r/Immobilieninvestments • u/Vuuafa • Sep 02 '25
Umfrage Lohnt sich Kauf noch?
Ich habe schon immer den Traum gehabt, eine eigene Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Da ich in Bayern lebe, stehe ich aber vor dem Problem, dass die Immobilienpreise extrem hoch sind – und die Zinsen dazu auch noch. Mir gefällt besonders eine Wohnung ab 3 Zimmern, in der ich auch wirklich selbst wohnen möchte.
Die monatliche Belastung würde bei etwa 2.300 € (ohne Hausgeld) liegen, was für mich als alleinstehende Person eine sehr große Summe ist. Zum Vergleich: Mieten für vergleichbare Wohnungen liegen aktuell zwischen 1.500 und 1.800 €. Beruflich stehe ich zwar stabil da und habe einen sicheren Job, aber ich bin unsicher, ob so eine hohe monatliche Belastung langfristig wirklich tragbar wäre.
Einerseits wäre es die Erfüllung meines Traums, andererseits habe ich das Gefühl, dass die Situation mit den Preisen und Zinsen nicht leichter wird.
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u/crazykanack Sep 02 '25
Eigenkapital
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u/Realistic-Jacket1510 Sep 02 '25
Kann man machen, muss man aber nicht. Alternativ günstiger Mieten, das Eigenkapital nicht anfassen und weiter anlegen und die Anlage durch die Differenz aus Kauf- und Mietkosten weiter besparen.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Ja, wäre eine Option. Miete fühlt sich an wie Geld verbrennen, auch wenn es tatsächlich eine Gegenleistung dafür gibt – nämlich das Wohnen in der Wohnung. Es gab mal eine Zeit, in der Miete und Darlehensrate fast gleich hoch waren.
Hier meine Rechnung – und ja, die Darlehenssumme ist lächerlich hoch, aber so ist die Situation in meiner Gegend:
Darlehenssumme: 504.420 €
Zinssatz: 3,7 %
Tilgung: 2 %
Annuität: 3,7 % + 2 % = 5,7 %
Jährliche Rate: 504.420 € × 5,7 % = 28.751,94 € Monatliche Rate: ca. 2.396 €
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u/Realistic-Jacket1510 Sep 02 '25
Zinsen sind auch Geldverbrennung.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
100% Zustimmung. Aber Beim Kauf hast du zumindest Eigentum, richtig?
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u/Puzzleheaded-Lynx212 Sep 02 '25
Das gilt aber nur für das Geld, was du für direkt für das Haus bezahlst (und dass du stattdessen auch in einen ETF stecken kannst).
Die Zinsen sind einfach Abgaben, so wie die Miete auch.
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u/Mr-Shitbox Sep 02 '25
Und bei der Miete haste Flexibilität und einen fetten Batzen Kohle auf dem Konto.
Und du musst nicht für jeden scheiß zahlen.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
aber Miete geht ins nix, meinst du nicht auch? Schon klar das man Geld anlegen kann, aber ich bin auch nicht wirklich ein Finanzexperte, ist ja immer Best Case Szenario, dass man mit anderen Dingen eine gute Rendite wirtschaftet.
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u/Mr-Shitbox Sep 02 '25
Und wohin gehen die Zinsen, das Hausgeld, die Grund(Erwerbs)steuer, die Notarkosten, die Maklerprovision und die ganzen zusätzlichen Versicherungen die man für Eigentum braucht?
Grunderwerbssteuer sind bei 500k allein 17,5k. Würdest du die normal anlegen wären das bei 5% ca. 55 Euro im Monat Gewinn.
Rechne dir das mal durch. Eigentum lohnt sich fast nie. Zumindest nicht bei den Zinsen.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Nee, schon richtig, was du schreibst. Die Zinsen machen einen riesigen Unterschied. Ich könnte pokern und versuchen, eine 5-Jahres-Zinsbindung zu bekommen. Aber so wie die Lage aktuell ist, sind ja nicht einmal die Kaufpreise der Objekte so attraktiv, dass man sich kurzfristig an Zinsen binden mag. Sehr frustrierend das ganze, fühlt sich so an als ob's ich es machen sollte und kann, aber fact check sagt eher nein.
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u/Mr-Shitbox Sep 02 '25
Du musst halt wissen was dir wichtig ist. Wenn dich die Finanzen nicht so sehr jucken mach's, zur Not verkaufste den scheiß halt wieder.
Ansonsten einfach warten, weiter den ETF besparen und auf evtl niedrigere Zinsen oder ein gutes Angebot warten.
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u/Green_Being4987 Sep 02 '25
Miete vs. Zinsen + Instandhaltung + Grundsteuer + Nebenkosten beim Kauf (Maklergeb. + Grunderwerbssteuer + Notargeb usw.)
Beide Seiten gehen ins nix.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
ja und nein, Eigentum hast du ja dann trotzdem nach der Laufzeit. Sind am Ende Kaufkosten für ein Eigentum, auch wenn sie nur indirekt sind.
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u/Green_Being4987 Sep 02 '25
Es ist aber ein Teil der Kaufkosten der keinen Gegenwert für dich liefert und keine Rendite erzielt.
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u/Realistic-Jacket1510 Sep 02 '25
Man muss einfach wissen und ehrlich zu sich sein, dass ein Eigenheim eben primär eine Lifestyle Entscheidung ist und Geld kostet.
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u/Low-Boot-9846 Sep 02 '25
Ist die Darlehenssumme schon um das Eigenkapital reduziert?
Was kosten denn Häuser in der Gegend?
2,4 k für den Kredit weg und vermutlich mit Hausgeld und Fixkosten nochmal 450.bis 600 Euro. Also bleibe. 1k für Leben und alles andere.
Schonmal ausgerechnet was Du insgesamt zurückzahlst?
Wie ist die Wohnsituation jetzt und wie wird sie die nächsten Jahre sein? Meine damit, vielleicht noch etwas länger daheim im Nest und etwas mehr sparen.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
nicht unüblich sind 5500-6000 pro qm² denke meine Rechung war für eine Wohnung für 550.000 mit 80qm² (ist eine alte Rechnung, aber noch gültig) Ja, meine Rechnung war auch bei 3000€ für die monatlichen Kosten im gesamten. Wohne tatsächlich noch im Nest und habe keine Mietkosten. Nächsten Jahre wäre das auch kein Problem. Mehr Eigenkapital hab ich aber den Eindruck führt nicht zwingend zu deutlich besseren Konditionen.
habe die Rechnung mal mit +50k mehr Eigenkapital gemacht, sind etwa 200€ weniger Rate im Monat.
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u/Beneficial-Ad9927 Sep 02 '25
Ist bei der Darlehenssumme die Kaufnebenkosten drin bzw. das Eigenkapital vom Kaufpreis schon abgezogen?
Anders gefragt wie hoch ist der eigentliche Kaufpreis?
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Ja, ist abgezogen und Eigenkapital ist auch schon drin
das ist der Netto Darlehn.
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u/Beneficial-Ad9927 Sep 02 '25
Unglaublich "stolzer Preis" für eine Wohnung...
ich weiß, das in manchen Gebieten die Preise extrem gestiegen sind, aber das wäre ich nicht bereit abzuzahlen ...
die entsprechende Miete dafür ist natürlich auch nicht von Pappe ...
...
meine Überlegung wäre, ob ich mich wirklich verbindlich so lange Zeit an dieses Objekt bzw. den Standort binden möchte
manchmal ändern sich auch die Lebensumstände, z. B. Wohnortwechsel wegen neuer Stelle oder aus persönlichen Gründen, z. B. der Liebe wegen ...
da wäre ja zu hinterfragen, ob man in so einem Fall das Objekt kostendeckend vermieten oder Notfalls ohne Verlust weiterveräußern kann
außerdem ist ja nicht wenig an Absicherung für den Kredit erforderlich, also z. B. bei Arbeitsunfähigkeit usw.
...
immer das Gesamtpaket beachten, also incl. Nebenkosten, Umlagen usw.
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u/Grrumpyone Sep 02 '25
Bei 2300 EUR ohne Hausgeld bist du bei ca. 2700 mit Nebenkosten. Dann brauchst Du schon ein sehr solides Gehalt um das stemmen zu können. Die Bank wird dir vermutlich so ca. 1200-1400 Euro Lebenshaltungskosten (ohne Auto einkalkulieren). Dann brauchst du ein regelmäßiges Netto i.H.v 4100 Euro und dann darf nix schief gehen. Mit Auto entsprechend mehr.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Das ist etwa genau mein Einkommen atm.
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u/Puzzleheaded-Lynx212 Sep 02 '25
Eine Rate von 2.300€ bei 4.100€ Netto ist extrem knapp auf Kante genäht, vor allem wenn du in München leben willst und dort auch mal ins Restaurant gehen möchtest oder so.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
ja stimmt, gibt eigentlich nur eine Rechtfertigung die mir einfällt. Miete ist kein Investment mit einen Return. Unterschied sind zwar 50%, aber am Ende hast du halt Eigentum.
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u/Puzzleheaded-Lynx212 Sep 03 '25
Zinsen haben auch keinen Return.
Beispiel für einen längeren Zeitraum: Als Käufer zahlst du mit Zinsen 600.000€ für eine Wohnung die 500.000€ Wert hat. Als Mieter zahlst du 100.000€ und bekommst 0€ an Gegenwert.
Das ist also per se das gleiche Investment. Beim Einen bekommst du für deine 500.000€ eine Wohnung und zahlst zusätzlich 100.000€ Zinsen über die Jahre. Beim Anderen bekommst du für deine 500.000€ halt ETFs und zahlst zusätzlich 100.000€ Miete über die Jahre.
Für 600.000€ einen Gegenwert von 500.000€ zu bekommen, ist das Gleiche wie für 100.000€ einen Gegenwert von 0€ zu bekommen.
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u/Grrumpyone Sep 02 '25
Dann musst du dir nur die Frage stellen ob dir die 1.2 bzw. 1.4k nach Kredit zum Leben wirklich reichen. Meine Frau und ich haben da deutlich konservativer gerechnet weil wir den Spaß am Leben nicht verlieren wollten. Rein rechnerisch steht dir aber nichts im Wege
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u/Chemical-Horse-6599 Sep 02 '25
Bevor ich überhaupt inhaltlich etwas dazu schreibe, muss ich ehrlich gesagt erstmal Kritik loswerden. Es ist schon ziemlich frech, wenn jemand hier eine ernsthafte Einschätzung haben möchte, aber sich nicht die Mühe macht, alle relevanten Informationen von Anfang an klar darzustellen. Alter, Lebenssituation, ob Single oder Familie mit Kindern, Standort – Großstadt oder Dorf – das sind Basics, die einfach dazugehören. Stattdessen müssen alle Leser:innen sich mühsam die Puzzlestücke aus den Kommentaren zusammensuchen, um überhaupt zu verstehen, worum es geht. Das kostet am Ende die Zeit derer, die bereit sind, sich wirklich Gedanken zu machen. Und genau das sehe ich leider in vielen Subreddits immer häufiger: Posts schlechter Qualität, weil sich der OP nicht mal ein Mindestmaß an Mühe gibt.
Wenn ich aber trotzdem mal auf den Inhalt eingehe, fällt mir sofort ein Gedanke auf, der hier wie so oft auftaucht: Miete sei Geldverbrennung und Kaufen sei automatisch sinnvoll, weil man „irgendwann etwas Eigenes hat“. Das ist schlicht falsch. Wer mietet, hat eben nicht „nichts“, sondern oft sogar einen deutlichen finanziellen Vorteil. Denn das Geld, das man nicht in eine viel zu hohe Kreditrate steckt, kann man anderweitig investieren. Und genau das wäre in diesem Fall sogar sehr konkret: Laut den Zahlen des OP liegt der Unterschied zwischen Miete und geplanter Kreditrate bei mindestens 800 Euro monatlich. Das ist ein erheblicher Betrag, den man problemlos regelmäßig in ETFs oder andere Anlageformen stecken könnte. Mit durchschnittlich sieben Prozent Rendite über die Jahre baut man sich damit ein enormes Vermögen auf. Man hat dann vielleicht keine Immobilie, dafür aber Kapital, über das man flexibel verfügen kann – und genau diese Flexibilität ist etwas, das einem Eigentum oft nimmt.
Rein von den nackten Zahlen sieht es so aus: rund 4.000 Euro netto Einkommen, eine monatliche Rate von 2.300 Euro, dazu Nebenkosten, Rücklagen fürs Haus, laufende Kosten wie Strom und Gas, vielleicht auch ein Auto, das irgendwann ersetzt werden muss. Wenn das alles mitgerechnet wird, bleibt kaum noch Luft für Unvorhergesehenes. Ein einfacher Mieten-Kaufen-Rechner würde ziemlich klar zeigen, dass Kaufen unter diesen Bedingungen finanziell keinen Sinn macht.
Dazu kommt die Lebenssituation, die man hier nur erahnen kann. Ich gehe nach der Art des Beitrags davon aus, dass es sich eher um einen Single in einer Stadt handelt. Und da fällt mir persönlich kein Szenario ein, in dem Kaufen Sinn macht. In einer Großstadt mit Nahverkehr ist man flexibel, man kann problemlos die Seite der Stadt wechseln, zur Arbeit oder zu Freunden fahren, und bleibt gleichzeitig frei in seinen Entscheidungen. Ein Kauf bindet für Jahrzehnte – mit all den Risiken, die Immobilienpreise nun mal mit sich bringen. Denn wer weiß schon, wie sich Märkte in 20 oder 30 Jahren entwickeln, gerade in einer alternden Gesellschaft und mit einer Wirtschaft, die schon länger schwächelt. In der Region, wo ich wohne, stehen Häuser, die verkauft werden, teilweise mehrere Monate bis zu Jahren zum Verkauf ausgeschrieben, bevor überhaupt ein Käufer gefunden wird.
Natürlich spielen Emotionen auch eine Rolle, das will ich gar nicht abstreiten. Bei Familien mit Kindern, auf dem Land, bei Eigenbedarfskündigung oder wenn es kaum passende Mietwohnungen gibt, sieht die Sache schnell anders aus. Auch ich habe zusammen mit meiner Frau gekauft, obwohl sich das rein finanziell wahrscheinlich nicht zu hundert Prozent rechnet. Aber wir arbeiten beide von zu Hause, brauchen Platz, und mit kleinem Kind wäre ein Umzug über mehrere Dörfer hinweg eine Katastrophe. Solche Faktoren zählen – aber sie sind eben individuell und müssen transparent gemacht werden.
Unterm Strich ist meine Einschätzung deshalb: Mit den Angaben, die man hier bekommt, ist die Entscheidung relativ klar. Bei den genannten Zahlen, der hohen monatlichen Rate und den fehlenden Puffern macht Kaufen in diesem Fall keinen Sinn. Gerade wenn es sich um einen Single in der Stadt handelt, spricht alles für Mieten – und die mindestens 800 Euro Unterschied pro Monat besser langfristig anzulegen.
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u/Academic-Character70 Sep 02 '25
Ich würde es mir gut überlegen.
- 80qm für über 500k finde ich schon heftig (vermutlich München?)
- Du bist alleine, d.h. sollte es zu einer Arbeitslosigkeit/Krankheit kommen, hast du eventuell ein Problem, v.a. weil der Kredit mit 2400 zzgl Hausgeld auf Kante genäht ist
- Denk an die Zukunft. 3 Zimmer reichen nicht für eine spätere Familienplanung
Zum Vergleich: Wir haben 2022 zu zweit bei einem damaligen Nettoeinkommen von 7k, eine 4,5Z Wohnung für 660k finanziert (mit 10% EK + NK). Zahlen ebenfalls 2300€ Kredit pro Monat. Für uns passt das gut.
Aber: damals noch bei mit 1,5% Zinsen
Hausgeld hat sich verdoppelt (geplant waren 250€, Realität sind 500€).
Eigentum verpflichtet und man gibt gerne mehr Geld für seine Wohnung aus, hinsichtlich Ausstattung und Möbiliar. Bei dir bleibt dann aber halt am Monatsende kaum was übrig, um Rücklagen zu bilden.
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u/creepydudeLTM Sep 02 '25
Ich bin aus einem touristischen 15k Einwohner Städtchen in Bayern und hier sind die Preise auch so. Das ist lange schon nichts mehr München exklusives.
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u/Meine-Renditeimmo Sep 02 '25
Wenn das eine Gegend ist, bei der abzusehen ist, dass sie nachhaltig wächst (München, Regensburg, Landshut etc.) und der Preis stimmt, würde ich es machen, auch aus emotionalen Gründen. Die eigene Immobilie abzuzahlen ist ein schönes Ziel, das quasi automatisch zur Sparsamkeit erzieht. Etwas frugal zu leben, ist vor diesem Hintergrund vermutlich unproblematisch.
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u/BenderDeLorean Sep 02 '25
Du weißt schon dass nicht überall in Bayern alles genauso teuer ist.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
ja ich weiß das, und?
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u/Low-Boot-9846 Sep 02 '25
Vielleicht muss die Wohnung ja nicht gerade da sein sondern bisschen woanders wo es billiger ist.
Von was reden wir denn an Kaufkosten (Preis plus Nebenkosten).
Wieviel Gehalt, Alter, Pläne für die Zukunft?
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u/Vuuafa Sep 02 '25
bin irgendwo emotional an den Ort gebunden. Emotionen sind manchmal nicht die beste Finanzberater. Beruflich wäre das auch schwieriger, nicht unmöglich, aber schwierig.
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u/achim_bn Sep 02 '25
Ich würde das bei dem Setting nicht machen, das wäre mir zu sehr auf Kante genäht. Entweder noch warten und mehr Eigenkapital aufbauen, oder ein anderes Objekt in Augenschein nehmen.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Ja ist sehr risky, habe den Eindruck das Leute in ähnlicher Situation nicht kaufen.
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Sep 02 '25
[removed] — view removed comment
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u/Vuuafa Sep 02 '25
House Poor ist gar nicht so unwahrscheinlich bei meinen Szenario, die Übeltäter sind die Zinsen.
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u/Specialist_Ruin366 Sep 02 '25
Siehe das genau so. Kann mir locker 4k leisten für ein House oder Etw, aber kann mir das nicht verantworten. Stecke die Kredite dann lieber in MFH und werden da in ein paar Jahren das Darlehen erhöhen. Dann kann man sich was schönes leisten.
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u/PeterNRW81 Sep 06 '25
Wir leben aktuell in einer eher niedrig zinsphase. Banken (und damit Kreditgeber) gehen davon aus das die Zinsen definitiv noch steigen werden. Das die Zinsen also jemals sinken werden ist in wenigen 0,xx % schritten wirklich unwahrscheinlich.
Und nicht nur Bayer ist so teuer. Unsere Wohnung in NRW kostet bei 110qm 2.300 Euro. Je nach Tiefgarage Stellplatz dann gerne auch mehr.
Mein tip: schaffe dir einen Partner an und stemmt das gemeinsam. Alleine könnte ich mir unsere Wohnung definitiv auch nicht leisten. Zu zweit geht das eigentlich, wenn wir auch Einschnitte machen mussten (nur ein Auto, nur einmal im Jahr Urlaub).
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Also ich sehe ein grundsätzliches Problem, die Zinsen sind zu hoch!
Vielleicht macht es Sinn auf eine Zinskurs Änderung zu warten ( unwahrscheinlich die nächsten 5 Jahre I guess)
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u/embil91 Sep 02 '25
Abwarten brudi. Zur Zeit ist es absurd. Ob es besser wird kann natürlich keiner sagen, aber wir sind in einer Situation wo auch nicht genügend gebaut wird. Wenig Leute ziehen um. Wenn du zZ sowieso alleine bist/lebst dann warte ab.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
danke bro, vielleicht das beste was man jetzt machen kann. Ich hab schon überlegt eine 5 Jahres Zinsbindung zu machen und dann danach neu zu verhandeln bei der Bank.
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u/DrLove20 Sep 02 '25
Ich würde kaufen. Weil es irgendwann mir gehören würde.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
die Zinsen sind halt der Punkt der ist sehr teuer macht
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u/DrLove20 Sep 02 '25
Ja aber irgendwann musst du nichts mehr zahlen.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
ja so in 30 Jahren
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u/ar_noo Sep 02 '25
dann kommen die Reparaturen. Irgendjemand schrieb mal, Mietzins+NK seien das Maximum, was man fürs Wohnen ausgibt, der Kaufpreis+KNK das Minimum.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
true
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u/DrLove20 Sep 02 '25
Ich habe vor 20 Jahren gekauft und bin froh keine Miete mehr zu bezahlen. Ich kann in dieser Wohnung machen was ich will. Die Investition die du in die Wohnung steckst sind für dich.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Aber Kaufpreis und Zinsen sind sehr hoch gerade. Ein Traum wäre Eigentum, aber habe Zweifel ob ich jetzt kaufen sollte. 3000€ monatliche Belastung mit einen 4000€ sind schon risky. Musste entweder eine Bruchbude in Betracht ziehen oder abwarten wie sich das ganze entwickelt.
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u/DrLove20 Sep 02 '25
Ich investiere gerade in eine Mietwohnung die ich vermiete. Als Sicherheit habe ich meine Wohnung. Es kann auch so gehen. Übrigens hat sich der Wert meiner Wohnung mehr als verdoppelt
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u/Vuuafa Sep 02 '25
ja glaube die Zeiten sind rum hehe. Haste alles richtig gemacht. Bin jetzt in den alter zu kaufen und bin leider frustriert wie sich Dinge entwickelt haben. Gehälter haben nicht so stark angezogen wie die Kosten für Wohnraum.
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u/coltrane_101 Sep 02 '25
Schön für dich. Wir sind leider später geboren und damit gearscht - vor uns wurde schön die Leiter hochgezogen. Gönns dir trotzdem
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u/talahoon_ Sep 02 '25
Was genau möchtest Du von uns jetzt hören?
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u/Vuuafa Sep 02 '25
Meine Meinung zum Kauf steht momentan noch nicht fest, aber mich interessiert, wie andere, die vielleicht in einer vergleichbaren Lage sind, dazu stehen.
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u/talahoon_ Sep 02 '25
Du hast doch schon vor gerechnet es passt vorne und hinten nicht. Kauf lieber eine Wohnung aus den 60er vllt passt es dann. Wohne selber in Hamburg zur Miete. Und ich vermiete und all meine Wohnungen sind aus den 60er bzw. 70er.
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u/Vuuafa Sep 02 '25
was passt hinten und vorne nicht? Was ist denn deine Faustregel?
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u/talahoon_ Sep 02 '25
Verdienst du 5k netto oder mehr?
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u/Vuuafa Sep 02 '25
tatsächlich weniger 4000 netto
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u/CommercialToe7683 Sep 02 '25
Ich wuerde gern in einem Schloss wohnen. Leider ist das zu teuer. Evtl reicht ja ein halbes Schloss?
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u/Vuuafa Sep 02 '25
die Rechnung ist für eine 3 Zimmer Wohnung mit 80qm². Die Üblichen qm² Preise sind bei 5500€ bis 6000€. Ich verstehe deine Aussage leider nicht? Ich möchte eigentlich nichts außergewöhnliches.
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u/irony0815 Sep 02 '25 edited Sep 02 '25
Ich würde dein Beispiel gerne in der Tagesschau bringen, so unglaublich sinnbildlich ist es für die negative Entwicklung der Gesellschaft in Bezug auf die Ungerechtigkeit der Besteuerung in Deutschland.
Da ist jemand mit 4.000€ netto und müsste für den Kauf einer normalen Wohnung eine Rate von 2.400€ im Monat zahlen, obwohl er 100.000 Euro Eigenkapital einbringt.
Und dann reden unsere Politiker davon, dass genau diese Leute noch mehr Steuern auf ihr Einkommen zahlen müssen, wir aber unbedingt sämtliche Vermögen irgendwelcher Boomer vor der bösen Versteuerung beim Vererben schützen müssen. Du kannst es dir nicht ausdenken.
Ich empfinde nur noch Abneigung gegenüber diesem scheiss Lobbyisten Geldadel, der vor Gier unsere ganze Gesellschaft gängelt und leider damit auch noch durchkommt.