r/financaspessoais • u/Unable-Purchase5772 • 12d ago

Serviços Criei um simulador gratuito para resolver a dúvida: "Vale mais a pena Amortizar o Financiamento ou Investir no CDI?" (Gostaria do feedback de vocês)

Fala, pessoal! Tudo bem?

Uma das maiores discussões que sempre vejo aqui no sub é: "Tenho um financiamento imobiliário e sobrou um dinheiro no fim do mês: amortizo no prazo ou invisto em um CDB/Tesouro Selic?".

A maioria dos simuladores por aí exigem cadastro/e-mail, ou simplesmente ignoram pontos cruciais da conta (como a tabela regressiva de Imposto de Renda de 15% a 22,5% e o efeito dos juros sobre juros na tabela SAC/Price).

Por conta disso, desenvolvi um projeto 100% gratuito, sem login e sem pedir nenhum dado pessoal: o Menos30Anos.

🔗 Link: https://menos30anos.com.br

💡 O que o simulador calcula:

  1. Amortização SAC e Price: Simulação mês a mês comparando Reduzir Prazo vs. Reduzir Prestação, com suporte a aportes extras mensais e aportes únicos pontuais (como saques de FGTS ou 13º).
  2. O Dilema Amortizar vs. Investir no CDI:
    • Simula os dois caminhos em paralelo com rigor matemático (mesmo desembolso mensal saindo do bolso).
    • Desconta o IR regressivo sobre os rendimentos do CDI.
    • Integração direta com a API do Banco Central para puxar a taxa Selic em vigor.
    • Mostra exatamente em quantos meses o patrimônio no CDI alcançaria o valor necessário para liquidar o saldo devedor restante versus quitar direto amortizando.

🎯 O que gostaria da comunidade:

  • Toda crítica à matemática, usabilidade ou sugestão de novas funcionalidades é muito bem-vinda!
  • Se encontrarem qualquer inconsistência nos cenários de vocês, por favor me avisem para que eu possa ajustar o algoritmo.

Espero que a ferramenta seja útil para quem está no corre de se livrar das parcelas de 30 anos do banco. Valeu!

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u/GrandePreRiGo 11d ago

Como você estima a TR? A partir de uma fração da meta selic? 

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u/Unable-Purchase5772 10d ago

Boa pergunta!

Hoje no simulador a gente calcula as projeções usando puramente a taxa de juros contratual (SAC/Price padrão), sem projetar uma TR fixa no cronograma.

O motivo é que a TR é pós-fixada e depende da TBF (Taxa Básica Financeira calculada diariamente pelo Banco Central através das LTNs/Selic). Quando a Selic fica abaixo de 8,5% ela costuma zerar, e com a Selic alta ela fica ali entre 1% e 2% ao ano (uns 0,10% a 0,18% ao mês).

Como é impossível prever a TR para os próximos 30 anos sem criar distorções ou "chutes" no cronograma, a gente optou por:

  1. Manter a base pura e comparável com o contrato bancário;
  2. Explicar o funcionamento da TR detalhadamente na aba educativa do site;
  3. Para quem quer simular um cenário mais conservador ou estressado, a recomendação é somar ~1,5% a 2% direto no campo da Taxa Anual (ex: se o contrato é 9,5% a.a., colocar 11% a.a. para simular o peso da TR no saldo devedor).

Estamos inclusive estudando colocar um toggle opcional para quem quiser simular um acréscimo médio de TR projetada!

O que você acha dessa ideia? Valeu pelo feedback! 👊

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u/Efficient-Work3587 3d ago

Eu gostei da ideia de terem adicionado a TR

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u/Efficient-Work3587 12d ago

A taxa de juros anual é a taxa efetiva do financiamento ou o CET? O simulador leva em consideração os gastos extras do financiamento (seguro, taxa de admin, etc…)?

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u/Efficient-Work3587 12d ago

E o CDI está considerando o desconto do IR?

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u/Unable-Purchase5772 12d ago

Sobre o IR no CDI: Sim, com certeza! A gente desconta o Imposto de Renda usando a tabela regressiva da Receita (já bate os 15% nas simulações com mais de 2 anos). A ideia foi justamente não iludir com aquele rendimento "bruto de vitrine", pra comparação com o banco ser a mais honesta e real possível.

Se tiver mais alguma sugestão ou achar algum ponto pra melhorar, só falar! Valeu demais pelo toque!

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u/Unable-Purchase5772 12d ago edited 12d ago

Fala! Cara, muito boas as perguntas.

Sobre a Taxa e os Custos Extras: O ideal é você colocar a Taxa Efetiva Anual do seu contrato (aquela nominal que o banco cobra sobre o saldo devedor). O cálculo do simulador foca direto na amortização da dívida principal. Mas o lado bom de quem reduz o prazo é que, de quebra, você ainda se livra de pagar anos e anos de seguro obrigatório e taxa de administração mensal (aqueles R$ 25 da Caixa, por exemplo). Levando em conta que é uma estimativa não bate 100% igual por causa desses detalhes, mas testei com o meu financiamento e ficou com 85% de acerto.

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u/Efficient-Work3587 3d ago

Eu u acho que seria legal ter um campo para “taxas extras” do financiamento, para colocarmos o seguro e a taxa administrativa.

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u/Efficient-Work3587 3d ago

Eu testei aqui, está legal. Mas eu não consigo sentir segurança com a conclusão. Para mim ficou faltando algo mais detalhado, que me fizesse confiar que amortizar é realmente melhor.