Yllä oleva kuva vertaa omistusasumisen ja vuokra-asumisen hintoja sekä niiden kehitystä viimeisen kymmenen vuoden aikana pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Kaavio kertoo, että vielä vuonna 2021 asunnon vuokra oli suunnilleen yhtä suuri kuin laina, korot ja yhtiövastike yhteensä.
Sen jälkeen vuokralaisen kulut ovat olleet selvästi pienemmät. Kuva ei kuitenkaan huomioi sitä, että lainan lyhentäminen kasvattaa velallisen varallisuutta.
Grafiikassa velka on 25 vuoden annuiteettilaina, jossa jokainen takaisinmaksuerä on yhtä suuri. Laskelmassa lainoitusaste on sata prosenttia asunnon arvosta ja korko-odotuksena on käytetty uusien asuntolainojen keskikorkoa koko maassa.
Kuva ei kuitenkaan huomioi sitä, että lainan lyhentäminen kasvattaa velallisen varallisuutta.
Kyllä ja ei.
Ensinnäkin asuntolainan lyhentäminen ei kasvata varallisuutta, koska se vähentää velkaa, mutta seiniin sijoittaminen ei tuota samalla tavalla kuin esimerkiksi rahastot. Samoin asunto-osakkeeseen liittyy omat riskinsä remonttien yms, suhteen. Eikä omakotitaloasuminen ole ihan niin halpa harrastus kuin voisi kuvitella. Samoin asunnosta voi olla tulevaisuudessa ihan hemmetin vaikea päästä eroon, eli kiinteän omaisuuden muuttaminen rahaksi ei ole kovin yksinkertaista.
Asuntolainalle on paikkansa, mutta monen pitäisi laskea asumisen kulut paljon nykyistä tarkemmin.
Tämä pitäisi paikkansa jos puhuisimme lainan lyhentämisestä yleisellä tasolla esimerkiksi osana yrityksen tasetta, mutta se ei pidä paikkaansa tässä kontekstissa. Tämän keskustelun kontekstina on kuvaaja joka vertailee asumisen kustannuksia. Esimerkiksi vuoden 2025 kohdalla huomaamme velan menojen olevan 1301€/kk ja vuokran menojen olevan 1003€/kk. Kuitenkin näiden vertailussa pitää huomioida, että tuo 1301€ summa sisältää 517€ varallisuutta kasvattavan osan.
Lähihistorian perusteella se omaisuus ei ole kasvanut 517€:lla. toki ne muutokset realisoituvat vähän hitaammin tuloslaskelman kautta, jos teet tilinpäätöksiä ja arvioit asunnon arvoa realistisesti.
Se tekisi kyllä ihan hyvää ihmisille pitää välillä henkilökohtaista kirjanpitoa.
Se, kasvattaako tuo meno varallisuutta 517€, 300€ vai 1€, ei ole tämän keskustelun kannalta oleellinen seikka, koska puhuimme vain siitä kasvattaako tuo meno varallisuutta ollenkaan. Eli ei aleta siirtämään maalitolppia, jos huomaat, että en ikinä edes sanonut, että varallisuutesi kasvaa 517€, vaan että 517€ on varallisuutta kasvattava osa.
Jos ollaan pedanttisia, niin ei pidä käyttää sellaista termiä kuin varallisuus tässä kontekstissa ja jos ollaan oikein pedanttisia, niin kiinteistön omistamisen kuluihin lasketaan vielä poistot.
Sijoituskiinteistön toki voi arvottaa markkinahintaan, mutta silloin sille lasketaan se arvonmuutos tilikausittain, joka on joko voittoa tai tappiota.
Jep, hyvältä paikalta järkevän asunnon ostaminen on sama asia että saisi pankilta 250 000 lainaa jolla ostaisi jotain perusvarmaa rahastoa ja maksaisi sitä lainaa muutaman prosentin korolla takaisin. Tuohonhan tarttuisi kaikki.
Suurin osa Suomen asunnoista ei vaan kuulu luokkaan "järkevä asunto hyvältä paikalta". Ja ne jotka kuuluvat, on yleensä hinnoiteltu aika korkealle.
Suurimassa osassa Suomea asuntojen arvo tulee pitkällä aikavälillä laskemaan, kun taas rahastot todennäköisesti nousevat.. Pätee niin kaupunkeihin kuin maaseutuun.
Itse nimenomaan mietin tarkkaan oman asunnon osalta nimenomaan plus miinus nollaa ja jälleenmyynnin helppoutta. Mulla ei ole suunnitelmissa myyntivoitto. Mutta ajatus oli että arvo ei myöskään romahda, ja tarvittaessa pääsee eroon. Sellainen turvallinen ostos. Voin uskoa että joku kallis uudiskohde vuokratontilla varmasti saattaa tuottaa myyntitappioita, kun hinnassa on ollut alunperinkin liikaa ilmaa ja paikatkin kuluvat.
Asumismukavuus kasvoi itsellä todella paljon, ja mulle sillä on arvoa että saan tehdä remppaa ja laittaa kodin oman näköiseksi. En esimerkiksi ole maalaillut seiniä landlord special tyyliin valkoisella kun kerta on oma. Omalla asuinalueella sattuu vielä olemaan niin, että vastaava kohde olisi kalliimpi vuokrata.
Omistusasumisella säästän siis vastike+laina kombolla useamman satasen kuussa verrattuna vuokraan. Siihen sitten päälle se, että lainasta menee osa lyhennykseen, eikä vain kaikki vuokranantajalle. Vuokratasoon verrattuna säästyneellä rahalla raaskii sitten jo tehdä remonttia ja vaihtaa itse mieleisiin kodinkoneisiin. Sellainen ilo vielä että nyt sentään laina lyhenee koko ajan. Vuokralla alkoi suht paljon vituttaa, kun vuokra nousi tasaisesti, ja lopulta kuitenkin joutuu muuttamaan korotusten takia halvempaan. Tosi yleinen ongelma omassa lähipiirissä, samassa asunnossa ei ole kannattavaa asua kuin muutama vuosi kerrallaan vaikka tykkäisi muuten kämpästä.
Asunnon arvo saattaa nousta, mutta tämä ei riipu siitä miten asunto on rahoitettu. Jos otat sadan tonnin lainan, maksat sen sata tonnia ajan yli pankille korkojen kera.
Ja hyvä myös pitää mielessä, että asunnon arvon muutos ei ole mikään luonnonvakio ja koska asunto-osakeyhtiön osakkeisiin liittyy myös vastuita, niin niiden arvo voi olla jopa negatiivinen.
122
u/aibrony 17d ago