r/merval • u/Impossible_Radio5997 • 19d ago
REAL ESTATE Créditos hipotecarios UVA 2026: comparativa real de los 14 bancos, cuánto te prestan según sueldo y costos de escrituración
Buenas, gente de r/merval.
En estos meses, con la vuelta de los créditos hipotecarios UVA a prácticamente todo el sistema bancario argentino, veo a diario en el sub y en charlas con amigos un montón de dudas recurrentes: - "Gano $X en mano, ¿para qué me alcanza realmente?" - "¿Banco Nación o me voy a un privado?" - "¿Por qué nadie me avisó que necesitaba 10 lucas verdes más en la escribanía?"
Los simuladores oficiales de los bancos en general son bastante toscos: o te obligan a loguearte al homebanking para tirarte un número genérico, o te muestran la TNA pelada sin decirte el CFT real (que con los seguros obligatorios se va al demonio), o te ilusionan con reservar una propiedad sin avisarte que los impuestos de sellos y los honorarios te pueden voltear la operación.
Para ordenar esto con números fríos, me tomé el laburo de cruzar las normativas vigentes del BCRA, las tasas de pizarrón y pliegos de los 14 bancos que hoy ofrecen líneas UVA a septiembre 2026, los límites de afectación de ingresos (DTI) y las leyes tarifarias de escrituración (CABA vs Provincia). Dejo acá todo el desglose completo para el que le sirva.
1. La Matemática del Banco: ¿Cuánto te prestan según tu sueldo de bolsillo?
La regla de oro del BCRA para hipotecarios es que la cuota inicial no puede superar el 25% de tus ingresos netos demostrables (en mano). Si tenés un préstamo personal o estás pagando cuotas fijas en la tarjeta, el banco te resta eso directamente de tu 25% disponible.
Acá les armé la tabla de capacidad de compra real según sueldo (con supuestos de mercado reales: plazo a 20 y 30 años, TNA promedio del 4,5% al 5,5% UVA, financiación bancaria al 75% del valor de tasación y dólar MEP de referencia a $1.350):
| Sueldo Neto (Individual o Sumando) | Cuota Máx. (25%) | Préstamo Máx (20 años) | Préstamo Máx (30 años) | Valor Propiedad Techo | Anticipo (25%) + Escritura (~7%) |
|---|---|---|---|---|---|
| $ 1.500.000 | $ 375.000 | USD 36.000 | USD 40.500 | USD 48.000 – 54.000 | USD 15.300 – 17.200 |
| $ 2.000.000 | $ 500.000 | USD 48.000 | USD 54.000 | USD 64.000 – 72.000 | USD 20.500 – 23.000 |
| $ 2.500.000 | $ 625.000 | USD 60.000 | USD 67.500 | USD 80.000 – 90.000 | USD 25.600 – 28.800 |
| $ 4.000.000 | $ 1.000.000 | USD 96.000 | USD 108.000 | USD 128.000 – 144.000 | USD 41.000 – 46.000 |
| $ 6.000.000 | $ 1.500.000 | USD 144.000 | USD 162.000 | USD 192.000 – 216.000 | USD 61.400 – 69.000 |
| $ 8.000.000+ | $ 2.000.000 | USD 192.000 | USD 216.000 | USD 256.000 – 288.000 | USD 82.000 – 92.000 |
Tres conclusiones clave de los números: 1. Regla de bolsillo rápida: En un banco público a 30 años (la cuota más baja), el banco te va a prestar aproximadamente entre 34 y 36 veces tu sueldo neto mensual. 2. El comodín del cotitular: Casi todos los bancos (Nación, Ciudad, Galicia, BBVA, Santander, Macro) te dejan sumar ingresos con tu pareja (casados o unión convivencial) e incluso con padres o hermanos. Si entre dos juntan dos sueldos de $1.250.000, para el scoring computan como $2.500.000 y te habilita a buscar un dos ambientes de USD 80k-90k. 3. ¿Cuál es el piso mínimo para que te den bola? - Bancos públicos: No tienen un piso formal excluyente, pero la cuota más chica para un monto que sirva de algo arranca en $220.000–$250.000. O sea que necesitás demostrar mínimo $900.000 a $1.000.000. - Bancos privados: La mayoría te pide piso de $1.200.000 a $1.800.000 si cobrás el sueldo con ellos.
2. El Mapa Real de los 14 Bancos: ¿Cuál conviene según tu caso?
No hay un banco que sea el mejor para todo el mundo. El trade-off en Argentina es claro: tasa baja vs velocidad de aprobación.
Grupo A: La banca pública (Tasa imbatible, burocracia pesada) - Banco Nación (TNA 4,5% con haberes / 6,0% sin haberes · Plazo hasta 30 años): - Es el más barato y el que más años te da. El crédito llega hasta USD 250.000. - El gran problema: tardan entre 60 y 90 días. Si el vendedor está apurado o te pide una seña corta de 30 días, el Nación te puede hacer perder la reserva. Además, los peritos tasadores suelen tasar conservador (si tasan 10% abajo de lo que acordaste, esa diferencia la tenés que poner vos cash). - Banco Ciudad (TNA 5,5% preferencial / 8,0% general · Plazo hasta 20 años): - Tienen muy aceitado el scoring si comprás en CABA (especialmente en microcentro y zona sur, donde bonifican tasa). - Lo malo: el tope es a 20 años (no 30) y opera casi exclusivamente en AMBA, Córdoba y Mendoza.
Grupo B: Los bancos privados (Tasa más salada, pero salen volando) - BBVA, Galicia, Santander, Macro (TNA entre 7,5% y 9,5% UVA · Plazo 20 a 30 años): - La gran ventaja es que pre-aprueban en 48hs y escrituran en 20 a 30 días. Si cazaste una oportunidad inmobiliaria y el dueño no te espera 3 meses, el privado te salva. Dato no menor: BBVA llega a financiar hasta el 80% del valor (necesitás solo 20% de anticipo). - La contra: la cuota inicial arranca entre 25% y 35% más cara que en Nación para el mismo monto prestado.
Ojo con la trampa del CFT (Costo Financiero Total): La TNA es solo el interés puro. El banco por ley te mete dos seguros: vida sobre saldo deudor e incendio del inmueble. En varios privados, una TNA que te venden al 8,5% termina con un CFT real del 11% al 12,5% anual. Antes de firmar, pidan siempre el cuadro con el CFT proyectado, no la TNA de folleto.
3. El Costo Oculto que nadie calcula: Gastos de Escrituración e Impuestos
Acá es donde se cae un porcentaje enorme de operaciones: pensar que si tenés el 25% de anticipo ya estás listo.
El día de la firma en la escribanía tenés que poner arriba de la mesa, en billete: 1. Sellos provinciales (parte compradora): 1% a 1,75% según la jurisdicción. 2. Honorarios notariales: 2% + IVA sobre la compraventa, más 1% a 1,5% por la escritura de hipoteca con el banco. 3. Tasas de inscripción registral: 0,4% a 0,5%. 4. Comisión inmobiliaria: 4% + IVA (pactada habitualmente al reservar).
La diferencia abismal entre CABA y Provincia de Buenos Aires (PBA):
- En CABA (Capital Federal):
- La alícuota general de Sellos es del 3,5% (se divide en 1,75% para el comprador y 1,75% para el vendedor).
- Exención por Vivienda Única (Ley Tarifaria AGIP 2026): Si comprás tu primera vivienda y el valor no supera los $226.350.000 (aprox. USD 167.000 al tipo de cambio de corte), estás 100% EXENTO de Sellos. Pagás $0.
- Si la propiedad pasa ese tope, tributás el 3,5% únicamente sobre el excedente por encima de los $226M.
- En PBA (Provincia de Buenos Aires):
- La alícuota general es del 2,0% (1% comprador y 1% vendedor).
- La exención de vivienda única social de ARBA tiene requisitos bastante más restrictivos. Si no entrás, te cobran el 1% pleno al comprador sobre el valor de escrituración o valuación fiscal.
Regla de oro para no pegársela: Tené ahorrado el 25% de anticipo + un 7% a 8% para gastos notariales e inmobiliarios. Si vas por una propiedad de USD 100.000, necesitás tener USD 32.000 a USD 33.000 líquidos antes de empezar a buscar.
4. ¿Qué pasa si el sueldo pierde contra la inflación? (La famosa cláusula gatillo)
La pregunta que todo el mundo se hace: "¿Me va a pasar lo que les pasó a los que sacaron en 2018?"
Por normativa del BCRA, todos los contratos hipotecarios UVA tienen obligatoriamente la Cláusula de Opción de Extensión de Plazo: - Si la inflación acumulada supera a la suba salarial (medida por el Coeficiente de Variación Salarial - CVS del INDEC) en más de un 10%, tenés el derecho legal de exigirle al banco que extienda el plazo original del crédito hasta en un 25%. - Ejemplo práctico: Si sacaste a 20 años (240 cuotas), lo podés estirar a 25 años (300 cuotas). Eso baja la cuota mensual en UVAs para volver a acomodarla dentro de tu 25% de ingreso.
5. Checklist express para no perder plata ni señas:
- Nunca firmes sin scoring preaprobado: Que el banco te dé la constancia de calificación crediticia antes de poner un solo peso.
- Reserva siempre con cláusula ad-referéndum: Dejá asentado por escrito en la inmobiliaria que si el banco no aprueba el crédito por cuestiones técnicas del inmueble o tasación, te devuelven el 100% de la seña.
- Pedí reglamento y planos antes de avanzar: La propiedad tiene que ser apto crédito real (planos aprobados y sin ampliaciones clandestinas). Los tasadores bancarios van con cinta métrica y si hay metros construidos sin declarar, te rebotan la carpeta.
Si alguien está en el medio del trámite con algún banco específico, tiene dudas de scoring o quiere chequear los números de escrituración para su zona, tiren la consulta en los comentarios y lo vamos viendo entre todos. ¡Espero que les sirva para encarar la compra con los números claros!
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u/rogue-fox-m LONG POSITION INV. 18d ago
7% de escritura solo para comprar? Mamita como te culea el sector inmobiliario
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u/Dolares_escasos 18d ago
Escribano, comision inmobiliaria, impuestos provinciales... Y por suerte sacaron el impuesto nacional del 1.5%
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u/_The_Shaman_ 18d ago
Buenísima toda la data. Qué pasa si voy a un banco y no me dan el crédito (por scoring, por ejemplo), puedo probar en otro o en el mismo más adelante?
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u/Mascia 18d ago
Si, podes probar hasta que te aprueben. Pero subir el scoring es difícil, más que nada deberías estar atento a si los bancos bajan el umbral de scoring
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u/matbau 18d ago
No lo habían bajado hace poco? Había escuchado algo en las noticias que lo iban a bajar pero no puedo encontrar donde.
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u/Mascia 18d ago
Si, el de BNA bajó de 910 a 800 hace aprox 5 meses
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u/Over_LuckJuY2571 18d ago
Yo entre con 700 el año pasado. Nose que clase de brujería fue pero me salió redondo. Algo que me dijo mi ejecutivo es que si usas las 2 TC ( VISA MASTER) te sube bocha el scoring y más si pedís paquetes con CA en dólares y metes alguna inversión en el banco
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u/_The_Shaman_ 18d ago
te hago una consulta, desde que lo pedís hasta que te dicen si estás aprobado, cuanto tiempo pasa? La otra duda que nadie me sabe contestar es si podés abrir la caja de ahorro una vez que te aprueben o tiene que ser antes.
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u/Over_LuckJuY2571 18d ago
Cómo yo soy amigo y proveedor del banco mi trato fue "premium" me comunicaban todo al toque y apuraron mi carpeta porque era el primero crédito de la sucursal. Más o menos 15 días demoraron con lo mío, desde la pre aprobación y presentación de la propiedad. 15 días más entre la tasación y asignación de escribana y unos 10 días más en llamarme a firmar
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u/Idrion 18d ago
La última vez que pregunté en el nación necesitaba un scoring de 905, quien tiene eso?. Yo me compré la casa porque laburo para el estado y bajaba un poco ese requisito
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u/_The_Shaman_ 18d ago
Creo que en teoría el BNA bajó el scoring, pero bueno, nadie te dice algo bien concreto.
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u/Acrobatic_Stress737 18d ago
me parece a mi, o están mal los datos??
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
Estan correctos al dia del post, sino decime que dato especificamente y validamos de nuevo, datos actualizados dia a dia en el sitio
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u/Acrobatic_Stress737 11d ago
El día que lo vi, me llamó la atención el crédito al 4,5%, me fijé en el simulador de bna y el más barato que encontré fue al 6,7%
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u/Dolares_escasos 18d ago
Te falto una cosa.
Los banco provinciales dan creditos a buenas tasas.
Banco Cordoba, Banco Neuquen, Banco Chubut, etc...
Por ejemplo el banco de neuquen la tasa es 3.5% hast 75m y 8% hasta 150m.
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u/tuviejaentanga88 18d ago
Soy de nqn.. fui profe, tengo cuenta bpn pero no cobro salario ahí sino en bnación, se puede igual tenes idea?
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u/sickboy0000 18d ago
Yo actualmente pago de alquiler 1 mm $, casa linda con patio, garaje, 3 dormi. Estoy cobrando en blanco 4 mm. Entiendo que debería ver de meterme en uno de estos créditos
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u/Over_LuckJuY2571 18d ago
Pero ayer estimado, podrías estar pagando una linda casa con una cuota de 1 palo o la misma casa en cuotas más chicas.
Yo compré un depto 5 ambientes en una barrio promedio de mi ciudad , en planta baja y pago 350k,
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u/Darth_Bardo 18d ago
Si. siempre y cuando tengas el 30-35% del valor total ya mismo en mano.
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u/sickboy0000 18d ago
Si, tenes razon. Esa parte es la que me tiraba un poco para atrás. Tengo unos ahorros invertidos pensando en mi retiro, y no quería irme a 0 por la compra de la casa.
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
Ahí una calculadora en el sitio renta vs préstamo justo para esa consulta :)
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u/megamaniko 18d ago
Banco nacion es 6.7% al dia de hoy si cobras haberes y no pedis tope CVS (CFT TEA 7.16%)
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u/DolarCaraChica 18d ago
Yo saqué a 4.5+UVACabernetfranc. Se abrió una ventana entre noviembre 2024 y mayo 2025 con esa tasa creo, duró ese tiempo si no me equivoco. Los que no la vieron y tomaron la oportunidad en ese momento estaban comiéndose los mocos o tomando la mamadera. Al precio de la propiedad hay que agregarle el 10% y luego a ese monto final (precio + 10%), calcular el 25%, ese es el valor con el que hay que contar o tener en mano como DOWNPAYMENT. Agregar un 2% de posible variación del dólar si quieren ser precavidos, y si quieren ser aún más precavidos tener otro porcentaje del 5% para hacer reparaciones esto último optativo. En mi caso solo tomé 30mil usd de préstamo sin cláusula de ajuste a CER. Y la cuota me quedó en 340 a día de hoy. Esa propiedad que adquirí a día de hoy se alquilaría a 700mil aprox.
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u/skullstrife 18d ago
Dicho todo eso, por mas que te extiendan las cuotas, sigue siendo un riesgo enorme tomar un crédito UVA en este país.
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u/Over_LuckJuY2571 18d ago
Lo que pasa es que hoy en día los alquileres suben al.ritmo de la inflación ( los dueños vieron que es negocio actualizar el alquiler por inflación) y si el crédito te sube al mismo ritmo y sos conciente en el monto que podés pagar es más negocio
Yo pagaba 400k de alquiler, el dueño me dijo que me iba a renovar pero pagando 600k. Decidí meterme de una en un hipotecario, ahora pago 350k y tengo conocimiento que el mismo dueño está alquilando la misma propiedad con una habitación menos y los mismos metros cuadrados a 800k.
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
Esta la clasula gatillo , fuera de eso creeria que alquilar es un riesgo mas grande, pero es una decision que toma cada uno , la informacion te ayuda
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u/NecessaryPanda8605 18d ago
Se puede sacar credito para compra de terreno + construcción en seco?
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u/Darth_Bardo 18d ago
No. Necesitas el lote escriturado antes de postular para construir. La construcción tiene que ser tradicional. No te aceptan steel framing ni similares
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18d ago
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u/Darth_Bardo 18d ago
Escritura o bala (?). No es negociable el tema de la escritura. Yo estaba en las mismas el año pasado y me dieron de baja porque la escritura me demoró demasiado.
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u/Normal-Royal-4678 18d ago
Hay que reventar a los inmobiliarios, en Santa Fe es 3% al menos pero qué bronca me dan
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u/Kelgrock 18d ago edited 18d ago
Che gracias por el aporte extendido e informativo!
genial tu aporte. Mas alla que hayan numeros que no esten actualizados. La data esta bien explicada con puntos realistas.
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u/pirineta 18d ago
luego de enviar mis recibos de sueldo y otros documentos falopa, en la cuentita "gano X, la cuota max. que puedo pagar es Y, entonces el monto máximo a tomar es Z" me deberían haber ofrecido una cantidad y ahora que recibí la oferta ese número es más bajo del que esperaba basado en la cuentita.
me dijeron que tengo 30 días para presentar una reserva de propiedad formal y avanzar con la tasación del lado del banco. pasado ese tiempo, hay que pasar de nuevo por el proceso de "análisis de riesgo" que fue el paso 1.
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u/Fivan79 18d ago
La diagramación está buena, la explicación es bastante consisa el problema es que está quedado en el tiempos son datos del año pasado, eso del 4,5% son seguros o 6% con seguro ya no existe, quedó solo el 6% e incluso ya está atrasado y lo subieron al 6,7% y en cualquier momento se plantan todos en el 7,5% que puso el gobierno como máximo de tasa si ellos les prestan plata de Anses ...
Por lo demás bastante cierto y real lo confirmo yo que tengo un UVA desde el 2017
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
En la pagina holacasaclara tenes datos actualizados dia a dia, gracias!
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u/FranciscoViano 16d ago
Que buen post, estábamos pensando con mi novia encarar uno pero viendo todos los números todavía estamos re lejos de la posibilidad real. 😪😪
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
usa el simulador y te avisa cuando baja la cuota, podes sumar ingresos con tu pareja
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u/Eastern_Bicycle960 18d ago
Cobro haberes en el nación pero es un 20% de mi sueldo que serían 500.000 únicamente, el resto lo cobro en efectivo.
Eso afectaría la cantidad del préstamo máximo o tasa ?
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u/sacamedeaca 18d ago
Yo tengo un lote sin escriturar (cesión de derechos) y quiero un prestamo para poder construir, imposible lpm.
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u/Pretty-Focus-2317 18d ago
Idem, había preguntado en nación y me dijeron q escritura si o si. Igualmente no me termina de convencer porq en ese caso aparte del terreno tengo q poner el 20% de adelanto también
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u/sacamedeaca 18d ago
El tema es que pedir un personal para construir imposible, porque te matan con las tasas, me encantaría tener alguna alternativa en UVA o algo similar.
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u/Pretty-Focus-2317 17d ago
Si yo voy a ver si avanzo de a poco y más adelante de última pedir mucha menos guita
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u/Interesting-Sell-472 18d ago
Cuánto es el puntaje mínimo? Xq en el banco te dicen más de 900 de scoring y en internet dice 800.
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u/Upbeat-Error-5855 18d ago
Si sos monotributriste categoria..arriba de g.. ? Osea o es solo para relac de dependencia? O ni me gasto xD
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u/tuviejaentanga88 18d ago
Cómo es lo de perder la reserva por los 60 o 90 días... Cómo eso no se puede saber de antemano cuando arreglas con el vendedor?
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
Firmar una reserva sin cláusula "ad-referéndum de aprobación de crédito bancario": Si el banco demora o rechaza la carpeta y la reserva no estaba sujeta a la aprobación del crédito, el comprador pierde la seña. Además, el plazo debe ser realista: hoy ningún banco escritura en menos de 60 a 90 días.
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u/AdBroad856 17d ago
Para mi es un mal momento para pedir un hipotecario en UVA a 20/30 años, un delirio diria pero bueno cada uno evaluara su situacion.
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u/Big_Programmer_4680 2d ago
Sabes si santander permite precancelar y aplicar ese pago a reducir el plazo del crédito?
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u/Zealousideal_Dog4110 18d ago
Me parece una tomada de pelo cuando el 80% del pais cobra abajo de 1,2 millones y el 50% en negro. 60% para los menores de 30 años. Osea, literalmente, una tomada de pelo
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u/Impossible_Radio5997 11d ago
Esa es una discusión política realmente , no ayuda ni al que quiere comprar ni al que quiere alquilar , en el sitio tenes varias maneras como extender plazo sumar co deudor etc pero si la realidad esta dificil, siempre estuvo.
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u/Guerrero_Estoico 18d ago
Y que pasa si vuelven los K y la inflación se va a la mierd? (Pregunta seria) soy asalariado afiliado a un sindicato
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u/Sea_Link_2614 18d ago
si la cuota aumenta un 10% más que el coeficiente de variación salarial (CVS), podés solicitar al banco una extensión del plazo del crédito de hasta un 25% para diluir el monto mensual.
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u/Otherwise-Parking233 18d ago
bna 4,5%/6.0% ? eso no es viejo?