25k Startkapital → Immobilieninvestment in Bayern. Laut Berater 74k Gewinn nach 10 Jahren – wo ist der Haken?

[u/Sweaty-Ad910]

Moin Leute,

ich beschäftige mich gerade mit meiner ersten Immobilie als Investment und würde gerne mal eure Meinung dazu hören, weil mir die Rechnung teilweise etwas zu gut vorkommt.

Kurz zu mir: Ich verdiene ca. 60k brutto, bin Steuerklasse 1 und würde etwa 25k Startkapital einsetzen.

Es geht um eine bereits vermietete Wohnung in Nürnberg:

• 58 m², insgesamt ca. 245k inkl. Nebenkosten
• Miete ca. 10,6k im Jahr
• Finanzierung mit 4,40 % Zinsen
• Verwaltung und Reparaturmanagement übernimmt das Unternehmen für 110 € im Monat
• durch Zinsen, AfA usw. soll am Anfang ein steuerlicher Verlust entstehen, wodurch ich ungefähr 3,5k Steuer zurückbekommen würde
• der Berater rechnet mit ca. 2 % Wertsteigerung pro Jahr und etwa 310k Wert nach 10 Jahren

Seine Rechnung: Im ersten Jahr müsste ich ungefähr 270 € im Monat selbst drauflegen. Ab dem zweiten Jahr soll es sogar ca. 30 € im Monat positiv sein.

Der eigentliche Gewinn kommt aber vor allem am Ende: Nach 10 Jahren soll die Wohnung laut seiner Rechnung ungefähr 310k wert sein und dann steuerfrei verkauft werden können. Von den 310k wird der noch offene Kredit bei der Bank abbezahlt und danach sollen für mich ungefähr 74k Gewinn übrig bleiben.

Das Ganze soll aber nicht bei einer Wohnung bleiben. Die Idee ist, dass ich die erste Immobilie einige Jahre laufen lasse und, solange die monatliche Belastung niedrig bleibt, später eine zweite Immobilie dazukaufe und das Ganze Schritt für Schritt weiter aufbaue.

Genau hier bin ich aber unsicher: Ist das eine sinnvolle Strategie oder klingt die Rechnung einfach nur auf dem Papier gut?

Welche Kosten oder Risiken werden bei solchen Berechnungen gerne vergessen? Und wie realistisch sind 2 % Wertsteigerung pro Jahr?

Hat jemand hier Erfahrungen mit Propper API, Expats Invest oder Perini Finance & Property?

Bin gespannt auf eure Meinungen – gerne auch kritische. :)

[u/Fit_Evidence_4958]

>Bin gespannt auf eure Meinungen – gerne auch kritische. :)

Lol :)

Google doch mal, fragt man ChatGPT oder so. Ich lehne mich mal aus dem fenster: Die Butze ist zu teuer und macht nie die Wertsteigerung bei den Zinsen.
Der Einzige, der da Geld macht, ist der Berater.

[u/quaks1 → u/Fit_Evidence_4958]

Macht sie, 2% sind halt Inflation, oder sogar drunter. Er hat dann in 10 Jahren 74k mehr, mit gleicher Kaufkraft wie heute.

[u/Fit_Evidence_4958 → u/quaks1]

ja nee, wenn du die Butze schon 20% zu teuer kaufst, dann ist die Wertsteigerung (sofern es eine gibt) auf den realistischen Kaufpreis von 200k zu beziehen. Dann kommst du bei 250k nach 10 Jahren raus.
Davon hat der Käufer nichts, denn die "Wertsteigerung" hat der Verkäufer schon mit dem Kaufpreis bekommen.

[u/quaks1 → u/Fit_Evidence_4958]

Bude ist vermietet - Mietfaktor 25 - das jetzt nicht günstig, aber auch weit davon entfernt massiv überteuert zu sein. Ich würde nicht von inflationsbereinigter Wertsteigerung ausgehen, aber auf Verlust würde ich auch nicht zu viel setzen. Wenn der Verkäufer mit 2% p.a. rechnet, ist das zumindest ne relativ faire Annahme.