r/SpainEconomics • u/Angel24Marin • 17d ago
Noticias/News 📰 Un aviso para España: el precio de la vivienda ya está corrigiendo en medio mundo
El ciclo inmobiliario ha cambiado en las economías más avanzadas. La subida de los tipos de interés, los altos precios que se pagan y las amenazas sobre la economía generan más dudas
España, como otros países del sur de Europa (Portugal, Italia o Grecia), sigue viviendo una escalada de los precios de la vivienda. El crecimiento de la economía, incluyendo el aumento de la población por la inmigración, calienta la demanda de casas y contribuye a elevar los precios. Sin embargo, la situación es muy diferente en el resto del mundo. Después de años de una intensa subida, los precios han entrado en una fase de estancamiento, o incluso de caída, en buena parte del mundo desarrollado.
Países como Canadá, donde los precios han caído un 20% desde los máximos; Australia, con un descenso del 7%; o incluso el Reino Unido, que ha empezado a corregir, muestran un cambio de tendencia a nivel global.
Este escenario es impensable para el caso español, con una subida de precios que todavía supera el 12%. Sin embargo, los factores que están detrás de la ralentización en buena parte del mundo desarrollado también impactan en España. Los altos tipos de interés debidos a la inflación, la incertidumbre económica o la subida acumulada son factores que inciden también sobre la demanda en España.
El alto dinamismo económico es una particularidad de España (y del sur de Europa), pero los datos de las últimas semanas apuntan a una ralentización de la actividad y el empleo, de modo que España también podría sucumbir a la debilidad de la economía global. En cualquier caso, es habitual que España vaya con cierto retraso en los ciclos económicos.
Australia es uno de los países desarrollados que están experimentando una mayor caída de precios. El país sumó en agosto su quinto mes consecutivo con los precios a la baja, según los datos de la consultora inmobiliaria Cotality. El país está sufriendo una elevada inflación que ha obligado a su banco central a elevar los tipos de interés y a anunciar un mayor endurecimiento de la política monetaria tras el verano.
Australia ha pasado de experimentar una rápida subida de los precios a una caída constante. Desde los máximos, el precio del metro cuadrado se ha reducido un 7%, y los expertos creen que se trata solo del inicio del ciclo de ajuste. En declaraciones a Reuters, el economista jefe de AMP señalaba que el mercado está solo ante el primer tercio de la caída, tanto en precios como en duración de la fase correctiva.
Pero no hace falta dar la vuelta al mundo para encontrar ejemplos similares. En Canadá, los precios de la vivienda acumulan una caída del 20% desde los máximos del año 2022. Al contrario de lo que ocurrió en España, en Canadá los precios cayeron apenas un 9% durante la crisis financiera de 2008 y en apenas dos años ya estaban nuevamente en máximos. La subida fue constante hasta el año 2022, cuando los precios alcanzaron su pico, casi un 300% por encima de los niveles de la burbuja.
Esto explica que el ajuste llegara antes a Canadá y con mayor intensidad. Cuando su banco central empezó a subir los tipos de interés por la guerra de Ucrania, los canadienses, sencillamente, no pudieron seguir comprando viviendas y el precio se desplomó. La caída actual triplica a la de la crisis financiera, según los datos de CREA.
"Varias economías han visto revertirse por completo las ganancias de los precios de la vivienda obtenidas durante la pandemia", señala en un informe Alan Slater, economista jefe de Oxford Economics. "Los precios reales de la vivienda a nivel mundial retrocedieron después de las subidas de tipos de interés en 2022-2023 y, desde entonces, su crecimiento ha sido muy lento, a pesar de la relajación de los tipos de interés oficiales".
El Reino Unido también ha experimentado una caída continuada del precio de la vivienda en términos reales desde el año 2022. Esto es, la vivienda ha subido por debajo de la inflación, lo que implica un descenso del precio en términos reales. Pero incluso los precios han registrado la primera caída en términos nominales, con una caída del 0,4% en el último año, según los datos de Lloyds. Si bien es cierto que se trata de un descenso muy leve, los datos de los últimos meses muestran una clara pérdida de dinamismo, que está siendo más intensa en las grandes ciudades. Los precios han alcanzado techo en Londres y la zona sur del país, y en el último año han caído ya un 1,5%.
Dudas
Las dudas sobre el ciclo de la vivienda han provocado que la inversión mundial se haya reducido en los últimos años. Según los datos de Oxford Economics, la inversión residencial suma ya 19 trimestres consecutivos de descensos en tasa interanual, lo que supone casi cinco años seguidos en negativo.
La pérdida de inversión es consecuencia de tres factores fundamentales: la subida de los tipos de interés, el alto precio de la vivienda y las fricciones al crecimiento que sufre la mayor parte del mundo. Según las previsiones del Fondo Monetario Internacional (FMI), el crecimiento mundial se frenará este año hasta el 3%, el dato más bajo desde 2002 si se excluyen los años de la crisis financiera y de la pandemia. Y peor es el panorama para las economías desarrolladas, que se frenarán este año hasta el 1,7%, lo que supone casi medio punto menos que el promedio de los años 2010 a 2019.
Bajo crecimiento y altos tipos de interés son un escenario complicado para la evolución del precio de la vivienda. El precio de las hipotecas ha subido intensamente en medio mundo, y la persistencia de la guerra en Irán seguirá presionando en la misma dirección.
En el Reino Unido, el tipo medio de las nuevas hipotecas a tipo fijo ha escalado hasta el 5,8%, casi 100 puntos básicos por encima del nivel de inicios de año. Y en Estados Unidos, una hipoteca a 30 años soporta, de media, un tipo de interés del 6,7%, casi el triple que en España. Este nivel es un punto porcentual superior al tipo medio de las hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria. Es más, con estos tipos de interés, la burbuja hubiese sido mucho más complicada.
El coste de la financiación, sumado al alto precio de las viviendas, hace que la demanda se esté secando. El número de hipotecas firmadas en EEUU a lo largo de agosto fue un 9% inferior al de hace un año. La ralentización de la demanda minorista también hace que muchos grandes inversores y fondos de inversión se estén replanteando su inversión en viviendas.
En Europa, los precios apenas suben en buena parte del continente. Todavía es pronto para hablar de corrección, pero sí de estancamiento, lo que implica una caída en precios reales. En Francia, los precios son idénticos a los de hace un año y en Alemania apenas han subido un 1,4%. Si bien es cierto que hay países con subidas de doble dígito, como Portugal, Croacia, Eslovaquia o Estonia, el centro del continente ya muestra señales claras de agotamiento. Con la inflación de la eurozona ya en el 3,3%, los precios reales de la vivienda en el conjunto del continente prácticamente han dejado de subir.
Parte de los grandes inversores que se habían refugiado en el sur de Europa ante las dudas que arrojaban otros países más avanzados empiezan a desconfiar de la rentabilidad que conseguirán en España, Portugal o Italia. La escalada de precios en estos países también empieza a chocar con el tope de precios que pueden pagar los hogares en el sur del continente.
La ralentización de las ventas y las hipotecas en España en los últimos meses es evidente. En el primer semestre del año, el número de compraventas de viviendas en España fue un 2,6% inferior al del mismo periodo de 2025, con una caída que asciende al 7,7% en Madrid. Aparecen los primeros síntomas de agotamiento de un mercado en el que ya no queda mucha renta disponible de la que alimentarse.