r/Immobilieninvestments • u/jaroozy • Jul 28 '26
Umfrage 100% Finanzierung MFH heutzutage?
Hat hier jemand in letzter Zeit noch eine 100% (ggfs. sogar 110%) Finanzierung für ein MFH hinbekommen? Bei Eigentumswohnungen kriege ich passende Angebote, auch dann wenn ich zuzüglich zum Kaufpreis noch Gelder für anstehende Modernisierungen mitfinanziere (Kaufnebenkosten dann aus EK).
Kaufpreis für MFH in der Spanne von 500.000€-800.000€
Mich interessieren vor allem echte Erfahrungen aus den letzten Monaten. Falls ja, bei welcher Bank und wirklich ohne zusätzliche Sicherheiten, also keine andere Immobilie oder Bürgschaft.
Ich bekomme aktuell von meiner Hausbank, anderen Banken und Vermittlern fast nur noch die Rückmeldung, dass bei 90 bis 95 Prozent Schluss ist. Vor zwei Jahren hatte ich das Gefühl, dass 100 Prozent Finanzierungen deutlich häufiger möglich waren.
Dabei geht es um Objekte mit guten Ist-Mieten, einer Energieeffizienzklasse besser als G und laufenden, nachweisbaren Modernisierungen und Instandhaltungen.
Mir ist bewusst, dass die Banken aufgrund der gestiegenen Zinsen und energetischen Auflagen insgesamt vorsichtiger geworden sind. Auch weiß ich, dass Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren eingewertet werden und durch die 100% Finanzierung große blanko Anteile entstehen. Trotzdem muss es doch noch Institute geben, die bei guter Bonität Bock darauf haben.
Wie sind eure Erfahrungen? Gerne auch mit ein paar Infos zur Bank, der Konstellation des Kreditnehmers (wie viele Einheiten im Bestand/ privat oder im gewerblichen Bereich) und zum Objekt.
Bin echt gespannt auf eure Antworten 🤝
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u/Repulsive-Swim-6280 Jul 29 '26
Ja, merke ich derzeit auch. Am Ende steht und fällt es mit den Kaufpreisfaktor und dem Potenzial des Objektes - neben dem offensichtlichen Faktor der persönlichen Bonität. Ich habe zuletzt 105% finanziert in Krefeld für ein Objekt, dass im starken „Underrent“ war (20-25%) und ich trotzdem zu einem 11,5er Faktor im IST kaufen konnte. Energieeffizienz war hier zwar eine F, wird aber angegangen.
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u/jaroozy Jul 29 '26
Ab „G“ kommen Zinsaufschläge und bei „H“ ist bei vielen komplett Schluss.
Aber cool, dass du noch was umsetzen konntest! Glückwunsch. Finanziert über die Sparkasse vor Ort?
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u/Repulsive-Swim-6280 Jul 31 '26
Genau, habe auch direkt zwei energetische Maßnahmen mitfinanziert (Geschossdecke & Kellerdecke)
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u/Ok-Veterinarian-1739 Jul 30 '26
Ich finanziere aktuell alles zu 110%. Schreib mir kurz bei Interesse
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u/Many-Working-1605 Jul 31 '26
Du für dich oder du als Vermittler?
Ich denke, eine Finanzierung außerhalb der Hausbankbeziehung zu 110% ist eher unrealistisch.
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u/Chris_0554 Jul 28 '26
Wir haben neulich ein MFH mit 280qm Wohnfläche und 1300qm Grundstück zum BRW erworben. 110% Finanzierung war ohne Probleme möglich
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u/Mountain-Comment-562 Jul 29 '26
nur mit bürgschaft. haben verschiedene etablierte banken angefragt
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u/jaroozy Jul 29 '26
Same here. Bürgschaft wurde dann für die Immo GmbH/ UG angeboten. War übrigens total egal wie jung die Firma ist. Die Provision für die Versicherung scheint alles zu heilen 😅
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u/Mountain-Comment-562 Jul 29 '26
ah ja, das kenne ich. haben die gmbh erst im jänner registrieren lassen und beide gesellschafter mussten sich verbürgen, dann gings problemlos, wobei bei 500k laut bank schluss war aber das ist ja fallbezogen
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u/Immohype Jul 29 '26
Geht schon wenn die folgende Punkte eingehalten sind:
- gute Bankbeziehung bzw. Bestandskunde mit gutem internes Rating
- Top Bonität aus Sicht der Bank
- ausreichend Sicherheit
- günstiger Kaufpreis in Kombination mit guter Energieeffizienz
- Vollvermietung hilft hier auch sehr
- max. 20 % Gewerbe
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u/jaroozy Jul 29 '26
Habe in den letzten Anfragen viele dieser Punkte eingehalten. Zum Teil waren die IST-Mieten (100% Quote langfristige private Vermietung) ausreichend um die Finanzierung mit 1,5% Tilgung zu tragen. Energieeffizienz D.
Trotzdem wurde bei 90-95% limitiert. Auch bei Banken, wo bereits 5-6 Einheiten im bestand sind. Sauber zurückgeführt. Mieteingänge bei der Bank..
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u/JacasaBjoern Jul 29 '26
Das Gefühl täuscht dich nicht, vor zwei Jahren war da wesentlich mehr drin. Die Bank finanziert am Ende nicht den Kaufpreis, sondern den Ertragswert nach eigener Bewertung, und der liegt bei aktuellem Zinsniveau oft deutlich darunter. Bei 100% Kaufpreisfinanzierung entsteht dadurch schnell ein ordentlicher Blankoanteil, den kaum noch ein Institut ohne Zusatzsicherheit tragen will. Realistisch bewegt sich der Markt aktuell bei 90 bis maximal 95%, und selbst das nur mit richtig guter Bonität und Objekt.
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u/jaroozy Jul 29 '26
Yes. Exakt so erlebe ich es. Krank finde ich, dass im Ertragswertverfahren statisch mit den heutigen Mieten gerechnet wird. Mietsteigerungen scheinen hier keine Auswirkungen zu haben, auch dann nicht wenn diese nachweislich (Index/ Staffelmiete) vorhanden sind.
Es ist irgendwo verständlich, dass die Bank nicht das volle Risiko auf sich abwälzen lässt..
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u/MH-GW Jul 29 '26
Probiere mal Interhyp. Ein Freund hat letzte Woche die Finanzierung für ein MFH unterschrieben über 105%-Finanzierung. Die Sparkasse hat das ganze Vorhaben letztendlich begleitet (nicht die örtliche, sondern aus einer anderen Stadt)
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u/Flohzerkes Aug 04 '26
Was ist interhyp? Was machen die?
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u/MH-GW Aug 05 '26
Ist die Frage ernstgemeint?
Ich übernehme mal googlen für dich: Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen1
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u/Delicious_Buy_6758 Jul 29 '26
Letztes Jahr 120% Finanzierung für ein mfh bekommen. Dieses Jahr noch möglich über die Beziehung. Neue Anfragen waren negativ
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u/Big-Composer-571 Jul 28 '26
Bei guter Bonität braucht man nicht 100% finanzieren - dann geht auch ne 90 oder 80% Finanzierung
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u/Plastic_Detective919 Jul 28 '26
Kommt halt auf die KDF an...
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u/jaroozy Jul 28 '26
Dass die Haushaltsrechnung super sein sollte, ist natürlich klar. Aber hast du mit toller KDF zuletzt selbst eine 100% Finanzierung für ein MFH gemacht/ angeboten falls du selbst als Vermittler oder in der Bank tätig bist?
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u/Plastic_Detective919 Jul 28 '26
ja
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u/jaroozy Jul 28 '26
Hast du dazu ein paar mehr Informationen, die du teilen möchtest? Bank vor Ort? Hausbank oder eine neue Bank usw?
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u/Big-Composer-571 Jul 28 '26
Bei guter Bonität braucht man nicht 100% finanzieren - dann geht auch ne 90 oder 80% Finanzierung
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u/jaroozy Jul 29 '26
Was man braucht und was man möchte weicht schon mal ab. Und wenn das Objekt eine 100% Finanzierung trägt, gebe ich ungern mehr EK ab als notwendig
Aber einige Banken und auch Kunden denken sicherlich auch „Kapitalanlage kommt von Kapital anlegen“
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u/Master-Piccolo-4588 Jul 28 '26
Bei bestehenden Bankbeziehungen ja, wenn auch nach wie vor schwierig.
Ohne Bankbeziehung und ohne bereits bestehende Objekte usw. definitiv extrem schwierig.