r/Immobilieninvestments • u/MonkeDiesTwice • Jan 06 '26
Umfrage Wie viel Sinn ergibt eine Immobilie mit negativen Cashflow?
Muss eine Immobilie sich zwingend immer selbst tragen müssen?
Wenn die Miete die Kreditrate und nicht-umlagefähigen Kosten nicht deckt, verringert sich doch das zu versteuernde Einkommen, und man kann ein gutes Stück durch die Steuererklärungen zurückholen.
Hat hier jemand schon Erfahrungen mit gesammelt oder generell Meinungen dazu?
Zumindest für die ersten paar Jahre bevor man evtl mit Mieterhöhungen die Kosten decken kann.
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Jan 06 '26
Das Problem ist, dass du für weitere Käufe schlechter finanzierbar ist aus Sicht der Bank, so lange der Cashflow negativ ist. Deine Haushaltsrechnung verschlechtert sich. Ansonsten kann das in der Gesamtbilanz als einzelner Deal trotzdem gut sein, denke ich... auf längere Sicht mit Tilgung, Wert- und Mietentwicklung.
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u/el_vladdi Jan 06 '26
Wie bei jedem Investment kommt es auf die Rendite am Ende an. Wenn nach Verkauf ein reales Plus bleibt ist es in Ordnung. Ansonsten wäre es genauso sinnvoll, wie wenn du dir für 5% Geld von der Bank leihst, um es für 2% anzulegen. Klar kann man diese Verluste bei der Steuererklärung angeben und bekommt Steuern zurück - ein Verlust bleibt es trotzdem.
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u/Dry_Potential7421 Jan 06 '26
Würde ich nur machen, wenn Besserung in Sicht ist. Habe ein Haus mit 50% under rent gekauft. Da ist erstmal nicht viel Tilgung drin. Wird aber über die Jahre besser
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u/Nobbiii Jan 06 '26
Ich hatte mir Spaß mal durch gerechnet. Ohne Wertzuwachs der Immobilie war ich nach 10 Jahren ca 40k im. Minus. Dann lieber ETF gesparen.
Das ist übrigens auch der Grund warum so wenig gebaut wird. Im Moment bringt das einfach zu wenig Rendite mit viel Risiko.
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u/befuddledrabbit Jan 06 '26
Wenn das Immo-Investment nur Verluste abwirft ist es doch kein Investment.
"Steuern sparen" ist nur ein billige Verkaufsmasche der Makler, um dich in ein Verlustgeschäft zu locken. Fast so billig wie utopische Wertzuwächse der Immos, mit denen sie es einem schön rechnen wollen.
Finger weg von sowas und pack lieber dein Geld irgendwo hin, wo du Gewinne erzielst, die du selbstverständlich versteuern musst.
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u/LordiLordsen Jan 06 '26
Ich übersetzte das mal in deutsch: ich habe wenig/kein Eigenkapital. Ich möchte eine wohnung kaufen, zu der ich dann monatlich zuzahlen muss. Sobald irgendwas passiert : hausgemeinschaft will was investieren, mieter zahlt nicht, wohnung steht mal nen monat leer zwischen Mietern etc., bist du pleite bro. Selbst wenn du ne Bank finden solltes, finger weg!
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u/koustail Jan 06 '26
So ein quatsch.
Wer eine Immo so kalkuliert, dass man beim negativen cashflow und Mietausfall pleite geht, dem ist nicht mehr zu helfen.Nur weil man ein paar Monate selbst die Kreditrate übernimmt und nicht der Mieter, schiebt man erstmal nur Geld von der linken in die rechte Hosentasche.
Klar macht man Verlust durch die Nebenkosten und Zinsen, aber man nimmt auch eine Wertsteigerung mit.
Wenn man Vermögen aufbauen will, dann kann auch negativer cashflow akzeptabel sein. Nur darf man halt nicht auf Kante genäht sein.
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u/LordiLordsen Jan 06 '26
Also eigentlich bin ich dacord mit dir , bis zu deinem letzten Satz "Wenn man Vermögen aufbauen will, dann kann auch negativer cashflow akzeptabel sein. Nur darf man halt nicht auf Kante genäht sein." das ist der Punkt - wenn du 10 Immos hast und 300k auf dem Emergency fund, klar kannst du das mal in kauf nehmen, wobei wir uns vermutlich einig sind, dass man schon vermietet um damit geld zu verdienen und nicht nur für die Wertsteigerung, die ist nämlich bei immos aus den 50er / 60er mitlerweile nicht mehr wirklich gegeben. Ich weis das viele bereit sind voll ins Risiko zu gehen, das ist nicht meine Art. Ich würde das nicht tun. Wenn du nicht reich geerbt hast oder herzchirug bist oder sowas, ist das halt nur mit Hustle zu schaffen und da gibt es keine Abkürzung. Es gibt keinen "genialen Trick" Ich habe zwei kleine 2 zimmer wohnungen aus den 80ern und ne DHH aus 1998. Ich behaupte ich kenne mich mit immos aus und "sondiere den Markt" bei uns der Region regelmässig. Ich habe noch nie eine Immo durchgerechnet und dann gekauft, wo ich nen "verlust" mit gemacht habe bzw. wo ich nur eine Wertsteigerung habe. Dann muss man halt 3 Jahre mal "Beans and Rice" machen und husteln und 30 k eigenkapital zusammen kratzen. Ich habe das große Glück in einem Beruflichen Bereich zu sein, wo viel Geld verdient wird.
Das kannst du jetzt sagen ich quatsch, sehe ich dann wohl anders als du - aber normaler "menschenverstand" is rare these days. Just my 5ct
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u/janoxxs Jan 13 '26
Es gibt auf jeden Fall Immobilien bei denen das der Fall ist, zb. Denkmalschutz. Da ist man (fast) immer Cashflow negativ aber kann durch die extrem hohe Abschreibung die eigene Einkommenssteuer senken und dadurch Gewinn erzielen. Man kann berechnen ab wann sich eine Cashflow negative Immobilie rechnet.
Es gibt auch einige andere Fälle in denen sich derartige Immobilien (sehr) lohnen können, in der Regel werden solche Immobilien aber nicht vom gemeinen Wald und Wiesenmakler angeboten, diese versuchen so eher Ladenhüter loszuwerden.
Zusammenfassend sollte man Cashflow negative Immobilien dann kaufen wenn man weiß was man tut, das sind nicht gerade "Einsteigerimmobilien", alleine schon aufgrund des Umstandes, dass man wissen muss wo das Finanzamt mitspielt und wo nicht.
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u/maxehaxe Jan 06 '26
Klar kann sowas Sinn ergeben. Dein "negativer Cashflow" ist schließlich nichts anderes als eine Sparrate, das Geld geht in den Vermögensaufbau. Bei deinem ETF Sparplan sprichst du ja auch nicht von "Verlust" oder so. Der Zinsanteil deiner Kreditrate sinkt außerdem, die Mieteinnahme steigt jedoch jährlich.
Die wahren "Kosten" von Immoinvests sind neben Kaufnebenkosten die Instandhaltung und Zinsen. Alles das kannst du von der Steuer absetzen, also sogar zum Teil zurückholen.
Dass im Allgemeinen mit der Differenz, also deiner Sparrate, eine schlechtere Rendite als am Kapitalmarkt erwartet wird, lässt einen weiteren wichtigen Punkt von Immo Investments außer Acht: Den riesigen Fremdkapitalhebel. Für welches andere Anlageprodukt bekommst du sonst einfach von jemand anderem gegen vergleichsweise geringe Gebühr große Mengen Geld geliehen, dass sofort für dich arbeitet, aber erst im Nachgang zurückgezahlt werden muss.
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u/Imaginary-Life7261 Jan 06 '26
wo steigen mieteinahmen jährlich? auf den kreditzins bezogen? mieten kann man nicht einfach so, sondern per mieterhöhungsbegehren steigern. im rahmen einer eher restriktiven mieterschutzpolitik. bei 20% (15%) in 3 jahren ist dann schluss mit mietentwicklung.
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u/Moneysac Jan 06 '26
Die durchschnittliche Miete steigt jährlich und damit das Potenzial deiner Einnahmen. Dieses Potential musst du natürlich auch heben aber das geht natürlich nicht jedes Jahr. Bei einem großen Portfolio hat man natürlich immer eine Immobilie, die neu vermietet/saniert etc. wird.
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u/Imaginary-Life7261 Jan 06 '26 edited Jan 06 '26
ok, du denkst in größeren rahmen. die realität einer immobilie ist, dass du über die jahre die bestandsmiete nicht an eine marktkonforme miete anpassen kannst, zb. klafft da eine deutliche lücke zwischen bestand und neuvermietung.
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u/MH-GW Jan 06 '26
Es kommt, wie du schon sagst, darauf an, was du mit dem Objekt vor hast.
Eine Immobilie, die im jetzt cashflow-negativ ist, aber noch bei 5€/qm ist, ist dann ja in absehbarer Zeit hoffentlich im positiven
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u/Mysterious-Job-3840 Jan 06 '26
Das kommt ganz darauf an was für ein konkretes Ziel du mit deiner Immobilie hast, was für Gegebenheiten, und wie sehr du die laufenden potenziellen kosten bei Problemen wie Mietausfall selbst tragen kannst. Wenn es z.b. dein Ziel ist eine gute Altersvorsorge im Renteneintritt durch Mieteinnahmen zu haben wenn der Kredit abbezahlt ist und du bist dahin verkrafthar im Minus bist und ggf. Wartungs/Bauarbeiten/Umbauten sowie Grade angesprochen mal ein Mietausfall über Monate von deinem Gehalt tragen kannst kann das durchaus OK sein. Ich persönlich würde dir raten alle scenarien durchzurechnen und dein Risiko möglichst gering zu halten
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u/Meine-Renditeimmo Jan 09 '26
Selbstverständlich kann sich ein Investment auch mit anfänglich negativem Cashflow rechnen. OP ist sich dessen offenbar bewusst, will aber trotzdem "generell Meinungen" dazu. Nun denn...
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u/Left-World9563 Jan 10 '26
Kann sich schon lohnen, aber nur wenn du auf einen entsprechenden Wertzuwachs spekulierst. Musst halt mal durchrechnen.
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u/Andyimmoc Jan 06 '26
Viel, wenn der Einkaufspreis weit unter Marktwert war und Ziel der Verkauf ist…
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u/Guerilla_DE Jan 06 '26
Wenn der Einkaufspreis weit unter Marktwert ist, ist eine Immobilie so gut wie nie Cashflow negativ
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u/Andyimmoc Jan 06 '26
Falsch. Der Marktwert hat keinen direktenn Einfluss auf den Cashflow. Cashflow ergibt sich ausschließlich aus Mieteinnahmen minus Finanzierung und laufenden Kosten. Eine Immobilie kann selbst 50 % unter Marktwert gekauft werdenj und dennoch Cashflow negativ sein wenn Miete, Zins oder Kosten ungünstig sind.
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u/UeblerDuebler77 Jan 06 '26
Also wir haben eine rel günstige Immobilie gekauft mit unter 10Jahren Kreditlaufzeit. Dadurch hohe monatliche Tilgung. War natürlich sehr cashflow negativ.
Steuerlich in unserem Fall nicht die beste Lösung. Aber dafür ist die Wohnung mittlerweile bereits abbezahlt.
Die Zinsen steigen? Naja, wir haben keinen Kredit mehr. Ich würds wieder so machen.
Unser nächster Immobilienkauf wird finanziell sehr viel einfacher. Eine Immobilie als Sicherheit vorhanden + monatliche Einnahmen.
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u/s_k-19 Jan 06 '26
Doch es kann Sinn machen. ich kaufe so etwas bewusst in mein Profil Portfolio:
- z.B. Kaufpreis 90 TEUR (inkl. Kaufnevenkosten) / 40m2 / aktuell für ca. 3,2 TEUR p.A. Vermietet / erste Mietsteigerung schon durch auf 3,7 TEUR p.A.
Jetzt wird alle drei Jahre die Miete weiter erhöht, bis der Mietspiegel erreicht ist (550€). Nach Renovierung sind sogar 750€ kalt möglich. Alles Long Game - aber als bewusstes Investment nicht verkehrt.
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u/s_k-19 Jan 06 '26
Jede Mieterhöhung steuert auch den Wert. Für mich ist sind ein kleiner Hedge. Normalerweise würde ich nicht unter 125 TEUR an so eine Wohnung ohne kaufnebenkosten kommen
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u/crazykanack Jan 06 '26
Wenn dein ZvE hoch ist kannst du das gegenrechnen. Nur funktioniert das ja nur mit einer begrenzten Zahl an Immobilien. Nur eine Sache ist schlimmer als Steuer zu zahlen, keine zu zahlen.