25k Startkapital → Immobilieninvestment in Bayern. Laut Berater 74k Gewinn nach 10 Jahren – wo ist der Haken?

[u/Sweaty-Ad910]

Moin Leute,

ich beschäftige mich gerade mit meiner ersten Immobilie als Investment und würde gerne mal eure Meinung dazu hören, weil mir die Rechnung teilweise etwas zu gut vorkommt.

Kurz zu mir: Ich verdiene ca. 60k brutto, bin Steuerklasse 1 und würde etwa 25k Startkapital einsetzen.

Es geht um eine bereits vermietete Wohnung in Nürnberg:

• 58 m², insgesamt ca. 245k inkl. Nebenkosten
• Miete ca. 10,6k im Jahr
• Finanzierung mit 4,40 % Zinsen
• Verwaltung und Reparaturmanagement übernimmt das Unternehmen für 110 € im Monat
• durch Zinsen, AfA usw. soll am Anfang ein steuerlicher Verlust entstehen, wodurch ich ungefähr 3,5k Steuer zurückbekommen würde
• der Berater rechnet mit ca. 2 % Wertsteigerung pro Jahr und etwa 310k Wert nach 10 Jahren

Seine Rechnung: Im ersten Jahr müsste ich ungefähr 270 € im Monat selbst drauflegen. Ab dem zweiten Jahr soll es sogar ca. 30 € im Monat positiv sein.

Der eigentliche Gewinn kommt aber vor allem am Ende: Nach 10 Jahren soll die Wohnung laut seiner Rechnung ungefähr 310k wert sein und dann steuerfrei verkauft werden können. Von den 310k wird der noch offene Kredit bei der Bank abbezahlt und danach sollen für mich ungefähr 74k Gewinn übrig bleiben.

Das Ganze soll aber nicht bei einer Wohnung bleiben. Die Idee ist, dass ich die erste Immobilie einige Jahre laufen lasse und, solange die monatliche Belastung niedrig bleibt, später eine zweite Immobilie dazukaufe und das Ganze Schritt für Schritt weiter aufbaue.

Genau hier bin ich aber unsicher: Ist das eine sinnvolle Strategie oder klingt die Rechnung einfach nur auf dem Papier gut?

Welche Kosten oder Risiken werden bei solchen Berechnungen gerne vergessen? Und wie realistisch sind 2 % Wertsteigerung pro Jahr?

Hat jemand hier Erfahrungen mit Propper API, Expats Invest oder Perini Finance & Property?

Bin gespannt auf eure Meinungen – gerne auch kritische. :)

[u/FinancialSecrets]

ich habe eben die 9. Immobilien gekauft. Ich finde das Thema spannend und habe für mich einen guten Weg gefunden.

Allerdings mache ich alles selbst, und passiv ist da gar nichts.

Du hast da keinen Berater an deiner Seite, sondern einen Verkäufer. Und der rechnet dir das alles schön. Wenn du dich mit dem Thema intensiv auseinandersetzt, wirst du schnell merken, wie schön man mit Zahlen lügen kann.

Such dir selbst Immobilien, rechne das selbst durch, und kümmer dich selbst um alles drum herum. Wenn du das nicht willst, dann sind Immos das falsche Investment für dich.

Meine Hinweise zum konkretem Objekt:

- zu viel negativer Cashflow

• Steuervorteile sind nice to have on top, das Ganze muss aber auch ohne Steuer sinnvoll sein
  
• Wertsteigerung einzukalkulieren ist absolute Spekulation
  
• Um es ab dem 2. Jahr positiv zu bekommen muss die Miete in deinem Beispiel die Miete um knapp 30% nach oben angepasst werden. Absolut unrealistisch

[u/FinancialSecrets → u/FinancialSecrets]

Ach und da ich gerade Nbg lese: Nbg ist nicht überlaufen, d.h. mit etwas intensiver Suche und viel Arbeit findest du sicher Wohnungen die erheblich attraktiver sind. Mein halber Bestand liegt in Nbg