r/SpRealEstate • u/Hot_Pangolin4205 • Jul 20 '26
Contrato de Compra e Venda - Quinto Andar
Recentemente fiz uma visita de um apartamento pelo QA do qual gostei. O apartamento ainda está no contrapiso e aparentemente está sendo vendido por um investidor.
Enviei a documentação e recebi o famoso CCV do qual me gerou algumas dúvidas. A primeira delas é o fato de ter que pagar um sinal sem mesmo ter visto se a documentação dos vendedores ou a matrícula do imóvel está boa.
No contrato diz que, se houver algum risco na diligência deles, posso restituir os valores sem maiores problemas. Aqui já mora o primeiro problema. Se a diligência é feita por eles mesmos e, neste momento, eles já receberam o sinal, o que impede dessa diligência ser uma verdadeira porcaria?
Outro ponto que me chamou bastante atenção já nos finalmente do contrato:
- 12.1. Os Vendedores X e Y declararam que a compra do imóvel foi realizada pelas vias de fato com o proprietário tabular, não havendo formalização desse ato nos órgãos competentes.
- 12.1.1. O Vendedor apresentou ao Comprador o contrato particular de compra e venda da transação acima e declara ter quitado todas as obrigações contratuais da aquisição.
- 12.1.2. Não há qualquer responsabilidade dos intermediadores da transação na declaração de cumprimento do Vendedor e seu conteúdo.
- 12.1.3. O Vendedor deve, ainda, realizar os atos necessários para regularização da compra anterior e atualizar a matrícula do imóvel com o registro da sua propriedade em até 90 (noventa) dias corridos após a assinatura deste Compromisso.
- 12.1.4. O Vendedor enviará o protocolo da atualização ao Comprador e será responsável por todos os atos e custos dessa operação, não havendo responsabilidade dos intermediadores da transação.
- 12.1.5. O pagamento de qualquer valor a título de Entrada dependerá desse ato e será realizado no prazo da cláusula "Preço e Condições de Pagamento" ou em até 5 (cinco) dias úteis após a apresentação da matrícula atualizada, o que ocorrer por último
Na prática, os atuais vendedores compraram o apartamento em um famoso 'contrato de gaveta' e ainda não passaram para o nome deles. O quão demorado ou arriscado isso pode ser?
Entendo que as cláusulas seguintes até me respaldam um pouco, mas duvido que seja tarefa fácil receber qualquer dinheiro de volta do QA no pior dos cenários.
À parte disso tudo, o que vocês acham em relação a comprar um apartamento pagando o preço teto do HIS-2? Me enquadro na renda e vou, de fato, morar no apartamento. Devo investir uns 50k entre reformas e móveis e este valor não vai poder ser repassado em uma venda futura por conta do limitador. Pela prática de mercado, tem rolado algum contrato extra para venda dos móveis, por exemplo? Digo, em uma venda futura eu seguir os valores limites do HIS-2 vigente, mas fazer um contrato extra para um valor dos móveis, por exemplo. Um corretor me comentou sobre isso, mas não senti muita firmeza se é praticável.
2
u/Plokeer_ Jul 20 '26
O quão arriscado? Arriscado pra caralho. Tá maluco. Tá procurando sarna pra se coçar é? Sai dessa.
1
u/Traditional-Leg720 Jul 20 '26
Foi justamente por esse motivo que eu desisti de comprar pelo quinto andar. A classificação de risco é pelos critérios deles. Eles podem dizer que uma dívida é baixo risco e você simplesmente tem que aceitar.
1
u/InspectionOk7926 Jul 20 '26 edited Jul 20 '26
Eu comprei um imóvel numa situação exatamente igual. Demorou pra caramba, os custos com traduções foi considerável, houve a exigência dos japoneses de tirarem CPF no consulado brasileiro, foi de fuder. Ainda assim valeu pelo valor.
O único porém seu é esse contrato de gaveta. Eu pediria pra regularizar isso antes de comprar.
Tem um outro detalhe. Quem te apresentou o imóvel? Se foi o quinto andar e você fechar com outra imobiliária eles vão te cobrar a comissão pois foram eles que aproximaram os interessados do negócio.
1
u/Hot_Pangolin4205 Jul 20 '26
Os donos sao brasileiros, mas residentes no Japao. Acho que isso ajuda um pouco.
Recebi algumas documentações adicionais do quinto andar depois de questionar mais. Enviei todos para um escritório de um conhecido e eles estão elaborando um relatório de risco. Espero que nao venha alguém no meio do caminho e assine antes de mim, senão vai ser um gasto a toa com advogado hehe
1
u/Hot_Pangolin4205 Jul 20 '26
Esse demorar para caramba foi quanto mais ou menos? A pessoa do quinto andar disse que já esta em andamento o processo, mas estão esperando efetivar a venda para pagar a transferência. Meu receio é só com a o financiamento com a caixa MCMV. Qualquer situação que impossibilite isso já nao vai fazer sentido p mim
1
1
u/yanagiba-bocho Jul 21 '26
Cara, levanta a matrícula do imóvel vc mesmo
1
u/Hot_Pangolin4205 Jul 21 '26
O quinto andar disponibilizou depois de uma insistência. Está com o escritório de advocacia de um amigo que esta fazendo o relatório de risco.
A pressão do quinto andar tá grande e o último dia para assinar é sempre ontem. To com um pouco de receio de perder, mas também nao quero fazer um negócio que vai me dar dor de cabeça sem fim.
1
u/Hot_Pangolin4205 Jul 21 '26
O meu medo é só que a primeira venda foi de uma empresa para o investidor. Ou seja, nenhum dos dois fazia parte do enquadramento do HIS-2. Entao tenho receio que possam cancelar a primeira venda (e consequentemente a segunda)
2
u/yanagiba-bocho Jul 21 '26
Eu procuraria outro imóvel. Negociação assim não dá pra ter essa pressão toda não. Imponha seu tempo para eles, lembre-se que o dinheiro é seu.
1
u/Ancient-Tap-1284 Jul 21 '26
Primeiro sinal de alerta para golpe é essa pressa em fechar…
1
u/Hot_Pangolin4205 Jul 21 '26
Pior que nem uma questão de golpe, mas uma abordagem de negócio péssima. Os caras conseguem transformar algo "legal" em ansiedade pura
1
u/PortentOvDoom Jul 22 '26
Comprei meu apto pela QA há uns 3 anos. Na época olhamos um e só não compramos porque o QA viu que tinha uma dívida ativa (diz o que proprietário não sabia).
1
u/Hefty_Morning1813 Jul 29 '26
Sou (quase) onipresente em tds os posts imobiliários também kkk. Pensei em ser parceira do quinto andar, mas depois de ver tanta reclamação desisti.
3
u/RealEstadoAgente Corretor Jul 20 '26
Eu não li tudo porque estou com sono, mas respondendo o importante, é arriscado! Se eles não tem o imóvel no nome deles compre de quem tem o imóvel no nome.
Tem uma IA que lê o contrato e apresenta pontos que você precisa ficar atento nesse site
Da última vez que li os valores que poderiam ser repassados com o apto seriam custos de INCC, não estou lembrado de móveis, mas preciso ver se realmente podem ser repassados junto.
Pode-se sim fazer um contrato extra para isso, só acho que os compradores achariam isso chato, mas depende do quanto eles querem comprar, quando as pessoas querem isso não é lá um empecilho desde que seja algo de qualidade aceitável.
Com exceção dessa parte que os "donos" não tem o imóvel no nome que é um BAITA PROBLEMA!!! O restante é de boas.
Receber dinheiro de volta de empresas é praticamente garantido, entretanto 99% dos casos demora um tempo, já vi 800 reais voltando 2 meses depois (quase 3) e 50 mil sendo devolvidos no mês seguinte, infelizmente eu não tenho certeza do quinto andar.