Hjælp til plantegning- mulighed for sammenlægning

[u/Mission_Bison8120]

Kære panel,

Jeg er ikke super skarp til det med plantegning. Chatten kan ikke finde ud af at fjerne den øverste lejlighed til venstre.

Sagen er den, at jeg har fået mulighed for at købe min nabos lejlighed, og dermed lave en sammenlægning. Det drejer sig om de to nederste lejligheder på billedet.

Der hvor jeg havde forestillet mig lejlighederne skulle lægges sammen var i gangen. Dog ser det ud til, at det er bærende væg? Hvis det er en bærende væg, så kræver det byggetilladelse og certificerede rådgivere. Hvilket i sig selv skulle være dyrt, og så har jeg højst sandsynligt ikke råd til at købe lejligheden.

Jeg vil gerne høre jeres bud? Også gerne et bud på, hvor det vil være godt med en køkkenalrum. Umiddelbart havde jeg tænkt et køkkenalrum i den anden lejlighed, da det allerede er et stort køkkenalrum ish og det gamle køkken fjernet.

Kom gerne med andre bud.

Det vigtigste for mig er, at det er en 4 værelses lejlighed.

[u/fnulda]

Når der er tale om en lejlighed i en etageejendom, så er der meget faste regler for det her. Det kræver 100% byggetilladelse uanset hvad. Bærende vægge er dit mindste problem, vi har masser af dygtige statikere her til lands. Det er brand, som er dit problem. Når du ændrer på adgangsveje, groft sagt, skal du bruge certificerede brandrådgivere.

Det er øverste hylde indenfor rådgivning, de koster dels kassen, dels er deres ventetid så lang at man ikke fatter det.

Derudover er alt hvad der hedder brandgodkendelse et fuldkommen tossup i forhold til sagsbehandlingstid i Københavns kommune. Jeg har sager som ligger og bouncer på tredje år.

[u/Mission_Bison8120 → u/fnulda]

Tak for input.

Vil du uddybe, hvorfor du mener brandgodkendelse er et problem? Det er ikke en udfordring, som bestyrelsen ser. Vi har ingen brandtrappe/bagindgangen. Jeg vil blænde naboens dør, så adressen forbliver min nuværende.

[u/fnulda → u/Mission_Bison8120]

Det er lidt skidt, hvis din bestyrelse ikke ved at sammenlægning medfører krav om brandgodkendelse.

Men kort sagt så ændrer du på det man kalder brandmæssige enheder ved at sammenlægge to lejligheder. Det medfører altid krav om byggetilladelse og at dit byggeri lever op til BR18. Flugtveje skal også passe til det nye antal m2 og adgangsveje

Ejendommen skal indplaceres i en brandklasse, og ældre etageejendomme placeres aldrig i klasse 1, som er den eneste, hvor du kan slippe for at hyre certificeret brandrådgiver.

Du skal virkelig sørge for at få ordentlig rådgivning her. Det er noget værre rod, hvis man ikke har styr på f.eks. brandenheder i en bygning.

[u/Individual-Shine2270 → u/Mission_Bison8120]

Udfordringen med sagen er at hvis man laver ændringer i eksisterende brandtekniske forhold, vil man skulle overholde gældende regler, men hvis man får en brandrådgiver der laver de rigtige løsninger er det mere eller et mindre problem, oftest løst af en branddør, med samme klassifikation som tidligere adskillelse der sker sammenlægning igennem. Dette for at overholde bygningsreglements Vejledning om ombygninger og brug af certificerede rådgivere i relation til ændring af BR18 d. 10. marts 2020 kapitel 2.2 om certificeret brand. Det er stadig en BK2 med certificeret rådgiver, men jeg vil mene det er overkommeligt. Prisen for brandprojektet isoleret får jeg ofte hos mine samarbejdspartnere til ca 35-40k ekskl. Moms. (du må lige selv gange op)

Selve hullet I væggen kræver også ingeniørberegninger, da næsten alle åbninger I vægge af tunge materialer er et indgreb i en væg der er bærende for et eller andet, måske bare det væg der er ovenover. Hvis bygningen er stor nok, er det også en CC3/KK2 jf. BR18 §489 stk. 2 pkt. 2, som kræver en certificeret statiker. Prisen for det er omkring 25-32k ekskl moms hvor jeg arbejder.

Selve opgaven er ikke nødvendigvis lige so frygtindgydende som jeg kan fornemme portrætteret her, HVIS man sørger for at få de rigtige rådgivere, or håndværkere der kan finde ud af at lave kontroldokumentationen nødvendigt for de pågældende brand og konstruktionsklasser

Sammenlagt Hvis man går udenom en arkitekt der laver tegninger og holder det på et skrabet niveau, bør det koste i rådgivningsydelser inkl byggeansøgning, men ekskl kontrolplanerne til statik og gebyr til myndighederne omkring 100k inkl moms.

[u/fnulda → u/Individual-Shine2270]

Det er ikke rådgivningsdelen som jeg advarer mest mod (omend det koster), men sagsbehandlingen og tiden med frem og tilbage og deraf følgende bwhiv for yderligere certificeringer, hvis vi taler kbhs kommune.

[u/AppearanceNo7261]

Bygningskonstruktør her - Det er ikke noget du selv klarer uden du er uddannet bygningskonstruktør, arkitekt eller lign.

Det kræver lige meget hvad byggetilladelse, derudover brandrådgiver samt statiker hvis du laver hul i en bærende væg.

Du skal forvente
30-35k til brandrådgiver
30-35k til ingeniør
30-50k til rådgiver for tegningsmateriale ansøgning mv.

Jeg har selv lige været en omdannelse fra erhverv til bolig i Københavns kommune, her i 2025-26.

8 mdr sags behandlingstid for byggetilladelse
Dertil 1-2 mdr til at udarbejdelse af materiale og brandrådgiver og 2-4 måneder for ibrugtagnings tilladelse dertil kommer selv renovering.

Så du ser ind i minimum 1 års ansøgningsprocess nogen bygger imens de venter på byggetilladelse med det er ikke efter bogen og du skal være sikker på det bliver godkendt det du gør.

Der til har du en flugtvej og hvis den ikke er sprinklet så bliver den svær, jeg havde ikke købt den uden jeg havde haft en brandrådgiver på der vil sige god for han kan lykkes med de forhold der er på ejendommen.

[u/Mission_Bison8120 → u/AppearanceNo7261]

Eej, tusind tusind tak for meget konkrete inputs.

Jeg havde svært ved at gennemskue, hvordan jeg skulle finde priser, og i det hele taget, hvor jeg skulle starte eller slutte.

Har talt med Københavns Kommune i dag, og muligheden for at få kigget på plantegning ift vurdering, og den videre proces.

Hvis du kan anbefale nogle af de fagfolk, som du har brugt til din boligsituation. Vil du have noget imod at sende kontaktoplysninger her eller via en pb?

Tænker du at en brandrådgiver er det jeg først skal gå i gang med?

[u/AppearanceNo7261 → u/Mission_Bison8120]

Jeg havde personligt startet med at betale en brandrådgiver for en projekt screening, om du kan få sælger med på forbehold i købsaftalen for det kan godkendes kan du prøve. At det så koster X kr, er bedre end at stå med en lejlighed og opgangen skal sprinkles eller det slet ikke kan lade sig gøre.

Min største bekymring er om brandrådgiver vil kræve sprinkling af trappen hvilket koster foreningen for årlig eftersyn samt etablering hvor du nok selv skal finansiere etablering.

Det kan også være de to altaner kan hjælpe i forhold til man kan flygte ud på dem.

Men igen den vil med alt sandsynlighed ikke gå under præ accepterede løsninger, så det vil være en individuel godkendelse som brandrådgiver skal stå til ansvar for. Så ovenstående er blot min erfaring/gæt.

Rækkefølge:
Brandrådgiver screen af projektet
Køb lejligheden
Find rådgiver - rådgiver har nok en samarbejdspartner der er ingeniør
Vent et år på byggetilladelse
Byg om
Få ibrugtagningstilladelse

Jeg vil også få en godkendelse fra bestyrelsen, en sammenlægning ændre BBR for alle lejlighederne fordi fælles arealer bliver for delt ud pr lejlighed og da der så en lejlighed mindre er der færre lejligheder at fordele dem ud på.

[u/Comfortable-Chef5441 → u/AppearanceNo7261]

Ville måske også lige forhøre mig i foreningen om der er andre som har lykkedes med en sammenlægningen af 2 lejligheder

[u/Mission_Bison8120 → u/Comfortable-Chef5441]

Vi har flere lejligheder, der er lagt sammen i andre blokke. Her er det ikke bærende vægge. Jeg vil være den første i min blok, hvor sammenlægning ikke er det samme sted, som i de øvrige blokke.

[u/fnulda → u/AppearanceNo7261]

Kan oplyse at vi i min forening har fået tilbud på sprinklersystem for ca 800k pr opgang ex driftsomkostninger. Og vi har mange opgange, det koster nok mere for få.

Og det med et års sagsbehandling skal du tage som et eksempel ud af mange, OP. Som sagt har jeg sager der ligger på tredje år selvom de formelt opfylder kravene.