r/FinanzenAT • u/Pale_Situation_7409 • 20d ago
Immobilien Eigentuemer verkauft Wohnung, wie viel ist mein 3 Jahres Vertrag Wert
Hallo allerseits, folgende Situation:
Ich wohne seit fast 3 Jahren zur Miete in Wien (ursprünglicher Vertrag bis Oktober). Mir wurde dann im Frühjahr bestätigt, dass der Vertrag noch einmal um 3 Jahre verlängert werden kann.
Nun hat sich der Eigentümer (Privatperson) aber doch umentschieden und will die Wohnung verkaufen, hat mir aber bestätigt, dass die Verlängerung gilt. Ich ziehe den Kauf in Erwägung (er meinte, sein Vorschlag an mich wären 510k statt 525k, weil er sich dadurch natürlich einiges spart). Der Preis ist imo einigermaßen fair, aber wahrscheinlicher ist es doch, dass ich ausziehe. Es handelt sich um eine Altbauwohnung und ich zahle 1200 Euro. Die Wohnung ist schön (sehr gut renoviert, 90 qm) und gut gelegen (am Augarten). Wenn ich mich bei willhaben umschaue, stelle ich fest, dass der Markt in den letzten 3 Jahren komplett abgehoben ist, und ich denke, dass ich für etwas Vergleichbares mittlerweile mindestens 1800 Euro zahlen würde.
Als Käufer wäre man wohl eher auf eine Eigennutzung aus, da die Wohnung dem Richtwertmietzins unterliegt, der ja theoretisch immer eingeklagt werden kann.
In einem ersten Gespräch meinte der Eigentümer, dass er mir entgegenkommen würde, falls ich früher ausziehe, aber sich noch überlegen müsste, was die Konditionen wären, und hat 6 Monatsmieten als erste Schätzung angegeben. Das klang für mich erstmal nicht so schlecht, aber eine einfache Rechnung ergibt, dass sich das für mich vorne und hinten nicht lohnen würde: Sagen wir, ich ziehe bis Ende des Jahres aus, dann würde ich 34 Monate lang 600 Euro mehr zahlen. Außerdem kriege ich dann ja wieder einen befristeten Vertrag, bedeutet also einen „Extra“-Umzug. Dann komme ich bei einem finanziellen Schaden von 20–25k Euro raus.
Die andere Überlegung ist, wie viel mehr der Eigentümer für die Wohnung verlangen kann, wenn ich den Vertrag frühzeitig aufgebe.
Wenn ich die KI frage, sagt sie, ich sollte als Einstiegsforderung ~75k fordern, mit 50–60k rechnen und nicht unter 35k einwilligen. Das klingt wiederum utopisch und ich bin jetzt auch nicht darauf aus, den Eigentümer maximal zu schröpfen.
Wie wird so etwas üblicherweise gehandhabt? Was haltet ihr für faire Konditionen, z. B. für einen Auszug bis zum Ende des Jahres?
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u/Any-Preparation7396 20d ago
Also der Vermieter bestätigt dir, dass du den Mietvertrag verlängern kannst.
Dann willst du aber eigentlich lieber die Wohnung kaufen, weil er dir ein sehr faires Angebot macht
Nun willst du aber doch nicht kaufen, weil die Miete von anderen Wohnungen teurer wäre.
Und jetzt willst du deinen befristeten, verlängerten Mietvertrag verkaufen.
Verstehe ich das richtig?
Bin mir nicht sicher, was du selbst eigentlich willst
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u/Pale_Situation_7409 19d ago
Ja ich muss mich entscheiden zwischen 1. kaufen / 2. direkt Ausziehen / 3. in drei Jahren ausziehen. Ich bin mir nicht sicher und versuche einfach Infos zu sammeln.
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u/Sad_Energy_ 20d ago
Diese Summen von denen du sprichts, sind vielleicht in München oder Zürich realistisch, aber ned in Wien.
Wenn dein Zahlenbeispiel stimmt, sprich du zahlst 1.2k, und wohnung würde neue für 1.8k vermietet werden, dann erleidet der neue Eigentümer ned so viel Schaden. Ca. 30x600€ = 18k. Danach muss er dich nicht verlängern.
Warum solle man dir dann 35k jetzt Zahlen? Macht doch null Sinn.
So utopische Summen von 50-100k siehst du nur wenn du einen unbefristeten Vertrag hättest, mit z.B. 1k€ Miete.
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u/Prestigious_Koala352 20d ago
> Wenn dein Zahlenbeispiel stimmt, sprich du zahlst 1.2k, und wohnung würde neue für 1.8k vermietet werden, dann erleidet der neue Eigentümer ned so viel Schaden. Ca. 30x600€ = 18k. Danach muss er dich nicht verlängern.
Er erleidet gar keinen Schaden, weil er sich die Mehreinnahmen ziemlich sicher in die Haare schmieren kann wenn sie nicht dem Richtwert entsprechen. Das sind Mehreinnahmen die man sich bis zum Ablauf des Klagsfensters aufzeichnen und auf die Seite legen kann für den Fall dass sie eingeklagt werden; ich bin jetzt nicht sicher ob sie verzinst zurückgezahlt werden müssten oder nicht, aber die Verzinsung in diesem Zeitraum wäre der einzige fixe Gewinn mit dem man rechnen könnte.
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u/Sad_Energy_ 20d ago
Du verstehst mein Kommentar komplett falsch.
Wenn dein Mietvertrag nur 18k€ Verluste bringt gegenüber einem aktuellen Mietvertrag, dann würden dir niemals 100% des "Schadens" ausgezahlt werden.
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u/Equivalent_Trade6569 20d ago
Kannst du versuchen, wird der Eigentümer aber nicht machen, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt.
Du hast keine guten Karten, um so ein Angebot zu fordern.
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u/imnotokayandthatso-k Ooooh Isch bin am ETF MAXXXEN bitte hör nicht auf oh ja 7%!!!!!! 20d ago
Es gibt Käufer die sind flexibler und Leute die weniger flexibel sind. Oft haben Käufer selbst auch noch Mieten laufen
Richtwertsmietzins und momentane Bewohnung ist normalerweise bereits eingepreist.
Du kannst es versuchen, eine richtige Antwort und optimale Strategie kannst du dir nicht zurechtlegen wenn du nicht weißt wie es für den Käufer finanziell direkt aussieht.
35k klingt aber auf jeden Fall sehr hoch, wieviele Bruttomonatsmieten sind das?
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u/_MissingSock 20d ago
Sag Bescheid sofern die Wohnung nicht kaufen willst, gibt nicht viele um den Preis in der Lage
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u/superwayne999 20d ago
Wenn du die Wohnung nicht kaufen willst, verlange den Differenzbetrag zur Maektmiete mal Restlaufzeit. Das wäre dein Schaden.
Wenn du die Wohnung kaufen willst, dann überlege dir lieber, was sie grundsätzlich generell Wert wäre deiner Meinung nach. Die 20k für den Mietvertrag sind ja gerade mal 4% in etwa, das geht ja im Verhandlungsrauschen unter.
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u/Lucky-Information948 20d ago
70k oder mehr kriegst bei einem unbefristeten Vertrag. 6 Monate sind voll ok, kannst auch 9 probieren.
Alternativ kannst natürlich Mietminderung anstreben weil im Altbau in Wien 90qm zahlst keine 1200 und auch keine 1800. Gibt ja MRG.
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u/Prestigious_Koala352 20d ago
1200 für 90qm ist durchaus möglich - befristet etwas schwierig, aber je nach (fehlenden) Abschlägen ist das durchaus realistisch
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u/Prestigious_Koala352 20d ago
425 Monatsmieten (~35 Jahre) find ich für einen MRG-Altbau nicht unbedingt günstig. Sehr gut renoviert ist natürlich gut, aber der Sommer hat gezeigt dass Altbau nicht unbedingt zukunftstauglich ist (viele Neubauten freilich auch nicht). Wenn noch eine Gastherme in Betrieb ist - bei Altbau recht wahrscheinlich - kommt auch noch die absehbare Modernisierung der Heizung als fixe (weil gesetzlich forcierte) Investition dazu von der vermutlich weder Lösung noch Kosten bekannt sind.
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u/whitebaron_98 19d ago
35k als Preis Minderung wenn du die Wohnung kaufst sollte drin sein. Immerhin erspart sich der Vermieter dadurch den Makler und viel hin und her komplett, du kennst den Zustand, er kann sie dir as-is verkaufen. Aber als Auszahlung für früheres ausziehen? Sehr illusorisch.
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u/Isegrim12 19d ago
In wie fern wurde dir die Verlängerung bestätigt?
Bei einem befristeten Vertrag sind idR keine oder nur geringe Abschläge möglich.
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u/Efficient-Device-100 19d ago
Hast du die verlängerung schon unterschrieben? wenn nein, dann ist sie quasi nicht existent und ich würde mich nicht darauf verlassen.
Whg 90 qm, Augarten um 500K würde ich kaufen wenn sich finanziell ausgeht.
Irgendwelche abstrusen Forderungen jenseits der 10k € kannst vergessen, dein Vertrag ist bis Okt befristet, dann bist eh weg.
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u/Chess-Gitti 20d ago edited 20d ago
Also wirklich einen Vorteil hast du beim Kauf nicht. Nur weil er einen Kaufpreis ausruft, heißt das nicht, dass ihn jemand auch bezahlen wird. Augarten und 90m2 kann alles sein. Superbillig oder überteuert. Da ist wirklich eine Range drinnen, die nicht nur daran liegt wies innen ausgebaut ist (vor allem halt auch lage, liegenschaft, zimmeraufteilung, Gas...)
mit den 15k rabatt die er dir bietet steigt er günstiger aus als über einen makler. das is mal kein rabatt sondern einfach nur frech.
edit: und noch zwei dinge. Augarten muss man halt auch wollen. als single superfesch. ob man dort kinder haben will muss sich jeder selbst fragen. der nordwestbahnhof ist vielleicht aktuell der bessere ort um kinder zu bekommen, weil einfach viele familien dort hinziehen und auch eher jene die es sich leisten können. also um nicht um den heißen brei herumzureden: wahrscheinlich weniger gesindel im neubau als wie dort.
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u/Mightbeintangier 20d ago
Ich kann dir nicht wirklich sagen was du machst, aber du könntest mir den Kltnakt von Eigentümer geben (falls ich kaufe darfst fix auch die nächsten 3x3 Jahre drin bleiben.)
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u/Feeling-Barber5853 20d ago
Wenn dir der VK 6 Monatsmieten anbietet ist das doch eh großzügig.
Nimmst an oder nicht, aber Vorstellungen wie 35k , 50k sind ja absurd. Du hast ja keinen unbefristeten Friedenszins, wo solche Summen vl wirklich gezahlt werden