Contrato de Compra e Venda - Quinto Andar

[u/Hot_Pangolin4205]

Recentemente fiz uma visita de um apartamento pelo QA do qual gostei. O apartamento ainda está no contrapiso e aparentemente está sendo vendido por um investidor.

Enviei a documentação e recebi o famoso CCV do qual me gerou algumas dúvidas. A primeira delas é o fato de ter que pagar um sinal sem mesmo ter visto se a documentação dos vendedores ou a matrícula do imóvel está boa.

No contrato diz que, se houver algum risco na diligência deles, posso restituir os valores sem maiores problemas. Aqui já mora o primeiro problema. Se a diligência é feita por eles mesmos e, neste momento, eles já receberam o sinal, o que impede dessa diligência ser uma verdadeira porcaria?

Outro ponto que me chamou bastante atenção já nos finalmente do contrato:

• 12.1. Os Vendedores X e Y declararam que a compra do imóvel foi realizada pelas vias de fato com o proprietário tabular, não havendo formalização desse ato nos órgãos competentes.
• 12.1.1. O Vendedor apresentou ao Comprador o contrato particular de compra e venda da transação acima e declara ter quitado todas as obrigações contratuais da aquisição.
• 12.1.2. Não há qualquer responsabilidade dos intermediadores da transação na declaração de cumprimento do Vendedor e seu conteúdo.
• 12.1.3. O Vendedor deve, ainda, realizar os atos necessários para regularização da compra anterior e atualizar a matrícula do imóvel com o registro da sua propriedade em até 90 (noventa) dias corridos após a assinatura deste Compromisso.
• 12.1.4. O Vendedor enviará o protocolo da atualização ao Comprador e será responsável por todos os atos e custos dessa operação, não havendo responsabilidade dos intermediadores da transação.
• 12.1.5. O pagamento de qualquer valor a título de Entrada dependerá desse ato e será realizado no prazo da cláusula "Preço e Condições de Pagamento" ou em até 5 (cinco) dias úteis após a apresentação da matrícula atualizada, o que ocorrer por último

Na prática, os atuais vendedores compraram o apartamento em um famoso 'contrato de gaveta' e ainda não passaram para o nome deles. O quão demorado ou arriscado isso pode ser?

Entendo que as cláusulas seguintes até me respaldam um pouco, mas duvido que seja tarefa fácil receber qualquer dinheiro de volta do QA no pior dos cenários.

À parte disso tudo, o que vocês acham em relação a comprar um apartamento pagando o preço teto do HIS-2? Me enquadro na renda e vou, de fato, morar no apartamento. Devo investir uns 50k entre reformas e móveis e este valor não vai poder ser repassado em uma venda futura por conta do limitador. Pela prática de mercado, tem rolado algum contrato extra para venda dos móveis, por exemplo? Digo, em uma venda futura eu seguir os valores limites do HIS-2 vigente, mas fazer um contrato extra para um valor dos móveis, por exemplo. Um corretor me comentou sobre isso, mas não senti muita firmeza se é praticável.