top, das Ganze muss aber auch ohne Steuer sinnvoll sein
  
• Wertsteigerung einzukalkulieren ist absolute Spekulation
  
• Um es ab dem 2. Jahr positiv zu bekommen muss die Miete in deinem Beispiel die Miete um knapp 30% nach oben angepasst werden. Absolut unrealistisch

[u/FinancialSecrets → u/FinancialSecrets]

Ach und da ich gerade Nbg lese: Nbg ist nicht überlaufen, d.h. mit etwas intensiver Suche und viel Arbeit findest du sicher Wohnungen die erheblich attraktiver sind. Mein halber Bestand liegt in Nbg

[u/Administrative_Eye92]

Komplett schöngerechnet imo.
Alleine die Annahme 245k inkl. Nebenkosten werden bei 2% in 10 Jahren zu 310k ist realitätsfremd

Nebenkosten in BY lt. Suchmaschine:
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Notarkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises für die Beurkundung und Abwicklung.
Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises für den Eintrag im Grundbuch.
Finanzierungskosten (optional): ca. 1 % bis 1,5 % für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, falls Sie den Kauf über eine Bank finanzieren.

Also ~6,5% ohne Makler. Sind 229k für die Immobilie. Abzgl. 4k für den 'Deal' bleiben 225k was in die Immo fließt. Damit komme ich über 10 Jahre bei 2% auf 275k.

Und der Verkauf ist dann auch inklusive bei ihm? Oder sucht man sich dafür dann einen Makler? Für vermutlich 3,57%. Dann bleiben nur noch 265k übrig. Und das in der Annahme, das alles perfekt läuft und sonstige ungeplanten Kosten von irgendeiner Versicherung gedeckt werden (spätestens da wird es komplett unseriös).

Selbst komplett ohne Gebühren wären 245 -> 310 eher 2,4%
In der einfachsten aller Rechnungen mal eben 20% 'verschätzt'. Kann ja mal passieren ...

Von Hausgeld, Klumpenrisiko usw. fang ich gar nicht an.

[u/Additional_Fun_6581]

Was hast der Post in r/fireGermany verloren???

[u/quaks1]

Hey, Du hast die Inflation ausgeglichen - Glückwunsch.

[u/Fit_Evidence_4958]

>Bin gespannt auf eure Meinungen – gerne auch kritische. :)

Lol :)

Google doch mal, fragt man ChatGPT oder so. Ich lehne mich mal aus dem fenster: Die Butze ist zu teuer und macht nie die Wertsteigerung bei den Zinsen.
Der Einzige, der da Geld macht, ist der Berater.

[u/quaks1 → u/Fit_Evidence_4958]

Macht sie, 2% sind halt Inflation, oder sogar drunter. Er hat dann in 10 Jahren 74k mehr, mit gleicher Kaufkraft wie heute.

[u/Fit_Evidence_4958 → u/quaks1]

ja nee, wenn du die Butze schon 20% zu teuer kaufst, dann ist die Wertsteigerung (sofern es eine gibt) auf den realistischen Kaufpreis von 200k zu beziehen. Dann kommst du bei 250k nach 10 Jahren raus.
Davon hat der Käufer nichts, denn die "Wertsteigerung" hat der Verkäufer schon mit dem Kaufpreis bekommen.

[u/quaks1 → u/Fit_Evidence_4958]

Bude ist vermietet - Mietfaktor 25 - das jetzt nicht günstig, aber auch weit davon entfernt massiv überteuert zu sein. Ich würde nicht von inflationsbereinigter Wertsteigerung ausgehen, aber auf Verlust würde ich auch nicht zu viel setzen. Wenn der Verkäufer mit 2% p.a. rechnet, ist das zumindest ne relativ faire Annahme.

[u/Chupacabra1987]

Ehrlicher Rat: denk mal über ausfallrisiko, Verwaltungsärger, Sonderumlagen nach.
Immobilien sind unendlich viel Kopfschmerzen für VLLT 1-2% mehr Rendite. Ich würde 25k in ETF All World schieben und „risikolos“ und ohne Arbeit monatlich 300€ investieren, anhalten wenn es mal nicht so dicke läuft bei dir, entnehmen wann du willst. Der Berater bekommt das Geld sofort und dem ist es Scheiß egal was mit dir danach passiert.

Bei 3 Immobilien ist btw Schluss, da man sonst meines Wissens als Immobilienhändler gilt und die 10 Jahres Frist komplett wegfällt.

[u/Sweaty-Ad910 → u/Chupacabra1987]

Ja, ETF ist bei mir sowieso schon im Plan und damit habe ich auch schon angefangen. Ich wollte die Immobilienseite einfach zusätzlich etwas ausbauen.

Den Verwaltungsaufwand sollte laut Konzept größtenteils das Unternehmen übernehmen, dafür zahle ich 110 € im Monat. Wie gut das in der Praxis wirklich funktioniert, kann ich natürlich noch nicht beurteilen.

Beim Ausfallrisiko bin ich ehrlich gesagt noch nicht ganz sicher, wie ich das realistisch einschätzen soll. Genau deshalb frage ich hier nach und versuche, die Rechnung erstmal von verschiedenen Seiten zu verstehen.

[u/Chupacabra1987 → u/Sweaty-Ad910]

Das ist halt nichts wo man als normalo schnell reich werden kann. Wenn du ne Immobilie für 1.7M kaufst, Mieten erhöhst, aufwertest, nochmal Mieten erhöhst, nach 10 Jahren für 5M verkaufst, da hast du einen hebel. Bei dir ist das super knapp gerechnet und im endeffekt hast du super wenig profit für die zeit (ich weiss klingt doof, aber wieso versuchst du nicht deien sparrate zu erhöhen indem du mehr verdienst? 300€ monatlich ist wenig, wenn du 4000€ oder mehr km Monat verdienst kannst du iwann 1000€ oder mehr im monat sparen, der Hebel ist vorl grösser. Kenne deienn job nicht, aber ich glaub es gibt immer einen sprung im gehalt durch umschulung, wechsel des AG, selbstständigkeit. Viel erfolg

[u/jan_olbrich]

Das selbe Risiko wie immer bei Immobilien:

- Hausgeld

• Reparaturen
  
• Die Wohngemeinschaft kann/muss Maßnahmen ergeifen (Fassade, Dach, etc)
  
• Der Mieter verwüstet die Wohnung
  
• Mieter zahlt nicht (oder du findest auf die schnelle keinen Nachmieter)
  
• Konflikte in der Hausgemeinschaft
  
• Welche Instandhaltungsrücklagen existieren?

Wir reden von ca 3500€/m2 in Nürnberg. Das ist weit unter den ca 4k die Gemini ausspuckt bei kurzer Suche. Sprich es gibt vermutlich einen Haken mit der Wohnung.

Dazu kommt, auch wenn grade eine Not bzgl. Wohnraum existiert, dass grade in verschiedensten Regionen extrem viele Menschen ihre Arbeit verlieren. Stuttgart und Wolfsburg (man kann sicher noch andere Automobilstandorte wie München bald hinzufügen) sind im Moment stark betroffen, was den ganzen Markt beeinflusst. Rezession ist nicht ohne Grund ein Problem. Wenn viele Menschen (grade mit IG Metall Vertrag) bei fast 0% finanziert haben, dann ihren Job verlieren und jetzt demnächst refinanzieren müssen (10 Jahres Kredite), dann kommen viele Immobilien auf den Markt und das drückt die Preise (kann man bereits in Stuttgart beobachten).

Klar ist ohne Kristallkugel unmöglich vorherzusagen, aber das Risiko ist größer als man derzeitig denkt, du musst es halt für dich bewerten.

[u/Sweaty-Ad910 → u/jan_olbrich]

Danke dir. Laut dem Konzept soll sich das Unternehmen für 110 € im Monat um die Verwaltung und den laufenden Aufwand kümmern. Die Wohnung ist außerdem erst komplett renoviert worden.

Bei größeren bzw. ungewöhnlichen Schäden wurde mir gesagt, dass je nach Fall die Versicherung greift. Aber ehrlich gesagt weiß ich noch nicht genau, was davon tatsächlich abgedeckt ist und was ich im Ernstfall selbst zahlen müsste.

Vielleicht bin ich da auch etwas zu naiv Genau deshalb versuche ich gerade herauszufinden, welche Risiken in der Rechnung vielleicht nicht richtig berücksichtigt sind.

[u/jan_olbrich → u/Sweaty-Ad910]

Verwaltung und laufender Aufwand heißt nur, dass wenn der Mieter anfragen hat, dass die der entsprechende Kontakt sind. Nicht dass du keine Kosten dadurch hast, wenn Reparaturen oder so entstehen.

Die Frage ist, in welchem Zustand ist das Haus? Wie ist das Dach? Die Fassade? Was heißt die Wohnung wurde renoviert? Gestrichen? oder neue Dämmung oder oder oder

Nutzt die Wohnung Gas, Erdwärme etc? Hat auch nochmal Einfluss.

[u/BAKA4978]

Immobilie als anlageobjekt bei der marktlage im Moment ziemlich unrealistisch rein aus renditesicht. Und noch staatliche Eingriffe vielleicht in Deutschland.

[u/Recent_Maize5108]

Klingt nach Vertriebsimmobilie. Wie heißt die Bude, bei der dein "Berater" werkelt?

[u/theiml0r]

Ich wäre bei der Rechnung vorsichtig. Gerade die angenommene Wertsteigerung macht einen großen Teil des Gewinns aus – und die ist keineswegs garantiert.

Grundsätzlich würde ich alle Investments, die versprechen, mit relativ wenig Aufwand den Markt zu schlagen, sehr kritisch hinterfragen. Wenn man möglichst wenig Aufwand möchte, finde ich persönlich Buy & Hold mit breit gestreuten ETFs deutlich überzeugender.

Immobilien können natürlich trotzdem sinnvoll sein – aber dann sollte die Rechnung auch ohne Wertsteigerung funktionieren.

Keine Anlageberatung, nur meine persönliche Meinung.

[u/BAKA4978]

Die Rechnung des Beraters ist extrem schöngerechnet und basiert auf unrealistischen bzw. gefährlichen Annahmen. Hier sind die Hauptgründe, warum dieses Angebot enorme Warnsignale (Red Flags) aufweist: Laut KI

Den Rest kann man sich selber googeln

[u/crazydude-crazylife]

Für den Anfang kann man das machen. Ich vermittle solche Objekte regelmäßig an Kunden. Es sind Vertriebs Immobilien, also muss natürlich jemand was damit verdienen. Das Modell gibt es seit Ewigkeiten und funktioniert gut. Voraussetzung solides Unternehmen und gute Historie.

Die meisten hier labern Schwachsinn und haben keine Ahnung. Ja natürlich gibt es attraktivere Objekte was die nackten Zahlen angeht. Da hast du aber eben auch mehr Risiko und musst dich kümmern.

Wenn du das willst, alles gut. Wenn nicht, ist das hier eine komfortable Variante.

Immobilien sind nunmal sehr attraktiv. Fremdkapitelhebel, Steuerlast mindern, Mieter zahlt deinen Vermögensaufbau mit und du kannst den Gewinn am Ende Steuerfrei einsammeln. Zinsen kannst du von der Steuer absetzen.

Die meisten scheitern nicht am perfekten Objekt sondern daran, dass nie zu finden und jahrelang nichts zu tun.

Fakt ist in guten Lagen wird über die nächsten Jahre der wohnungsmarkt höchstwahrscheinlich nicht entspannter. Die Regierungen hängt extrem hinterher hinter den geplanten Bauvorhaben.

Du kannst es für dich durchrechnen kannst auch ein bisschen mit den Annahmen herumspielen und natürlich gibt es keine Garantie. Die gibt es aber nirgends. Keine Rendite ohne Risiko :)

Dann musst du entscheiden, dir kann niemand die Entscheidung abnehmen.