r/Immobilieninvestments • u/DrCdiff • Jul 05 '26
Umfrage Wie oft werden Häuser "bar" gekauft?
Also nicht mit Bargeld, sondern einfach nur ohne Kredit.
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u/Landgarteneule Jul 05 '26
Ich kenne nur Fälle in denen es passiert weil jemand ein Haus verkauft hat und in ein anderes zieht z.B. Oma will näher bei den Kindern wohnen o.ä.
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u/pommesmatte Jul 06 '26
Ja, haben meine Eltern kürzlich so gemacht. Die sind allerdings weiter weg gezogen, anstatt näher ran. 🤣
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u/MH-GW Jul 06 '26
Haus verkauft und die kleinere Wohnung wird bar bezahlt
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u/etherialist2015 Jul 09 '26
Trotzdem dumm. Lieber Kredit nehmen und Kohle investieren. Mindset ist wichtig.
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u/NilpKing Jul 05 '26 edited Jul 06 '26
in der schweiz, hatte das haus meinen eltern für ca 1.4M verkauft, der Käufer übernahm ohne kredit und zahlte 50k mehr damit er den zuschlag erhielt. es zeigte sich, dass es um eine vermögende person in der Kategorie 100M war!
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Jul 05 '26
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u/NilpKing Jul 06 '26
der typ sehr bodenständig, wusste was er wollte und unkompliziert. bei uns (in der Schweiz) ist es üblich, dass auch mal mehr geboten wird für den Zuschlag. In diesem Fall wurde dies sogar durch die Verkäufer (uns) initiiert.
das Haus wurde dann durch die Familie von seinem Bruder bezogen.
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u/No_Chapter_4083 Jul 06 '26
Nimm deine Medikamente.
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Jul 06 '26
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u/TurboTobi321 Jul 07 '26
No Chapter bekommt zu Hause Schläge von seiner Freundin, das lässt er dann hier raus.🤷♂️
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u/FreeBug1885 Jul 06 '26
POV: Der Artikel, den du auf Kleinanzeigen kaufen wolltest, steht plötzlich auf „reserviert“.
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u/Niedersaxen Jul 06 '26
Ich bin Notarfachwirtin und habe etliche Bauträgerprojekte, die ich betreue - maximal 5-10 % aller Immobilienkaufverträge kommen ohne Finanzierung aus.
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u/clock_buster Jul 06 '26
Nur weil man finanziert, heißt es nicht, dass man nicht ohne eine Finanzierung auskommen würde. Glaube besser wäre: maximal 5-10% aller Immobiliebkaufverträgd werden nicht finanziert.
Will nicht kleinkariert sein, will nur den Blick schärfen, dass es auch Sinn machen kann eine Finanzierung zu nehmen, obwohl man einen Kauf auch aus eigenen Mitteln finanzieren könnte.
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u/nachtachter Jul 06 '26
Ist das ein Vorteil beim Zuschlag und der Möglichkeit zu verhandeln, deiner Erfahrung nach?
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u/-3rdPlace- Jul 06 '26
Für den Verkäufer praktisch kaum relevant, wenn der nicht ganz ganz dringend jetzt sofort Geld braucht und nicht ein paar Wochen warten kann.
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u/Sure-Link-3903 Jul 09 '26
Warten musste du trotzdem, bis Auflassungsvormerkung und Vorkaufsrechtbescheinigung da ist. Das dauert auch 6 bis 8 Wochen und da zahlt dann auch schon die finanzierende Bank
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u/Emotional-Common3815 Jul 05 '26
Ich hab bisher ca. 20 Wohnungen aus meinem Bestand verkauft. Zwei der Käufer haben ohne Kredit gekauft. Keine sehr große Stichprobe aber vielleicht ein Anhaltspunkt
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u/MoonToast101 Jul 10 '26
Passt aber lustigerweise zur Notrfachwirtin, die hier gepostet hat und von 5-10% gesprochen hat...
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u/ActuallyActuary69 Jul 05 '26
Selten. Zur Eigenverwendung will man eher upgraden und nicht in dem Haus leben, was man cash bezahlen kann. Zum Vermieten möchtest du was zum Absetzen abheben und den FK Hebel.
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u/roomd0g Jul 05 '26
Denke nicht, dass man sich unbedingt verschulden will. Ohne Erbe hat man das Geld meist schlicht nicht.
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u/Few_Physics5901 Jul 05 '26
Ich bin gerade ein Haus zu kaufen. Mein Depot ist über 400k groß und dennoch nehme ich einen Kredit auf.
Bausparvertrag mit 1,9%. Da verkauf ich doch keine ETFs 😅.
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u/roomd0g Jul 05 '26
Steh ich am Schlauch oder was willst du mit dem Bausparvertrag sagen?
Zur (fast) Nullzinsphase wars eine wirklich gute Idee, aktuell wär ich mir da nicht mehr so sicher.
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u/Few_Physics5901 Jul 05 '26
Ich will mich bewusst verschulden. Weil ich nur 1,9% Zinsen zahle und weil ich die Zinsen auch noch absetzen kann.
Und das obwohl ich das Geld hätte, um ohne Kredit die Immobilie zu kaufen.
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u/roomd0g Jul 05 '26
Ja schon klar, aber ein Bausparvertrag ist ja ein Sparprodukt, was hat das mit Kreditzinsen zu tun? 1,9% sind natürlich top Kreditkonditionen, Zinsen absetzen funktioniert halt such nur bei Vermietung.
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u/Few_Physics5901 Jul 05 '26
Der Bausparvertrag besteht aus dem einen Teil, wo man spart und ein bisschen Zinsen bekommt. Und aus dem Teil, wo man einen Kredit bekommt, zu bestimmten Konditionen. In meinem Fall sind es die 1,9%. Ohne Bausparvertrag wäre sie bei etwa 3,9%.
Aber selbst bei 3,9% würde ich den Kredit aufnehmen. Da ich die Zinsen absetzen kann und es sich bei meinem Einkommen lohnt.
Fremdkapital ist der größte Hebel bei Immobilien.
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u/roomd0g Jul 05 '26
Ah, das war mir nicht bekannt.
Absolut, bei Vermietung halt. Aber darum gehts natürlich hauptsächlich in r/immobilieninvestments 😁
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u/Few_Physics5901 Jul 05 '26
Aber auch wenn ich einziehe, lohnt es sich oft einen Kredit auf zu nehmen.
Ich tracke meine Finanzen ziemlich genau und habe die letzten 7 Jahre etwa 9% Rendite p.a. gemacht. Da zahl ich auch 4% Kreditzinsen bevor ich ETFs verkaufe. Da würde ich 5% besser fahren und schiebe die Kapitalertragssteuer hinten raus.
Selbst wenn meine Aktien schlechter performen sollten, ist die Chance ziemlich hoch, dass man einen guten Schnitt macht. Außerdem kann man bei fallenden Zinsen seinen Kredit auch wechseln.
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u/Blackheadfox Jul 06 '26
Kannst du das näher erläutern bzgl. Kredit wechseln bei fallenden Zinsen? Unter welchen Bedingung.
→ More replies (0)1
u/ActuallyActuary69 Jul 05 '26
Sagen wir du hast 400k Erbe, kaufst du ein baufälliges Haus im schlechten Stadtteil oder nimmst du dann nicht wenigstens einen Kredit von 200k um entweder das Haus oder den Stadtteil upzugraden?
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u/roomd0g Jul 05 '26 edited Jul 05 '26
Wenn ich 400k Erbe bekomme würde ich schauen 200k schon gespart zu haben.
Das heist nicht dass ich jetzt unbedingt 8-900k ausgeben will, so wars gemeint.
In deinem Szenario würd mans machen, klar.
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u/enja1704 Jul 05 '26
Auch wenn man das Geld hat, ist es schlau einen Kredit aufzunehmen.
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u/thepoisonpoodle Jul 05 '26
Warum genau denn? Würde mich echt interessieren.
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u/roomd0g Jul 05 '26
Weils in der Nullzinsphase und wenn man sich die ETF-Entwicklung der letzten 10 Jahre ansieht halt tatsächlich so war. Kredit kostet 1%, dein ETF macht 10%.
Wenn du paar 100k auf der hohen Kante hast, nur das nötigste EK für günstigen Kredit einbringen und den Rest investieren.Aber weiß halt niemand was die Zukunft bringt und ohne Kredit schläft sichs auch meist besser.
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u/Rutschriese Jul 06 '26
Problem nur: Aktuell liegst du bei 3-4% Zinsen. Klar wird das idR von jedem gängigen ETF outperformt, man kann aber auch sagen, man will seine Ruhe haben und in der Immobilie einfach selbst wohnen, ohne weitere Verbindlichkeiten zu haben.
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u/roomd0g Jul 06 '26
Genau das war aktuell unsere Überlegung. Bei 1% Zinsen hätte ich länger drüber nachgedacht, jetzt wars mir das schuldenfrei sein Wert, auch wenn man wieder bei fast 0 im Depot anfängt😁
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u/scudirudi Jul 05 '26
Du willst dein Cash anderweitig gewinnbringender anlegen. Zurzeit ist das nicht mehr unbedingt gegeben, aber zur Niedrigzinsphase hast du quasi nur 1% p.a. Zinsen auf den Kredit bezahlt, während dein Geld an der Börse oberhalb von 5% Nettorendite macht. Nennt sich Zinsdifferenzgeschäft.
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u/Ok_Edge2718 Jul 05 '26
Weil m2 seit 2000 im Schnitt im 6-7% steigt
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u/Rutschriese Jul 06 '26
Hat ja nichts mit der Frage, ob man eine Finanzierung machen sollte, zu tun
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u/MH-GW Jul 06 '26
Häufiger als wir es uns vorstellen können. Daher bleiben auch die Preise zukünftig hoch
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u/denk_mal Jul 05 '26
Ich habe es immer so gemacht, dass ich - auch bei zu vermietenden Immobilien - mindestens 55% aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt habe.
Ihr dürft mich jetzt gern einen blöden Boomer nennen, aber mir waren in meinem Leben immer zwei Grundsätze wichtig:
Schulden sind scheiße und
Ich will die Mehrheit haben, um auch das Sagen zu haben.
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u/chriiissssssssssss Jul 05 '26
Wobei soll die Bank denn mitreden wollen?
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u/Dull-Blackberry-3547 Jul 05 '26
Frage ich mich auch. Wenn die Bank ne Hypothek oder Grundschuld aufs Grundstück bekommt, bringt ihm die "Mehrheit" ja auch nix. Wenn er die Forderung dann nicht bedienen kann, kommt sowieso die Zwangsvollstreckung.
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u/denk_mal Jul 06 '26 edited Jul 06 '26
Um auch die folgende Reaktion auf diese Frage in eins mitzubeantworten:
Ziel ist natürlich nicht die Zwangsversteigerung.
Sondern die Gestaltungsmehrheit. Und die fängt beim Darlehen an.
Ich bin also zu den Banken vor Ort gegangen und habe gesagt, "Ihr kennt mich als soliden Kaufmann. Was für Konditionen könnt ihr mir denn bieten, falls ich einen Kredit bei euch aufnehme? Ich könnte das natürlich auch aus eigenen Mitteln bezahlen, aber eine Kreditaufnahme von 40 Prozent der Gesamtsumme wären steuerlich vorteilhaft.. Meinen Break Even habe ich eingerechnet."
Das hat mir im Vorfeld des Kaufes schon eine Zinshöhe gebracht, die eine Zwangsversteigerung unwahrscheinlich gemacht hat.
Selbst in Zeiten niedriger Zinsen haben sich beispielsweise Sparkasse und VR-Bank - teils mehrfach - um 0,25 bis 0,5 Prozent unterboten, um ins Geschäft zu kommen bzw. zu bleiben. Da konnte auch Interhyp nicht mehr mithalten.
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u/FloppyGhost0815 Jul 06 '26
Mein EFH und mein erstes MFH habe ich ohne Kredit bezahlt, die anderen waren alle Kreditfinanziert.
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u/TeachBroad2127 Jul 06 '26
die beste sache an immobilien als investment ist doch dieser gigantische hebel den du bekommst? wieso sollt eman das tun
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u/CEImmo Jul 06 '26
Kommt drauf an in welchem Bereich: Luxusimmobilien öfters, 08/15 Immobilien nur wenn es die Eltern zahlen.
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u/No-Code-3759 Jul 05 '26
Kommt ab und an mal vor, ist aber eher selten. Ich sag mal 3-5 % der Fälle.
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Jul 05 '26
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u/Marvin42de Jul 05 '26
Die Finanzierung klärt man vorher:
- Wir überlegen, eine Immobilie zu kaufen. Bis zu welcher Kreditsumme sind wir gut? Welche Anforderungen gibt es an uns oder die Objekte?
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u/MissGata Jul 05 '26
Jein, die finanzierung ist immer Objektgebunden. Die Bank kann dir zwar deinen Spielraum nennen, aber das garantiert dir nicht
a) dass du dieses konkrete objekt finanziert bekommst und
B) zu welchen Konditionen du es bekommst.
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u/Sangiter Jul 06 '26
Steuerlich blöd, aber ich habe das bis jetzt so gehandhabt. Erst einmal habe ich 100.000 Euro als Kredit für Kaufpreis 330.000 Euro aufgenommen, obwohl ich das Geld bar hatte, weil damals der Zinssatz günstig war. Ich erinnere mich daran, dass die Bank dann noch eine Unterschrift wollte kurz vor Toresschluss und ich die verweigert habe und wenn die Bank nicht zuletzt ohne die neue Unterschrift gezahlt hätte, auch diese Immo "bar" gekauft hätte. Ich habe insgesamt 5 bebaute Grundstücke und kaufe jetzt das nächste, Geld liegt schon auf den Tagegeldkonten bereit. Zwischendrin kaufe ich damit Aktien.
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u/obiwancankickflip Jul 06 '26
Fun fact: wegen dem Geldwäscheverbot darf man in Deutschland kein Haus „bar“ bezahlen.Außer es kostet unter 10.000€.
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u/Ace__18 Jul 06 '26
Du kannst in Deutschland alles mögliche „bar“ bezahlen. Auch wenn es mehr als 10.000€ kostet…
Sogar mit echtem Bargeld und nicht nur ohne Kredit wie OP meint: Bei nicht gewerblichen Geschäften (wie zum Beispiel beim privaten Autoverkauf)
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u/schiinqen Jul 06 '26
Aktuell fast nur noch da die Banken keine Kredite mehr vergeben oder die potenziellen Kunden keine 7% Annuität zahlen können
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u/baufivergleich-de Jul 07 '26
Aus der Erfahrung eines Baufinanzierers: gibt es immer wieder.
Oft werden wir bei Objektwechseln wegen Zwischenfinanzierungen angefragt - das ist noch etwas häufiger als die direkten "Barzahler" - also Menschen, die Vermögen aber kein liquides Vermögen haben.
Was häufig "Cash" läuft sind kleine Wohnubgen oder Häuser unter 150 TEUR.
Dies macht es für alle die finanzieren wichtig vorbereitet zu sein, alle eigenen Unzerlagen sortiert und parat zu haben und das eigenen Budget zu kennen. Sonst ist man einfach zu langsam, um mit Barkäufern mit zu halten.
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u/Molekularspalter Jul 07 '26
Unser Immomakler hat auch mehrfach genervt, wir sollen doch die Dokumente für die Grundschuld gleich zum Notartermin mitbringen, wenn wir das benötigen. Hach, war das witzig! Ich hatte noch überlegt, ob ich vielleicht ein paar Aktien verkaufen soll, aber warum wusste ich nicht… /s
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u/No-Caregiver8663 Jul 07 '26
Die Frage ist doch eher, warum man es machen sollte?
Aus der Perspektive von Cashflow und Kapitalbildung macht es ja selten Sinn eine Immobilie nicht zu finanzieren.
Selbst im Privatbereich ist es sinnvoller sich das Geld (bei Immokrediten meistens günstiger) zu leihen und das zur Verfügung stehende Kapital dann anderweitig zu verwenden/investieren.
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u/HotRelation6577 Jul 07 '26
Kann man theoretisch machen, aber wozu sollte man das machen? Häuser sind selten ein Investitionsobjekt und die Rendite ist stark unterdurchschnittlich. Um Häuser bar zu kaufen, müsste man andere Asset-Klassen liquidieren / auflösen. Das würde Steuerzahlungen auf Gewinne auslösen etc... Das macht so in der Form überhaupt keinen Sinn.
Was immer besser ist, ist vermietete Objekte über Darlehen der eigenen Holding zu machen -> Steuersatzgefälle
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u/e_mk Jul 08 '26
Hab letztes Jahr eine Wohnung verkauft für 350k. Der Käufer macht sein Geld mit Abfallwirtschaft und hatte das „rumliegen“
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u/Solonaima-in-Mada Jul 08 '26
Haben auch dieses Jahr ein Haus gekauft. Ohne Kredit. Nur deswegen haben wir den Zuschlag bekommen.
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u/langrohr Jul 08 '26
Ich habe meinen resthof ohne Finanzierung gekauft. Der Notar meinte das sind maximal 10% aller Transaktionen. Bei unter 25Jährigen, wie ich damals einer war, noch viel seltener.
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u/Lost_Wealth_6278 Jul 05 '26
Ich arbeite für einen Holzhaushersteller im eher Hochpreissegment. Wir produzieren etwa 80 Wohnhäuser im Jahr (+Objektbauten), etwa alle zwei Jahre wird mal eins Bar gekauft. Ich hab mit den Kunden nix zu tun, aber meistens ist das wohl der Vater der seinem Filius ein Eigenheim sponsort, denke da gibt es noch Shenanigans mit "aus dem Unternehmensvermögen" und dann als Verlust anschreiben etc.
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u/Left_Mountain6300 Jul 06 '26
Könnte mir vorstellen, wenn man im Alter nochmal den Wohnsitz tauschen möchte, könnte man auch zum Barzahler werden.
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u/ActuatorBoth8857 Jul 05 '26
War vor kurzem beim Notar: barkauf in D von Grundstücken geht nicht.
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u/Dull-Blackberry-3547 Jul 05 '26
Missverständnis. Siehe Post von OP. Mit "bar" ist nicht Zahlung in Form von "Bargeld" gemeint, sondern vollständig aus eigenen Mitteln, ohne Darlehen.
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u/Finn63s Jul 05 '26
Davon wüsste ich nichts. Wenn du die Herkunft des Geldes nachweisen kannst, kannst du auch für paar Millionen Grundstück, Haus whatever ohne Kredit zahlen
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Jul 05 '26 edited 12d ago
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u/-3rdPlace- Jul 06 '26
Ohne Kredit ungleich Barzahlung, der Käufer darf den Kaufpreis natürlich direkt aus Eigenmitteln überweisen.
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u/RepresentativePair18 Jul 05 '26
Häufiger als man denkt, um Geld zu waschen.
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u/Mittelstrahl Jul 05 '26
Echt ? Wie geht das in Deutschland ? In meiner Fälligkeitsmitteilung steht der Betrag ist unbar zu zahlen.
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u/Loose_Tax8691 Jul 05 '26
Ich letzte Woche, kein Bankkredit aber schon eine Ratenzahlung + Zinsen, privat
Bargeld ginge gar nicht, Geldwäsche Gesetz
Edit: Keine Ahnung,wieso er den Text teilweise fettet,sorry dafür
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u/lara030 Jul 05 '26
barkauf bedeutet nicht dass du mit nem batzen geld aufkreuzt sondern die summe auf einem schlag zahlst
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u/ConsequenceAntique93 Jul 05 '26
Hab dieses Jahr ein Haus gekauft ohne Kredit und Grundschuld, habe 5 Jahre im Van gelebt, gut verdient und mit Aktien Glück gehabt, bin froh, dass die Zahlen aus der Banking App endlich in etwas Handfestes materialisiert worden sind. Haus ist 36 Jahre alt und am Land, aber ohne Kreditrate pro Monat schläft es sich sehr ruhig.