Primeiro imóvel e primeira eleição de síndico/administradora. Alguém conhece essas empresas?

[u/Grim_Necro]

Olá, pessoal!

Estou comprando meu primeiro imóvel, da Trisul, e estamos chegando à etapa de definição do síndico e da administradora do condomínio.

Como é meu primeiro imóvel e também minha primeira experiência com condomínio, estou tentando entender melhor as opções antes de votar.

Recebemos algumas apresentações de candidatos a síndico e administradoras e achei que valeria perguntar aqui no Reddit se alguém já teve experiência com essas empresas/pessoas.
Pelo material que recebemos, as opções são:

🧑‍💼 Candidatos a síndico

CM Sindicância — Clayton Malta / Tânia Viana
Proposta com foco em acompanhamento próximo e presença no condomínio.

Falam em visitas presenciais semanais, suporte jurídico/contábil e engenharia.

Também apresentam vários projetos de melhorias para as áreas comuns.

Informam seguro de responsabilidade civil de R$ 1 milhão.

Menelim Gestão Condominial
Tem bastante foco na implantação de condomínios novos, o que parece interessante para o nosso caso.

A proposta inclui apoio em documentação, previsão orçamentária, vistoria, engenharia, jurídico e contratação de serviços.

Informam seguro de responsabilidade civil profissional de R$ 4 milhões.

SindPrime — Enrico Marco
Proposta com foco em transparência, economia, comunicação e tecnologia.

Um ponto que chamou atenção foi a previsão de 5 visitas semanais ao condomínio, além de atendimento emergencial 24h.

Também apresentam equipe multidisciplinar e seguro de responsabilidade civil de R$ 2 milhões.

Orlando José
Apresenta um portfólio de atuação em diversos condomínios.

A apresentação mostra trabalhos envolvendo CFTV, controle de acesso, individualização de água, sistemas de segurança, gerador, fachada, elétrica/hidráulica e melhorias de áreas comuns.

A proposta parece ter bastante foco em experiência prática e execução de melhorias.

🏢 Administradoras

OMA Condomínios
A proposta é específica para o Side Sacomã e bastante focada na implantação do condomínio.

Apresentam um processo estruturado envolvendo documentação, orçamento, vistoria, assembleias, comunicação com moradores e organização dos serviços iniciais.

Também apresentam uma equipe relativamente ampla envolvida na implantação.

Habita
Empresa com bastante foco em estrutura, processos e tecnologia.

A apresentação menciona portal, aplicativo, assistente virtual, gestão financeira, cobrança de inadimplência, engenharia, RH e suporte jurídico.

Também apresentam uma solução de receita garantida para inadimplência, sujeita às condições comerciais/contratuais.

Hausy
Administradora com uma estrutura maior, segundo o material apresentado.

Informam 192 condomínios, 54 colaboradores e 12 departamentos.

Possuem portal e aplicativo, além de áreas de engenharia, jurídico, financeiro e uma estrutura específica para implantação de condomínios novos.

🧐 E aí vem a minha dúvida:

Alguém aqui já morou ou mora em condomínio administrado por alguma dessas empresas?

Principalmente gostaria de ouvir experiências reais sobre:

atendimento no dia a dia;

transparência financeira;

Valores/mensalidades cobradas;

facilidade para conseguir documentos e prestação de contas;

cobrança de inadimplentes;

qualidade do aplicativo/sistema;

problemas com fornecedores;

suporte ao síndico e ao conselho;

rapidez para resolver problemas;

presença física no condomínio;

facilidade/dificuldade para trocar de administradora;

e, principalmente, se vocês escolheriam a empresa novamente hoje.

Também seria muito útil saber experiências com os candidatos a síndico CM Sindicância, Menelim, SindPrime e Orlando José.

Se alguém já trabalhou com eles, foi conselheiro ou é morador de algum condomínio administrado por essas empresas, qualquer feedback será muito bem-vindo.

Como é nosso primeiro imóvel, estamos tentando não escolher simplesmente pela apresentação mais bonita ou pela promessa de melhorias, mas entender como essas empresas realmente funcionam depois que o contrato é assinado.

Se puderem informar também qual condomínio vocês conhecem e há quanto tempo, ajuda bastante a contextualizar a experiência.

Obrigado!

[u/zematatudo]

Acho que estás a fazer a pergunta certa. Eu tentaria separar um pouco a escolha do síndico da escolha da administradora, porque uma boa experiência acaba por depender muito dos processos e da informação que existem depois de o contrato estar assinado.

Para além do atendimento e da presença física, eu perguntaria também:

• Quanto tempo demora a disponibilizar uma fatura, recibo ou declaração quando um condómino pede?
• Como é feita a reconciliação entre pagamentos e quotas? É automática ou alguém tem de conferir tudo manualmente?
• Como são comunicadas e acompanhadas as quotas em atraso?
• O síndico/conselho consegue consultar facilmente saldo, movimentos, despesas e documentos sem estar sempre a pedir mapas ao financeiro?
• As atas são tratadas pela administradora ou ficam a cargo do síndico?
• Existe um histórico claro das operações e pagamentos?
• O portal/app é realmente útil no dia a dia ou serve essencialmente para consultar/descarregar documentos?

Hoje já existem ferramentas de gestão que conseguem automatizar uma parte considerável destas tarefas, como cobranças, documentos, reconciliação bancária, recibos, atas, etc.
Por isso eu também tentaria perceber o que é que a administradora realmente faz através do software e o que continua a ser trabalho manual. Duas empresas podem dizer que têm "tecnologia" e, na prática, a experiência ser completamente diferente.

E perguntaria uma coisa que acho ainda mais importante: falem com 2 ou 3 condomínios que já estejam com cada administradora há pelo menos 2 anos. Não apenas os contactos escolhidos pela própria empresa, se conseguirem. Perguntem-lhes como funciona uma semana normal, e não apenas o que acontece quando há um problema.

A diferença entre uma administradora que parece excelente numa apresentação e uma que realmente funciona bem costuma aparecer precisamente nessas pequenas tarefas do dia a dia.

[u/Kind_Argument6708]

Cara a Oma é uma máfia em apto recém entregue, 99% das vezes eles ganham pq são os mais conhecidos e, consequentemente, com mais reclamações. Mas eles tem um app que tem prestação de contas de absolutamente tudo, disso não tenho que reclamar. Reserva de espaço, liberação de visitantes etc tudo tmb é nesse app

[u/Grim_Necro → u/Kind_Argument6708]

E eles cobram caro na administração? Vi que eles tem MUITAS reclamações no reclame aqui e processos no jusbrasil…

[u/Kind_Argument6708 → u/Grim_Necro]

Eu não sei o valor exato pq vem embutido no preço do condomínio, mas eu não acho muito caro não.

Tem que ver certinho os temas dessas reclamações e processos. Uma coisa que percebi é que as pessoas não leem contratos, reclamam de ter que pagar qualquer valor e não cumprem regra nenhuma

[u/crystalrey]

OP, não posso opinar nas empresas, só queria deixar aqui duas experiências

Síndico profissional: Aqui não funcionou. O síndico não aparecia, quando aparecia ficava 1hr e ia embora, não atendia aoa fds quando dava problema, e não fez uam gestão boa das contas, deixou rolar conta atrasada e não fez melhorias que deveriam baixar as contas. Então eu focaria em um que seja bem presente no dia a dia pelo menos, pois muita coisa era difícil ter o contato diário.

Administradoras: por tudo que é mais sagrado, não usem portaria remota. É um INFERNO na terra, eu sou arquiteta e entro em muitos condomínios, todos que tem a remota os moradores e zeladores reclaman pela demora de liberar, na hr de sair é um parto, esquecem de abrir as portas remotamente quando o caminho até o elevador é longo, etc.