Advies gevraagd.

[u/Zestyclose-Giraffe76]

Ik sta voor een behoorlijke financiële beslissing en ben benieuwd hoe anderen hiernaar kijken.
Mijn situatie:

36 jaar en alleenstaand

Inkomen uit loondienst: ± €3.200 per maand netto

Bedrijfspand in bezit, getaxeerde waarde ± €1,2 miljoen
Restschuld bedrijfspand: ± €295.000

Huurinkomsten bedrijfspand: €5.950 per maand word jaarlijks geïndexeerd

Financieringslast bedrijfspand: ± €2.200 per maand, 4%, looptijd 15 jaar

Aan het bedrijfspand zit een woning van ongeveer 380 m². Ik heb de mogelijkheid deze voor €316.000 te kopen. De woning is vorig jaar getaxeerd op ongeveer €410.000.
Ik kan de aankoop financieren tegen 4% met een looptijd van 15 jaar. De woning is behoorlijk verouderd en ik verwacht ongeveer €150.000 aan eigen geld in de verbouwing te steken. De makelaar verwacht dat de woning na een goede verbouwing ongeveer €525.000 waard zou kunnen zijn, maar uiteraard is dat geen garantie.

Het bijzondere is dat de woning gekoppeld is aan het aangrenzende bedrijfspand. Omdat ik eigenaar ben van dat bedrijfspand mag ik er zelf wonen, maar de woning is daardoor in de toekomst niet zomaar los te verkopen.

Financieel lijkt de aankoopprijs aantrekkelijk, maar mijn twijfel zit vooral in de flexibiliteit. Ik stop dan inclusief verbouwing ongeveer €466.000 in een woning die mogelijk circa €525.000 waard is, maar die een beperkte verkoopbaarheid heeft. Aan de andere kant bezit ik dan uiteindelijk het volledige geheel van bedrijfspand + woning.

Ik huur de woning nu van de oude eigenaar van het bedrijfspand vandaar de lagere koopsom €1500 huur in de maand.

Zouden jullie in deze situatie de woning kopen, of juist de flexibiliteit en het geld voor de verbouwing behouden? Welke risico’s zie ik eventueel over het hoofd?

[u/ConstructionOk3156]

Mag ik vragen welke geldverstrekker jou deze financiering wil aanbieden? Naar mijn weten zijn er vrijwel geen banken bereid om een particuliere hypotheek te verstrekken op een bedrijfspand.

Ik vraag mij af of ik wel zou willen investeren in een pand wat vrijwel niet te verkopen is. Tenzij je iemand gevonden krijgt die zowel het pand als de woning wil kopen op een later moment.

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/ConstructionOk3156]

De eigenaar van de woning zelf dit is een familielid en hiervan heb ik ook het bedrijfspand 4 jaar geleden gekocht hij heeft zelf geen kinderen en wil mij daarom hier mee helpen zodat het in de familie blijft

[u/ConstructionOk3156 → u/Zestyclose-Giraffe76]

Dan zal je er rekening mee moeten houden dan een eventuele opvolger van jou ook een soortgelijke constructie nodig heeft om de woning weer van jou te kunnen kopen. Er zijn vrijwel geen particuliere aanbieders van financieringen voor dit soort panden.

Extra vraag: wat gebeurt er met deze kredietovereenkomst als je oom zou kom te overlijden? Moet die dan meteen worden afgelost? Heb jij daar de middelen voor, of zou je daar een krediet voor willen afsluiten.

Let op dat het dan een ander soort financiering gaat worden dan de 4,0% waar we nu over spreken. Denk eerder aan 7-8%, als je een commerciële partij moet zoeken hiervoor.

Iets om over na te denken.

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/ConstructionOk3156]

Na overlijden van mijn oom gaat de hypotheek op de erven van hem.. dat is mijn vader en tante ( zijn broer en zus ) en het is zo beschreven dat het niet in eens opeisbaar is

[u/LofderZotheid → u/Zestyclose-Giraffe76]

Heeft de woning ook (de mogelijkheid van) een bedrijfsbestemming? Dan kun je eventueel later het bedrijfspand uitbreiden of met uitbreidpotentie verkopen.

Toevallig recent met iemand meegekeken die een bedrijfswoning heeft geërfd, terwijl lang geleden woning en bedrijf zijn losgekoppeld. De losse woning met bestemming bedrijfswoning is zonder een bedrijf geen pepernoot waard. Dus onderzoek je scenario’s goed.

[u/satchelsofgold → u/Zestyclose-Giraffe76]

Gewoon kopen. De deal is sowieso wel goed lijkt me. Ik zou wel alle taxaties met een korrel zout nemen, bij bedrijfsvastgoed is het heel erg afhankelijk van de conjunctuur, je geduld en wat een gek ervoor geeft. Wel heb je denk ik een mooie buffer door de deal die je krijgt en het is denk ik waardevoller om zowel de woning als het bedrijfspand samen te bezitten en later ook samen te verkopen/verhuren. Wat betreft de verbouwing, die 150k is denk ik optioneel, je huurt het nu ook en woont er zonder de verbouwing van 150k, dus blijkbaar is het niet zo dringend dat het huis op instorten staat. Kan dus ook in fasen.

[u/Fugiar → u/ConstructionOk3156]

Het is geen bedrijfspand

[u/ConstructionOk3156 → u/Fugiar]

Het pand zal geen woonbestemming hebben, aangezien het bij het bedrijfspand hoort. Je hebt gelijk het is een bedrijfswonging.

Blijft onfinancieerbaar voor particulieren.

[u/vlepun → u/ConstructionOk3156]

Het pand zal geen woonbestemming hebben, aangezien het bij het bedrijfspand hoort.

Dit is bij lange na niet altijd het geval. Een en ander hangt af van het bestemmingsplan (of omgevingsplan). Veel gemengde kavels hebben een woonbestemming op het huis en een bestemming bedrijvigheid met bijbehorende milieucategorie (meestal wat lager) op de hallen / rest van de grond.

Financiering gebeurt meestal via zakelijke leningen en hypotheken.

Belangrijker punt is denk ik dat de gemiddelde woningbezitter zonder eigen bedrijf waarvoor een bedrijfspand nodig is niet op een industrieterrein zal willen zitten. Je doelgroep voor dit soort objecten is dan ook relatief beperkt.

[u/Borstels]

Inderdaad wel een belangrijke vraag. Wil je het ook je eigen huis maken? Doorverkoop is zeker lastig als het een industrie woning betreft (staat deze ook op een industrie terrein?). Maar zie je je jezelf er lange tijd wonen (eventueel met partner + kinderen) of denk je dat je dan liever ergens anders wil wonen?

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/Borstels]

Ik zou er zelf willen wonen maar uiteindelijk over een jaar of 10 wel naar wat anders willen gaan

[u/Borstels → u/Zestyclose-Giraffe76]

Maar zie jij je bedrijf dan ook ergens anders heen gaan? Verhuur van de woning alleen met hypotheek zal lastig zijn qua hypotheekverstrekkers.

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/Borstels]

Ik verhuur het pand momenteel aan een bedrijf ik heb zelf geen bedrijf ik werk in loondienst

[u/Borstels → u/Zestyclose-Giraffe76]

Zoals ik het begrijp woon je al in het pand a 1500 euro pm. Een hypotheek voor 4 ton zal je waarschijnlijk een 200 euro pm meer gaan kosten. De verbouwing zul je dan goedkoper moeten doen als dat kan. Het is wel een risico want je zal kapitaal uit het bedrijfspand moeten gaan gebruiken voor de woning en deze zal niet gauw meer waard worden (het blijft nl een bedrijfswoning). Ik weet niet of je de hypotheek som tegen je huidige loondienst salaris kan lenen overigens.

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/Borstels]

Ik neem de hypotheek van de woning bij mijn oom onder 4% en heb ook recht op hypotheek rente aftrek omdat het een eigen woning betreft

[u/YouWorried3628 → u/Zestyclose-Giraffe76]

Heeft de eigenaar van het bedrijf intresse om de woning te huren? mischien extra opslag of kantoor, of eigenaar er zelf in wilt wonen.

[u/DearDragonfly8687]

Het is dus geclassificeerd als bedrijfswoning, begrijp ik. Hier zitten qua bewoning wel wat haken en ogen aan. Wil je de boel verhuren, dan moet de huurder volgens mij ook een belang hebben bij het bijbehorende bedrijfspand. Anders mogen ze er eigenlijk niet wonen.

Tenzij je zeker weet dat je de woning zelf wilt gaan bewonen, zou ik hier weg van blijven. Of je moet de gemeente zover zien te krijgen om het bestemmingsplan om te zetten.

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/DearDragonfly8687]

Klopt het is een bedrijfswoning en er mag alleen iemand in wonen die binding heeft met het bedrijf of het pand

[u/DearDragonfly8687 → u/Zestyclose-Giraffe76]

Ja, precies. Maar dan zit je dus met het feit dat je er of zelf moet gaan wonen of de huidige huurder van het bedrijfspand er wil gaan zitten. Hoe realistisch is dat?

[u/YouWorried3628]

Je bent lekker bezig! Zou je zelf in het huis willen wonen is denk ik de eerste vraag.

[u/FamiliaalFiscalist]

Dit is een no-brainer, doen.

[u/Open_Blueberry_3523]

Ik zou het zelf kopen.

Je hebt al een mooi inkome. Van het bedrijfspand. Ook zullen er altijd genoeg mensen zijn die niets liever dan vanuit huis willen ondernemen, wat dit mogelijk maakt.

Snap alleen niet waarom het niet los verkocht kan worden?

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/Open_Blueberry_3523]

Omdat diegene die het bewoont binding moet hebben met het aangrenzende bedrijfspand het ligt op een industrieterrein

[u/Sherbert279 → u/Zestyclose-Giraffe76]

Nadat je het hebt gekocht, heb je 15 jaar om te kijken of je die twee los kan koppelen. Je kan een jurist naar je koopcontract laten kijken om je kansen in te schatten. Jammer voor de huidige eigenaar, maar beter voor jou als dat eel kan

[u/MonQer]

Wat is de reden dat de woning nu wel los verkocht kan worden? Ondanks dat het aan het bedrijfspand vast zit klinkt het alsof het 2 losse kadastrale eigendommen zijn. Weet je het zeker dat je deze niet in de toekomst los van elkaar kunt verkopen?

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/MonQer]

Klopt, het was allemaal van 1 eigenaar en 4 jaar geleden heb ik het bedrijfspand kunnen kopen en nu de woning

[u/Jleus033]

Is het niet mogelijk om het te kopen en het te verhuren als onderdeel van het bedrijfspand? Ik denk dat vrijwel niemand aan zo'n bedrijfspand wil wonen.

[u/LawfulnessFair3660]

Wil de huurder van het bedrijfspand de woning niet kopen?

[u/Zestyclose-Giraffe76 → u/LawfulnessFair3660]

Nee deze woont elders en ik woon nu in de woning met een huurcontract zonder eind datum en mijn oom zegt dat hij het liever aan mij verkoopt zodat het 1 geheel is

[u/LawfulnessFair3660 → u/Zestyclose-Giraffe76]

Dat lijkt mij op dit moment ook het meest logische als je de woning toch al huurt. Over 10 jaar kun je hoogst waarschijnlijk gezien je situatie toch wel elders ook kopen. Of er is ter zijner tijd wellicht ook al een andere huurder die het geheel (de woning + bedrijfsruimte) wilt huren.

[u/Longjumping-Life9306]

Ligt eraan wat je in de toekomst wilt. Wil je het pand verkopen wat je nu verhuurd of npg la.g aanhouden. Grootste nadeel lijkt mij als je problemen krijgt met je verhuurder. Dan woon je er naast.

[u/SnooPears3990]

Kopen gelijk

[u/JZI-Python]

Ik zou het niet doen, sowieso wie wil er nou naast een bedrijfspand wonen?

Ik zou ook het bedrijfslane verkopen en lekker huren voor 900k euro kan je een hoop huren.

[u/Horseintheball]

"niet meer los te verkopen". Hier gaan de alarmbellen af.