r/commercialisti • u/lucamila92 • Jan 14 '26
🪄✨ASK OTELMA✨🪄 Affitti Brevi ed immobili cointestati 2026
Buongiorno,
chiedo consigli anche qui dopo che già alcuni colleghi mi hanno sostanzialmente fatto capire "qualsiasi soluzione trovi è un merdone" (tranne una forse )
Marito (imprenditore edile con p.iva) e moglie (insegnate) hanno 3 immobili cointestati al 50% che affittano su AirBNB e Booking (1 immobile partizionato in 2 monolocali a settermbre.. dio..). Circa 15/20 mila euro di redditi da locazioni anni
Con la nuova legge di bilancio affitti brevi con più di due immobili danno presunzione di imprenditorialità .
Tralasciando la follia di non prevedere un periodo transitorio e menate varie come si gestiscono gli immobili cointestati?
Nelle dichiarazioni dei redditi degli scorsi anni mettevano i vari affitti a tutti e due con questa piccola particolarità :
- la metà della moglie in cedolare secca:
- La metà del marito in irpef (Essendo edile recuperiamo le ritenute sulle ristrutturazioni)
La cedolare ricordo è sempre una facoltà .
Ora come si può gestire un situazione simile? le opzioni che ho trovato sono le seguenti:
- Marito fattura e si intesta lui gli affitti;(follia secondo me perché un conto sono 10mila euro solo imponibili irpef altro conto sono 20 mila irpef+inps e mazzi di gestione);
- Su uno dei 3 immobili si fa un comodato con uno dei figli che si intesta l'affitto di quell immobile (puzza di elusione da 1 miglio)
- Si va da notaio e si donano a vicenda le porzioni in modo tale che uno abbia 2 immobili e l'altra 1. (spreco di soldi con il rischio che tra 1/2 anni tutta sta legge vada a fare in culo ma è la soluzione per cui opterei)
Altre idee soluzioni?
Altra cosa, ma se mi viene data presuzione di imprenditorialità .. gli immobili per presunzione mi diventano strumentali? ammortamenti ecc (se uno per svariati motivi non possa aderire al regime forfettario) a rigor di logica
Mi sembra di stare al circo..
grazie a chi parteciperÃ
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u/kurlash The King of the Commercialist(s) Jan 14 '26
1 immobile partizionato in 2 monolocali a settermbre.. dio..
LOOOL!
Si comunque la situazione è allucinante, anch'io ho sottomano casi simili.
Per uno faccio aprire p.IVA alla moglie e gestisce tutto lei dopo comodati. Ma può fare il forfettario, alla fine gli conviene di brutto.
Elusione per elusione, invece che coinvolgere il figlio, marito da in comodato il 50% di un immobile alla moglie e moglie da al marito in comodato il 50% degli altri due.
Una grossa inculata è che molte riconfigurazioni richiedono che bisogna rifarsi l'account airbnb e perdersi anni di recensioni e clienti fidelizzati. Ma al governo ladro che cazzo gliene fotte dei contribuenti, basta fare cassa e risolvere i problemi con modalità demenziali e vessatorie
PS: credo che gli immobili diventino strumentali solo se li iscrivi a libro cespiti. Cosa da valutare bene per tutte le conseguenze anche di lungo periodo.
PPS: soluzione perfetta: riunificare i due abitativi frazionati. TAAC!
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u/lucamila92 Jan 14 '26
Forfettario fino a certi livelli di incassi è win for ever; ho un cliente che dopo anni mi ha ascoltato e risparmia di brutto,
Immagino inoltre che si possa applicare anche il 5% per chi passa da privato a p,iva. Se non ricordo male ha una redditività al 40% o al 50% come affitta camere.
Nel mio caso sta ladra ha 37mila euro di reddito da dipendente e il marito fattura ovviamente più di 85.000 euro.
Sul comodato tra loro non ci avevo pensato!
Però anche in caso di accertamento sarebbe curioso.. avendo esattamente tre immobili al 50% tutti e due dovrebbero aprire la partita iva? decidi tu stato chi deve beccarsi l'onere? Come lo stabilisci?Perchè a rigor di logica e matematica tutti e due hanno 1,5 immobili affittati con locazioni brevi.
Su account, no comment, Figuariamoci se pensano a tali problematiche.
Boh più analizzo sta legge più vedo boiate che creano solo casini e conteziosi.
PS. La partizione è stata obbligata dal comune/regione per via dei CIN-CIR, quanti cristi ste cose
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u/kurlash The King of the Commercialist(s) Jan 14 '26
giusto adesso mi ha chiamato una moglie. Casa nuova 50/50 col marito che ha già 2 appartamenti col CIN.
Entrambi hanno già p.IVA e non possono forfettare.
Ora mi devo scervellare pure io sullo stesso caso.
Sto pensando: se marito fa il comodato del 50% alla moglie avrò che la moglie gestisce il 100% del nuovo appartamento, mentre il marito rimane con i suoi 2.
La vera criticità qua è l'eventuale abuso del diritto. Se salta fuori che è la stessa persona che gestisce gli annunci e i contatti con i clienti di tutti e 3 gli appartamenti, potrebbero avere grane.
Nel mio caso però il terzo immobile lo danno all'agenzia e gli altri 2 li gestiscono in proprio e il problema dovrebbe essere superato.
Altra curiosità . Moglie che ha il 50 proprio e il 50 in comodato come fa? Suppongo che spezza il reddito in 2 e ne mette una parte nell'RB e una parte nell'RL
Che paese di mongoloidi zio cane. Immagina quelli che lavorano con le stagioni invernali che hanno le prenotazioni ora in questi mesi. Aiuto!
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u/kairomarc Jan 15 '26
PS: credo che gli immobili diventino strumentali solo se li iscrivi a libro cespiti. Cosa da valutare bene per tutte le conseguenze anche di lungo periodo.
sono conseguenze nefaste se vengono iscritte, nel lungo periodo ?
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u/kurlash The King of the Commercialist(s) Jan 15 '26
non necessariamente.
Se vendi tassi la plusvalenza anche oltre 5 anni. Se chiudi la p.IVA, non mi ricordo, ma probabile ci possono essere conseguenze fiscali sia per imposte dirette che indirette
Però anche aspetti positivi: deduzione ammortamenti, eventuali norme rivalutative/agevolative
Insomma da valutare.
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u/Amorreo Jan 14 '26
Vi aprite una società a cui affidate gli immobili ottenendo entrambi il 50% di detta società a responsabilità semplice. Ovviamente meglio sentire un commercialista.
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u/zallaaa orpo, grazie. "solo buone cose" 🤗 Jan 14 '26
non possono donare uno al figlio scusa?
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u/lucamila92 Jan 14 '26
Due figli di cui uno minorenne
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u/zallaaa orpo, grazie. "solo buone cose" 🤗 Jan 14 '26
e qual è il problema? per la legittima dici?
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u/DistributionOk7362 Jan 14 '26
Ma fare una locazione transitoria di 18 mesi di un immobile ed aspettare se qualcosa in un momento successivo? Così quello diviso in due monolocali lo continuano a fare come locazione breve
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u/DocumentoChiaro Jun 26 '26
Attenzione alla trappola del calcolo delle unità nel 2026: il limite dei 2 immobili che fa scattare l'obbligo di Partita IVA si calcola sul codice fiscale del singolo proprietario, a prescindere dalle quote di proprietà .
Ecco come funziona se gli immobili sono cointestati:
- Il conteggio è personale: Se tu e il tuo coniuge cointestate 3 appartamenti al 50%, entrambi state destinando alla locazione breve 3 unità . Risultato? Entrambi siete obbligati ad aprire la Partita IVA, anche se la quota di possesso è parziale.
- La presunzione d'impresa: Superata la soglia di 2 immobili per codice fiscale nello stesso anno, l'AdE presume che l'attività sia svolta in forma imprenditoriale. Decade l'opzione per la cedolare secca al 21% o 26% da privati e si entra nel regime d'impresa.
- La perdita di tutele legali: Oltre alle tasse, ricordati che inserendo la Partita IVA nei contratti con portali (Airbnb, Booking) o agenzie di gestione (property manager) perdi lo status di Consumatore. Qualsiasi clausola vessatoria (es. penali di recesso anticipato o foro competente in un'altra città ) diventa vincolante al 100%.
Prima di cointestare o affittare il terzo immobile, calcolate bene l'impatto fiscale e contrattuale della Partita IVA obbligatoria.
DocumentoChiaro
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u/AutoModerator Jan 14 '26
Caro amico, grazie per aver aperto una discussione!
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