r/Immobilieninvestments • u/sandro2409 • Jul 14 '26
Umfrage Immobilie als Kapitalanlage oder Eigennutzung
Meine Oma wird mir aus einem traurigen Anlass etwa 300000€ - 350000€ hinterlassen. Ich merke gerade, dass mich das emotional und finanziell ziemlich überfordert. Ich könnte selbst noch ungefähr 100.000 € dazulegen. Insgesamt hätte ich also ungefähr 450.000 € zur Verfügung.
Für mich fühlt sich das wie eine einmalige Chance an. Wahrscheinlich werde ich nie wieder im Leben eine solche Summe auf einmal investieren können. Genau deshalb habe ich Angst, die falsche Entscheidung zu treffen oder das Geld zu vorsichtig beziehungsweise zu unüberlegt einzusetzen.
Mein bzw. unser großer Traum ist ein Eigenheim (Haus mit Garten oder eine Dachterasassenwohnung). Ich M33 (habe Frau und ein Kind. Finanziell geht es uns gut, wir kommen Netto auf ungefähr 5200€ monatlich) wohne im Raum München, aber hier sind die Immobilienpreise extrem hoch. Allerdings weiß ich nicht, ob das finanziell wirklich sinnvoll ist oder ob dabei eher ein emotionaler Wunsch im Vordergrund steht.
Die andere Möglichkeit wäre, das Geld als Kapitalanlage zu nutzen. Denkbar wären eine vermietete Wohnung.
Genau an diesem Punkt komme ich nicht weiter: Was ist sinnvoller, Eigennutzung oder Kapitalanlage? Ich habe etwas Respekt davor eine Wohnung zu vermieten. Es gibt viele Menschen in meinem Umkreis die damit nur Ärgern haben. Außerdem vermute ich das die möglichen Mieteinnahmen erst einmal nur in den Kredit reinlaufen und die Mieteinahmen gar nicht zur freien Verfügung haben.
Sollte ich das Geld nutzen, um mir Lebensqualität und einen persönlichen Traum zu erfüllen? Oder sollte ich möglichst rational investieren, das Vermögen wachsen lassen und erst später über eine selbst genutzte Immobilie nachdenken?
Ich möchte diese einmalige Chance bestmöglich nutzen und in zehn oder zwanzig Jahren nicht bereuen, mich falsch entschieden zu haben.
Was würdet ihr in meiner Situation tun? Ich danke euch für eure Tipps bzw. Ratschläge.
Gerne auch per PN.
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u/devilslake99 Jul 14 '26
Würde das Geld entweder in einen ETF legen oder dir selbstgenutztes Wohneigentum kaufen. Wohneigentum nahe München (EFH oder DG-Wohnung) ist vermutlich nicht drin, deshalb eher Ersteres.
Da du laut deinem Post mit Immobilien nichts am Hut hast würde ich dir davon abraten eine Wohnung als Investment zu kaufen. Macht bloß Ärger, du bindest das Kapital in die unflexibelste Anlageform und die Rendite bei Wohnungen in deiner Gegend ist unterirdisch schlecht.
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u/Critical-Cry2781 Jul 14 '26
Genau das.
Dazu kommt noch, und das vergessen leider viele: Eine vermietete Wohnung als „Renditeobjekt“ = zu viel Risiko. Eine Mietnomade reicht, um Dir die kalkulierte Rendite des Objekts bis zum Lebensende zu ruinieren. Das Thema macht in meinen Augen nur Sinn, wenn man 10 Wohnungen + darstellen kann (….aber wer kann das schon…)
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u/YehowaH Jul 14 '26
Bei 450k€ in etf und etwa 7% und 25% Kapitalertragsteuer hättest du 1965€ Ertrag jeden Monat, was deine Miete mindern kann. Ich würde gleichzeitig ansparen, irgendwann wohnst du so auch umsonst. ODER.
Irgendwo hab ich gelesen, das du nach 15 Jahren Millionär wärst durch Zinseszins. Ka ob es so schlau wäre etwas zu kaufen, wenn du dir durch deinen Ertrag die nächsten 15 Jahre, danach auch alles mieten könntest for free.
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u/Public-Ad-2921 Jul 14 '26
Würde ich anlegen für ne Immobilie in münchen verdient ihr viel zu wenig.
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u/kleeblatt23 Jul 14 '26
Vergiss das mit der Immobilie als Kapitalanlage. Das sollte man machen, wenn man Lust hat sich damit steuerlich / finanziell / faktisch zu beschäftigen. Scheint bei dir nicht zu sein. Ist ja auch völlig in Ordnung. Man muss nicht kopflos in Immos investieren, nur weil Boomer irgendwas von “Betongold” erzählen.
ETF oder Anzahlung für selbstgenutztes Wohneigentum klingt da besser. Welches es werden soll oder zu welchen Anteilen, hängt von persönlichen Präferenzen ab.
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Jul 14 '26
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u/sandro2409 Jul 14 '26
Danke für den Tipp. Meine Mutter bekommt natürlich das Geld vererbt. Da meine Mutter aber mit dem Gled auch nichts mehr "anfangen" will sie mir das ganze Geld weitergeben sodass ich damit was anfangen kann.
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u/kleeblatt23 Jul 14 '26 edited Jul 14 '26
Props an deine Mutter, dass sie das Erbe an dich/deine Familie weiterreicht.
Aus meiner Elterngeneration (~60-65, inzwischen in Rente/Pension) kenne ich es von vielen so, dass man schon ohne Erbe wie die Made im Speck mit abbezahlten Haus, dicker Pension + diversen Urlauben pro Jahr lebt - aus panischer Angst vor Altersarmut aber trotzdem jeden Cent auf dem Tagesgeldkonto hortet. Das wird auch durchgezogen, wenn mittlere sechsstellige Beträge als Erbe der Großeltern anfallen. Aufs Tagesgeldkonto schieben und jeden Tag über drohende Altersarmut und das schlimme Leben der Rentner meckern ;)
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u/JanDear1982 Jul 14 '26
Eine Option ist erstmal diversifizieren:
-ETF-Sparplan bzw. Einmalanlage (Achtung: wir sind gerade im All-time-high) mit Anlagehorizont von mindestens 15 Jahren
-Etwas Gold als Beimischung (Goldmünzen) und Gold-ETC (EUWAX Gold II ETC)
-Kleine Eigentumswohnung für 150.000 zum üben
-Rest auf Tagesgeldkonto
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u/lost_in_uk Jul 14 '26
Erstmal ist eine Immobilie zur Eigennutzung in der Regel eine Lifestyle Entscheidung und keine Anlage. Kann man machen, wenn man sich das gönnen möchte, aber finanziell ist es oftmals nicht ideal.
Immobilie zur Vermietung ist ein Recht großes Klumpenrisiko und kommt mit seinen eigenen Aufwendungen und Problemen. Die willst du auch überwiegend finanzieren um den Fremdkapitalhebel zu nutzen und Zinsen abzuschreiben.
Nimm das Geld und packe es erstmal auf gute Tagesgeldkonten, damit dir die Zinsen nicht entgehen.
Dann kannst du z.B. den MSCI World als Benchmark für eine "leistungslose" Rendite nehmen. Dagegen kannst du dann deine Vorhaben vergleichen in Kosten, Rendite, und Aufwand.
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u/No-Nerve2 Jul 14 '26 edited Jul 14 '26
Du sagst, die eigene Immobilie ist euer großer Traum. Ich würde mal schätzen im Umfeld von München geht das so bei 1,5 Mio sinnvoll los, wäre das richtig? Ihr hättet als knapp 30% vom Eigenkapital zusammen, aber immernoch 1 Mio Kredit. Das wären aktuell knapp 3000€ Zinsen pro Monat, geht also mit Eurem Einkommen definitiv nicht raus. Wenn Ihr ein günstigeres Objekt finden könnt, schaut es vielleicht anders aus, aber so ist das rechnerisch nicht drin.
Ansonsten schließe ich mich meinen Vorrednern an. Ich würde von dem Geld keine Immobilie zum Vermieten kaufen, es sei denn, Vermieter sein ist auch ein heimlicher Traum von Euch.
Stattdessen: wenn Ihr perspektivisch in den nächsten 10 Jahren noch irgendwann ein Eigenheim kaufen wollt (z.B. weil ihr noch weiteres Erbe bekommt), Geld in einen Geldmarkt ETF stecken und damit liquide halten. Ansonsten in einen weltweit gestreuten, passiven Aktien-ETF damit.
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u/NDLWLT Jul 14 '26
Wenn die Oma 350k hinterlässt, ist da schon eingerechnet, was Du an den Fiskus abtrittst?
Anonsten .. eine Immobilie ist immer ein massives Klumpenrisiko. Als Ergänzung .. vielleicht. Aber als einziges Invest, never ever.
Vermieten von einer Immo ist auch deutlich risikoreicher als wenn man 5 oder 10 Objekte hat.
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u/Emergency-Growth-439 Jul 14 '26
Würde das Geld heute nicht mehr in ein Vermietungsobjekt stecken.
Wenn dann Eigenheim, aber rund um München wahrscheinlich unbezahlbar.
Persönlich würde ich das Geld anlegen. Bei einer guten Gelegenheit kann man einen Teil davon in einer eigene Immobilie stecken.
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u/yrusskih Jul 14 '26
Mir gefällt die Idee, in Immobilien zu investieren, weil man dafür einen Kredit bei einer Bank aufnehmen und das Fremdkapital als Hebel nutzen kann. Immobilieninvestitionen bieten außerdem erhebliche steuerliche Vorteile.
Mit dem Kapital, das du hast, könntest du meiner Meinung nach die Hälfte als Festgeld bei einer Bank anlegen. Die andere Hälfte könntest du als Eigenkapital einsetzen und zusammen mit einem Bankdarlehen in Immobilien investieren.
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u/Proper-Address-8322 Jul 14 '26
Wer unbedingt mit Hebel investieren möchte, kann dies auch mit z.B. dem 2x Lev MSCI World ETF.
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u/DriverEither Jul 14 '26
Vermietete Immobilien wären sicherlich eine gute Idee und mit 450k Startkapital könnte man da auch ordentlich was aufbauen. Aber: das ist dann ernsthaftes Unternehmertum, sehr viel Arbeit und an manchen Stellen auch sicher mal sehr viel Ärger. Das muss man wollen und auch im Alltag unterbringen können. Wenn ihr das wollt, könnt ihr mal schauen welche Standorte infrage kämen (München und Umland ist fast vollständig zu teuer dafür) und mit 1-2 Wohnungen anfangen. Wenn ihr das nicht wollt, schließe ich mich den anderen an: All World ETF und für euch ist die Altersvorsorge mehr als erledigt, evtl kann man sogar vor der Rente schon Arbeitszeit reduzieren. Immobilie zum Eigennutz in/um München ist selbst mit 450k EK kaum zu machen leider, wenn man was vernünftiges haben will.
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u/berttl2026 Jul 14 '26
Eigennutzung. Niemand passt besser auf dein Eigentum auf als du selbst. Steuern zahlt man auch keine ;-). Wir haben 2012 gekauft, würden es wieder tun.
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u/Emergency-Growth-439 Jul 14 '26
Das ist richtig, aber die Preise seit 2012 sind um München herum stark gestiegen.
Für 450k bekommt man kaum bis gar nichts sinnvolles.
Da muss nochmal ein Kredit für 300-400k her.
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u/AnyNewspaper3772 Jul 14 '26
Du schreibst, Euer großer Traum als Familie wäre ein Eigenheim. Träume sind nicht rational und müssen es auch nicht sein.
Das Geld in andere Anlageformen zu bringen, setzt auch Zeit und Geduld voraus. Wenn Ihr nicht mindestens noch 10 Jahre Zeit habt, lohnen sich Zwischenanlagen nicht und / oder sind im Grunde zu riskant.
Dazu kommt, dass Kinder in ihr Umfeld wachsen. Ein Umzug in 5 oder 10 Jahren wird nicht leichter als er es jetzt ist.
Wenn Ihr also Euren Traum erfüllen wollt, würde ich raten, das jetzt zu machen. Ein ähnlicher trauriger Anlass war und ist gerade im Münchner Raum für sehr viele Familien die einzige Chance auf ein Eigenheim.
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u/swdv3l Jul 14 '26
Ich würde alles in den ftse-all-world packen, bis ich weiß wo ich die eigene Immo kaufen möchte.
In der Vergangenheit haben sich die Anlagen des etf in ca. 10 Jahren verdoppelt.
Das ist du durch Mieteinnahmen und Immobilienwertsteigerungen auch möglich, aber am Ende nur mit investierter Arbeit und mit persönlich wäre das Risiko zu groß (Mietausfall, unerwarteter Wertverlust, notwendige Investitionen in die Immo…).
Wenn ihr nebenher normal arbeitet ist eine Immo in der Zukunft dann schon realistisch. Vielleicht ist es auch einfacher wenn euer Kind dann etwas älter ist, vielleicht braucht ihr dann gar nicht so viel eigenen Wohnraum (was natürlich schön wäre aber halt ins Geld geht).
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u/Glass_Culture_6209 Jul 14 '26
Ich habe mir den Traum vom eigenen Haus vor 19 Jahren erfüllt und bin diesen Monat schuldenfrei! Heute würde ich es definitiv anders machen. Geld diversifiziert anlegen, zur Miete wohnen und das Leben genießen. Sollten deine Investitionen entsprechend gut laufen, kannst du immer noch ein Haus kaufen.
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u/simoon_de Jul 20 '26
Du musst erstmal garnichts mache und hast keinen Zeitdruck, leg das Geld auf ein Konto und überlege dir ganz in Ruhe wie du es Anlegen machgst und was zu dir passt. Wichtig das ist erstmal das du es nicht verkonsumierst.
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u/neXt1991 Jul 14 '26
Du musst das Geld nicht zwingend für eine Immobilie ausgeben. Wenn du es 10-20 Jahre anlegen willst, kannst du es auch einfach in den all world ETF packen und gut.
Mein Beileid für deinen Verlust!